https://baijiahao.baidu.com/s?id=1757272875030446537&wfr=spider&for=pc 很多人都有买卖房屋的经验,但绝大多数人都只会考虑房屋的首付和月供是否能够负担。那么,你知道购买一套房子真正的成本有哪些吗?
今天这篇文章就和大家详细计算,实际上买一套房,我们需要付出哪些成本。
学会了这个计算方法,我们不仅可以在买房的时候更好地安排资金,更能知道卖房的时候售价多少对应多少收益。真正做到心中有数,买房卖房不糊涂。
我们以购买一套售价200万,面积80平的二手房为计算案例。假定首付3成,剩余全部用商贷,房贷利率4.9%,等额本息,按揭30年。房子目前持有时间为5年。
购买这套房子的成本分为以下几类:
一、首付成本
房屋总价200万,评估价200万,首付30%就是60万,商贷140万,月供7430元。
二、摩擦成本
购买二手房的时候,需要支付中介费,商贷费,税费等一系列费用,这里总称为摩擦成本。如果是一手房,可以替换为对应的费用。
中介费,按2.5%,是5万。
商贷费,按0.6%,是8400
契税个税,各1%,共4万。
增值税,持有超过2年不收增值税。
这里的计算方式是按广州的政策,大家计算的时候,可以根据当地的政策和房屋的实际情况来调整。
总计房子的摩擦成本是98400元。
也就是说,购买这套房子,实际的总价是209.84万,现金需要准备至少60万+9.84万=69.84万。
这笔开支明细可以在「我的买房账本」中记录下来,方便回溯。
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总价200万的房子,面积80平,房屋的单价在2.5万,实际单价是2.623万。
三、贷款和利息成本
假定这套房已经供了5年整,用房贷计算器可以算出来贷款的成本。
5年中,每月还款7430元,总计还款44.58万。
其中已还本金116232.09元,利息成本329567.91元,还剩余1283767.91元的贷款需要偿还。
四、总成本
在这5年内,我们花费在这个房子上的总成本是多少呢?
总成本=首付成本+摩擦成本+5年贷款和利息成本
5年总成本=60万+9.84万+44.58万=114.42万
同时,在银行还剩余1283767.91元要还,假如在还贷的第六年开始把这套房卖了了,截止这个时间点,这套房子我们要付出总计 1144200+1283767.91=2427967.91元。只有卖到这个价格,才算是真正盈亏平衡。
(当然,这里没有计算5年内的房租收益,哪怕是自主其实也是可以换算房租收益的。如果想这样计算,可以算进去,实际不需要卖到242万多就能够盈亏平衡。)
我们可以算下,242万多的总价,相对于购入时的200万,要涨价42万多,也就是涨幅21.4%,年平均增长4.28%,卖出去才不会亏本。
其实,在房子买入的时候,我们就要考虑,这个房子将来有没有升值的潜力。一套房子入手,如果不能够逐年增值,哪怕原价卖出,其实都是亏的。