黎明之前

原创 地产投资部 GROW思睿 2022-11-30 19:07 发表于上海
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黎明之前
房地产金融支持政策持续落地
行业融资环境和信用将有序修复
——GROW思睿
政策时间线盘点

1. 11月8日，中国银行间交易商协会表示在央行的支持和指导下，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，**支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。**

a) 截至11月28日，万科集团，龙湖集团，新城控股，美的置业，金地集团累计已获得930亿交易商协会储架式注册发行额度。

b) 交易商协会预计可支持约2,500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

2. 11月23日，央行、银保监会发布关于做好当前**金融支持房地产市场平稳健康发展**工作的通知,从六个方面提出十六条政策措施（“金融十六条”）。

a) 金融十六条重要看点：
i. 要求对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；
ii. 支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，债券按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排；
iii. 鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求；
iv. 鼓励金融机构提供配套融资支持；
v. 延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。

b) 六大行积极响应，相继宣布和房企建立战略合作关系：
i. 截至11月24日，六大行合计将为17家房企授信12,750亿元。其中，工行意向性融资总额6,550亿元，邮储银行意向性融资总额2,800亿元，中国银行意向性融资总额1,000亿元，交通银行意向性融资总额3,000亿元；
ii. 六大行融资增信业务领域均包括并购贷款；其中，工行业务包括租赁住房融资；
iii. 17家房企名单包含：中国海外发展、保利发展、华润置地、招商蛇口、深圳华侨城、万科集团、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园集团、美的置业、金辉集团、中交建、首开、越秀、合生创展、大华。

3. 11月28日，证监会新闻发言人就**资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，表示证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施，包括：**

a) 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；
b) 恢复上市房企和涉房上市公司再融资；
c) 调整完善房地产企业境外市场上市政策；
d) 进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；
e) 积极发挥私募股权投资基金作用。

早在2018年10月国务院常务会议设立民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），与增加民营企业信贷、支持民营企业股权融资的工具合称为“三支箭”政策组合。对于房地产行业及企业而言，伴随着短期内政策组合的密集释放，“稳”是首要诉求也是核心目的，从“稳需求”到“稳项目”再到“稳主体”、“稳金融体系”，政策将托底地产行业快速下滑带来的风险外延；行业整体汰换、风险有序出清的大基调不会改变，但在逐渐筑底的周期下，辅以政策的加持，部分相对优质企业、优质资产将重新获得下一轮的增长机会。具体而言：

在信贷政策的支持下，民营房企此前面临的抽贷、断贷情况将有所缓解，存量贷款展期也有望更加顺利，整体现金流状况或有改善。后续将有更多央国企和优质民营房企获得各大银行的授信。虽然新增授信能一定程度缓解房企的现金流压力，但是房企未来的持续拿地、投资、进入新一轮发展仍然要靠自身经营性现金流的支撑，信贷政策的信心提振作用大于实质，授信额度仍然向少数龙头及负债情况较好的企业倾斜。对大部分房企而言，确保持续到明年上半年的销售回款依然是走出本轮周期的重中之重，从这一点上来看，鉴于整个经济下行和疫情对居民支付能力的影响，消费端对房地产的信心恢复还有待观望。

“第三支箭”股权融资有利于房企资产负债表的改善，在不突破三道红线的前提下，加大权益补充力度，进而改善整体行业的资产负债情况。房企通过再融资，可有效地补充流动资金、改善融资结构、避免债务风险的蔓延。此次在政策端明确打开了涉房企业重组上市的大门，部分房企将获得借壳上市的机会，已经暴雷的房企也可通过重组的方式理清债务，同时给优秀企业亦提供了收并购的有利契机，未来房企头部集聚、强者通吃的局面将更加显著。

政策还着重强调了推动保租房REITs和基础设施REITs的发展，再次强调已上市REITs的扩募，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储、物流、产业园等等发行基础设施 REITs，进一步盘活存量资产，加速资本回流。公募REITs已然成为投资机构重点关注的资产类别，对于目前持有较为核心城市资产、优质资产的开发企业来说，无疑是重大利好。特别是具备不动产持有经营、管理、运营能力的企业，在过去几年坚持持有的优质资产能够获得重新市场化估值的机会，通过经营现金流获取流动性补充的机会，避免了行业持续下行导致的资产折损出清。

作为流动性的补充工具，地产私募股权投资的路径被再次拓宽，政策号召引入私募机构资金，并明确可投资存量住宅地产、商业地产、基础设施等领域，这将促进更多市场化投资资金进入到存量盘活领域，快速、分散、差异化地帮助房地产企业化解存量不动产的经营、销售等问题，促进债务及时化解，流动性资金亦可支持房企的再投资。

思睿观点

20天内地产金融政策“三箭齐发”，释放了显著、积极的信号，大幅提振市场信心。政策从开发贷、债券、信托、股权等多渠道、多角度、多方式向房企提供资金支持，形成了信贷投放、债务融资、股权融资三位一体的金融支持体系，从而达到恢复房企融资能力—解决房企信用危机—市场信心恢复—销售端回暖—市场最终恢复正常循环。回顾本轮房地产行业的大调整，政策已经应出尽出，风险和泡沫也基本挤出，大部分城市的不动产价值已经回归合理区间，房地产企业也基本完成优胜劣汰的排位赛，还留在牌桌上的玩家已经抵达黎明之前，下一轮将进入拼销售回款、拼核心资产变现能力、拼经营流动性和效率的攻坚战。