当一个城市房地产交易量连续两年下降30%以上，房价就可能会发生下降。但在某些情况下，一个地区的房地产市场交易虽然进入了拐点，交易量有较大幅度下降，但房价平稳不跌，形成了有价无市的僵局。这背后的原因是因为无论是开发商、业主、银行，还是地方政府部门，都不会希望房价下跌，因此即使有一手房、二手房卖出，哪怕没人接盘，也不轻易降价。打破这一平衡的是法拍房。如果一个城市的法拍房面积超过了总交易量的5%以上，法拍房的价格就会对城市房地产市场价格产生定价功能。

>>22年成都住宅法拍房挂拍数量/22年成都住宅成交套数

=11662/294358=3.96%

一年卖出15万套 2022成都二手房成交首次超新房
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近年来，随着城市化率的提升，北京、上海等一些大城市逐渐进入存量房时代，这也是一些大城市的共性。此前，成都同样出现过二手房月度成交量连续超过新房的情况，不过2022年之前，成都二手房年累计交易量从未超越过新房。
2022年，可谓是成都房地产市场的一个重要转折。不仅交出了亮眼的成绩，新房成交142982套，位居全国成交量排行榜第一；二手房成交151376套，位居全国成交量排行榜第二。并且存量住宅交易量在历史上首次超过新房住宅交易量，正式步入存量房时代。

成都2022年出台的5.31楼市新政，对于购房者资格有了新的认定，这让更多人手握资格，拥有了购房入场券，给二手房市场点燃了一把火。这条新政一出，几天时间，成都挂牌量最高涨到18万套，新政后2个月，成交量也达到高峰。
数据显示，1-5月，成都一二手市场交易量同比下滑幅度均超过40%，6-12月二手同比由负转正实现增长，新房同比下滑幅度明显收窄。
除了5.31新政，成都在2022年先后还多次优化限购政策。11月17日，除成都高新区南部园区之外，中心城区和近郊区县市市场统一为一个区域，不再相互区域限购；远郊区县市非户籍、无社保居民家庭也可以购房。12月30日，父母投靠成年子女入户的，可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房。
随着政策不断放松，将释放出更多的购房需求。目前，成都一二圈层总价在200万以下的房源几乎都为二手房，不难看出未来性价比相对更高的二手房或将受到更高的关注。
放眼全国各线城市新房和二手房数据上也能看出同样的趋势。 上半年新房和二手房均处在下行期，除了跌幅的差异，两者都是弱势整理行情。走势分化发生在下半年刚开场，7月份起，全国各地“保交楼”成为各级政府稳定楼市的核心要务，此外还出现了断供停贷现象，将很多有购房需求又担心市场风险的客户推给了二手房市场，因此二手房 成交正在“逆势而上”。
从新房转向存量房，也是世界各国房地产发展的必由之路。资料显示，当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，房屋市场的存量房交易量将超过新房交易量。

据Wind数据测算未来十年我国商品住宅年销售面积将维持在12亿㎡左右。新房市场销售或将呈长期衰减趋势，而随着近年入市的商品房陆续交付，存量房市场规模将进一步激增。

四川为法拍房挂拍量最高省份
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从各省挂拍量来看，2021年，全国范围内四川、广东、河南3省挂拍量位列前位，均超3万套，其中四川为法拍房挂拍量最高的省份，挂拍量约3.5万套。2022年，全国整体挂拍量大幅增长，四川、广东、河南、江苏、重庆、广西、山东7省区市挂拍量较高，均超3万套，其中四川、重庆两地挂拍量分别达6.6万套、3.2万套，同比增长超80%，增量较高。
有关数据显示，法拍房整体成交套数较2021年下降，市场表现分化明显。分省市成交套数来看，2021年，江苏、广东、浙江3省成交量明显高于其他省份，均超1万套。而挂拍量较高的四川、河南成交量相对较低，在7000～8000套之间。2022年，江苏、广东、浙江、四川4省法拍房成交量仍处在较高水平，超1万套，其中成交量最高的省份为广东，共成交1.4万套，同比下降4.3%。整体来看，法拍房成交量多集中在经济发达省市。从法拍房成交率来看，经济发达省市成交率亦处在较高水平，但2022年出现明显下滑。2021年浙江、上海、北京三地成交率均高于50%，但2022年各地成交率平均下降约10个百分点，2022年成交率最高的省市为北京，成交率46.1%，较2021年下降8.1个百分点。可以看出，2022年法拍房限购政策的出台、房地产市场整体下行，共同导致了法拍房市场成交量出现下行。
在一线城市，2022年，北京、深圳法拍房挂拍量较为稳定，上海较2021年挂拍量减少约40%，广州则较2021年挂牌量增长约46%，而受较严格的限购政策约束，4个一线城市在2022年成交量、成交率均下降，成交率均不足50%。
“捡漏”有风险
法拍房，即“法院强制执行拍卖的不动产”，当债务人无力履行借款合约或无法清偿债务时，债权人通过司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下不动产进行拍卖，以拍卖所得款项来偿还债务。
2016年6月，最高人民法院规定，“人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式”，该规定于2017年1月1日起实施。2016年底，最高人民法院发布《关于司法拍卖网络服务提供者名单库的公告》，将淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网及中国拍卖行业协会网5家平台纳入名单库；2017年，线上法拍交易起步，法院通过拍卖平台发布拍卖信息，法拍房逐步进入大众视野；2019年，工商银行融e购、京产权交易所两平台入围。目前，法拍房共在7家平台上进行拍卖。
同一标的物在法拍过程中最多拍卖三次。法拍房初次挂拍（即一拍），起拍价在评估价基础上下浮不超30%，在一拍流拍后，申请执行人可按流拍价格接受标的物，实行以物抵债，如不同意接收，在拍卖后60天内，以流拍价作为保留价，进行第二次拍卖（即二拍），二拍价格可在一拍流拍价基础上下浮不超20%；二拍流拍后，可按二拍流拍价格实行以物抵债，如申请执行人不同意接收，则进入变卖阶段，变卖起拍价最低不低于初始评估价50%，如果仍旧流拍，同时申请执行人不同意接收，应当将其退回被执行人，解除查封或扣押。
在早期，法拍房交易不受限购政策约束，同时法拍房通常相比市场价有一定折扣，且与二手房相比无须中介佣金，成为市场“捡漏”优质资产的渠道，获得较高关注度。为进一步完善政策，2013年起，广州、深圳、北京等部分重点城市陆续收紧法拍房限购政策。
2021年上半年，受房地产市场热度较高影响，上海、杭州等热点城市陆续收紧法拍房限购政策。但由于各省市法院执行规则存在差异，其间出现限购、不限购并行的情况，在上海法拍房限购政策出台后，曾出现上海法院拍卖的房产需符合限购政策，但经由外地法院拍卖的上海房产沿用法院所在地限购政策的情况。2021年12月，法拍房限购政策全面收紧，最高法出台规定，法拍房纳入各地房地产限购政策约束范围，受限购约束的竞买人不被允许参与法拍房竞拍。
业内人士表示，相较于二手房等交易方式，法拍房的主要优势在于价格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隐性风险。例如，在挂拍阶段，执行法院会同步展示房屋信息，但仍有许多重要信息未明确告知，包括房屋是否存在长租约、非法占用、无法落户等问题，需竞买者自行调查判断。基于此，尽管法拍房关注度有所提高，流拍率却依然居高不下，多数人持观望态度。