写在前面
2022年的楼市特别难。
这一年，好好活着的企业越来越少，项目按时交房也变得越来越难，购房者买房的热情也在逐渐消退。
这一年，百强房企的销售额同比缩水了40%，千亿房企的个数是两年前的一半，拿地总额同比腰斩，全行业新增融资总量继续下降。
这一年，从中央到地方的各类提振政策出了上千次，多维度“维稳”楼市，引导市场回暖。当房地产再次成为国民经济的支柱时，我们似乎又一次站在历史的拐点。
回顾2022年的楼市，是为了让我们更清楚地了解市场，做好准备迎接2023年。第一篇，我们先从政策出发。
从全国来看
降利率，减少还款压力：
商贷方面，2022年贷款市场报价利率（LPR）于1月、5月和8月经历了三次下调，5年期以上LPR共下调了35个基点。
中国目前的房贷基准利率（5年期LPR利率）为4.30%，央行允许首套房最多可以下浮20个基点，也就是4.10%。央行同时宣布，明确新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
公积金贷款方面，自2022年10月1日起，央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
救房企，房地产融资的“三支箭”落地：
国家对房企债券融资、信贷融资、股权融资三方面的扶持政策，为整个楼市产业链全面输血。此外，监管层前段时间还提出大力推进REITs试点，还有就是重点支持内保外贷。
稳经济，房地产是支柱：
12月15日，国务院副总理刘鹤重新提出房地产是国民经济的支柱产业，并表示正在考虑新的救市措施，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。
12月18日，中央财办指出“在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。”
12月21日，证监会明确资本市场五大重点工作，包括大力支持房地产市场平稳发展，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。
2023年1月6日，住建部明确表示：对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。同时，增加保障性租赁住房的供给和长租房市场的建设，让新市民、青年人能够更好地安居，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。
从成都来看
2022年，成都出台了四次楼市新政。
5月16日新政——优化预售办理条件、优化预售资金监管、优化家庭住房总套数认定标准、优化无房居民家庭认定标准。（详情点击）
5月31日新政——优化了购房条件、明确更好满足多子女家庭住房需求、优化住房交易条件、完善税收调节政策、支持居民将自有住房用于保障性租赁住房、优化公积金贷款政策。（详情点击）
成都新政：增值税2年免征、支持多孩家庭购房、公积金首付2成起
5月31日新政 《通知》优化了购房条件。在我市中心城区（青白江区、新津区除外，下同）新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件： 一、购房人具有拟购房所在限购区域户籍，或户籍不在拟购房所在限购区域但在当地连续缴纳社保12个月以上。 二、本市户籍居民两人及以上家庭在中心城区范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在中心城区范围内无自有产权住房。在我市近郊区（市）县（含东部新区、青白江区、新津区，下同）新购买商品住房或二手住房的，购房人应具有本市户籍，或非本市户籍但在本市就业。
《通知》优化住房交易条件。在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，自取得不动产权证满2年或合同备案之日起满3年后方可转让。 《通知》完善税收调节政策。在全市范围内个人转让家庭唯一住房的，增值税由满5年免征调整为满2年免征。 《通知》优化公积金贷款政策。公积金贷款首付比例下调10%，双职工家庭购买首套住房的最高贷款额度提高至80万。
二、个人连续缴纳社保满12个月及以上的，其购房区域如何认定？ 答：个人连续缴纳社保12个月及以上的，可以在个体工商户注册地相应限购区域购房；非个体工商户的，其购房资格参照公司注册地在五城区的情形执行。 成都运力科技有限公司——高新区（高新南区） “ 注册地址中国(四川)自由贸易试验区成都高新区天府大道中段1366号2栋4层22-31号附近企业” 十、公积金政策有什么优化？ 答：进一步发挥公积金对住房消费的支持作用，公积金贷款首付比例下调10%，即首套房首付比例由30%下调至20%**，二套房首付比例由40%下调至30%。此外，双职工购买首套住房的最高贷款额度由70万提高至80万。十二、有没有咨询电话？ 答：房屋交易相关问题咨询电话：86279136、86279104 保障性租赁住房相关问题咨询电话：86280083、61889271 税务相关问题咨询电话：87774787 公积金相关问题咨询电话：86280036
11月17日新政——进一步优化区域限购、优化完善商品住房公证摇号排序选房有关规定。（详情点击）
12月30日新政——进一步优化完善成都市住房限购政策，支持刚性和改善性住房需求。父母投靠成年子女入户的，可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房。
此外，针对人才和二手房交易还出台了一些利好政策：
11月9日，成都住建局发布《成都市高层次人才购买商品住房实施细则》：对符合《成都市人才安居资格认定办法》条件的A、B、C类人才提供购房资格支持、购房顺位支持、预留住房支持。（详情点击）
12月28日，成都市不动产登记中心正式推出二手房带抵押过户新模式。无须提前还贷，无须垫付资金，对买卖二手房的置业人群而言，是极大的利好与方便。（详情点击）
2023年经济进入全力复苏阶段，楼市开始企稳回暖，目前来看应该是大概率事件，应该会有更多的宽松政策出台。锐理君梳理了现阶段成都楼市最新政策，2023年要买房的关注起来。
购房资格
本市户籍居民两人及以上家庭在中心城区范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在中心城区范围内无自有产权住房。在锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、新都区、郫都区、温江区、双流区、龙泉驿区、高新区（含高新南＋高新西）、天府新区成都直管区购房需要： （二选一）
1、有购房所在限购区域户口；
2、无户口，成都连续缴纳社保满12个月。
任意居民在东部新区、青白江区、新津区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县购房需要：（二选一）
1、有成都户口可买房；
2、无户口，在区域内生活工作且无自有产权住房的购买一套住房用于自住。 
分区购买资格
高新南区资格——可购买大成都任一区域。
天府新区成都直管区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区资格——可购买除高新南以外的所有区域。
东部新区、青白江区、新津区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县资格——只可购买同圈层区域。
购房套数
以家庭为限购对象，新房、二手房均纳入限购。
在高新南区、天府新区成都直管区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区买房：
1、户籍在成都的2人或以上的家庭，最多可购买2套房。（买第二套住房时需满足至少有一位家庭成员户籍在成都）
2、户籍不在成都的家庭，最多可购买1套房。
3、户籍在成都的成年单身，最多可购买1套房。
在东部新区、青白江区、新津区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县买房：限资格，不限套数。
另外根据5.16新政，居民拟在高新南区、天府新区成都直管区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区（包括商品住房及二手住房）买房的，其家庭成员位于东部新区、青白江区、新津区、简阳、都江堰、彭州、邛崃、崇州、金堂、大邑、蒲江的住房，不再纳入家庭住房总套数计算。
特殊情况购房套数
满足多子女家庭住房需求：二孩及以上家庭（至少含一个未成年子女），可在现有限购套数基础上新购买1套住房，即本市户籍二孩及以上家庭限购套数由2套增加为3套，非本市户籍二孩及以上家庭限购套数由1套增加为2套。
支持居民将自有住房用于保障性租赁住房：居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房出租给新市民、青年人等群体，承诺遵守保障性租赁住房相关政策规定且5年内不上市交易，并纳入成都市保障性租赁住房管理服务平台管理的，可一次性新增购买一套住房。（注意：居民一次或多次，将一套或多套自有住房用于保障性租赁住房，均只能新增一次购买一套住房的资格。居民将名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。）
离异：夫妻双方离异后，任一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
投靠：父母系外地（成都市行政区域以外）户籍通过投靠子女落户成都的可以作为单独家庭购房。
法拍：依据合同约定方式取得成都住房的主体，以及通过司法拍卖、变卖等取得住房的主体，均应当符合成都住房限购、限售政策的规定。
赠与：第一，若受赠人具备购房资格，则赠与行为属于一次交易，视为发生过住房转让，赠与的住房计入受赠人家庭住房总套数审核购房资格。第二，若受赠人不具备购房资格，则赠与的住房自产权登记之日起5年内，仍计入赠与人家庭住房总套数审核购房资格。
摇号选房
>>>符合下列三类情形之一的，由开发企业自行组织销售，不再实施公证摇号：
1、首次开盘的“双限地”项目及其后续批次房源；
2、建筑面积在200平方米及以上的房源；
3、登记购房人数在房源数（不含200平方米及以上）2倍以内的房源。
>>>建筑面积在200平方米以下且登记购房人数在其对应房源数2倍及以上的房源，实施公证摇号排序选房。
首先，不再区分居民家庭购房资格的顺位。登记购房人的资格复核不再按照户籍所在地、稳定就业地及社保年限进行顺位排序。
将原来的无房居民家庭、棚改货币化安置住户、普通购房家庭三类优化为两类，即无房居民家庭（含棚改货币化安置住户，以下简称“无房（棚改）家庭”），以及普通购房家庭。
1、登记购房人数在其对应房源数2倍（含）至3倍之间的，按照无房（棚改）家庭、普通购房家庭两类实施公证摇号排序选房；无房（棚改）家庭优先选购的房源不低于对应房源数的70%，剩余房源用于普通购房家庭选购。
2、登记购房人数在其对应房源数3倍及以上的，对所有报名成功的无房（棚改）家庭实施公证摇号排序选房；若无房（棚改）家庭不足房源数3倍的，由普通购房家庭按照公证摇号顺序递补。
需注意的是，实行公证摇号的项目，报名结束后，登记购房人数在其房源数2倍及以上的，所有报名成功的无房（棚改）家庭、普通购房家庭均参与公证摇号排序，公证摇号排序结果将对外公示，并作为购房资格复核及按序选房的依据。
限售
1、普通住房交易条件。在成都全市范围内新购买的商品住房或二手住房，自取得不动产权证满2年或合同备案之日起满3年后方可转让。根据《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的不得转让”规定，新购买的住房在合同备案之日起满3年须取得不动产权证书的方可进行转让，未取得不动产权证书的，满3年也不得转让，也不得进行合同备案变更。
2、人才公寓、重大产业项目配套住房、登记报名人数在当期房源数3倍以上的热点楼盘（限售5年）、以人才名义获取购房资格购得住房的限售规定不变。
3、居民将自有住房用于保障性租赁住房的，需承诺遵守保障性租赁住房相关政策规定且5年内不能上市交易。
4、二手房交易增值税。在全市范围内个人转让家庭唯一住房的，增值税由满5年免征调整为满2年免征。即个人转让家庭唯一住房，购房年限不足2年的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，购房年限在2年以上的（含2年），免征增值税；个人转让非家庭唯一住房，购房年限不足5年的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，购房年限在5年以上的（含5年），免征增值税。
商业贷款
首付比例：
首套房首付比例全市统一为30%。
二套房首付比例天府新区、高新南区为70%，中心城区其他区域60%，郊区（市）县50%。
>>>商贷利率：（2022年12月20日中国银行发布的5年期以上LPR为4.30％，每月会发布一次）
首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。（具体看不同银行执行）
二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
公积金贷款
公积金首付比例：首套房首付比例20%，二套房首付比例30%。
公积金贷款利率（5年以上）：首次用公积金贷款利率是3.1%，第二次用公积金贷款利率是3.575%。
公积金贷款的条件：个人住房公积金账户处于正常状态；公积金贷款申请当月与最近缴至月份的间隔原则上不超过2个月;已连续正常缴存住房公积金6个月(含)以上。公积金贷款支持缴存职工家庭购买首套自住住房或第二套改善居住条件的自住住房，不支持购买第三套及以上住房。
单笔住房公积金贷款最高额度：符合住房公积金个人住房贷款条件的两人及以上职工单笔最高贷款额度为80万元，单职工单笔最高贷款额度为40万元。
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