年度回顾②|成都住宅限价≥30000元/㎡地块由0增至21宗

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随着大邑4地宗地底价成交，2022年成都土拍正式画上记号。

2022年大成都总计供应住宅类用地245宗，合计约14198亩，最终成交223宗，合计约12554亩，成交总金额约1384亿元，平均成交楼面价约7944元/㎡。
注：在成交的223宗地中，有156宗来自“双集中”，约8477亩，成交总金额近1225亿元，包括：首批次供应50宗地，成交44宗，流拍6宗；第二批次供应55宗地，成交53宗，流拍2宗；第三批供应的48宗地，4宗流拍，余下44宗地成交；第四批次供应16宗地，成交15宗，流拍1宗。
相比2021年，无论是宗数还是面积，都有所下降（如下表所示）。

成交楼面价TOP10门槛线为17000元/㎡

这一年，大成都共诞生了88宗“万元地”，其中29宗地成交楼面价≥15000元/㎡，地价TOP10门槛线为17000元/㎡，最高成交楼面价22500元/㎡，即交投置地竞得的高新区桂溪街道23亩地块，这也是目前成都成交楼面价TOP1。

△2022年成都楼面价前10地块
此外，在统计的223宗地中，共有40宗为溢价成交。溢价成交地块最多的是高新区，共7宗，其次天府新区有6宗，龙泉驿区、青羊区、武侯区各有5宗。

清水住宅限价≥30000元/㎡地块从0到21宗

这一年，大成都共成交了143宗“双限地”，住宅清水限价最低为11050元/㎡，即青白江区大同31亩地，最高清水限价为34500元/㎡，即高新区桂溪街道23亩地块，这也是目前成都住宅限价的天花板。

△2022年成交地块中住宅清水限价前10地块
值得注意的是，2020年~2021年都共成交了138宗“限（房）价地”，限价范围7900元/㎡~28500元/㎡。
“价格上调”是2022年“双限地”的重要特征。
不仅“3万+”地块实现零的突破，且快速增加。在143宗地中有36宗住宅清水限价≥29000元/㎡，其中21宗地限价≥30000元/㎡，分布于高新区（6宗）、锦江区（4宗）、青羊区（5宗）、武侯区（3宗）、金牛区（3宗）。
多个区域最高限价天花板也被刷新。高新区升至34500元/㎡，锦江区达到34000元/㎡，金牛区达到33000元/㎡，青羊区达到31500元/㎡，武侯区达到30500元/㎡，龙泉驿区28000元/㎡……

△2022年成都各区域最高清水限价

房地价差最大超过20000元/㎡

所谓房地价差，即住宅清水限价与成交楼面价之间的差价（理论上可以达到的最高价差，未计算自持/移交、产业、配建等隐形成本）。
在这一前提下，2022年成交的这143宗双限地房地价差为7500~25600元/㎡，其中，房地差≥15000元/㎡的有32宗。而2021年房地价差则为5800~13818元/㎡。
因住宅限价上调，房地价差空间随之增大。不过，如下表所示，位于房地价差第一梯队的地块楼面价基本未过万，原因在于大都有产业等特殊要求。因此，在计算利润空间时，还需要考虑隐形成本。

△2022年成交地块中房地价差较高地块

△2022年成交地块中房地价差较低地块

7宗地单宗成交总价超过20亿元

2022年大成都共有5宗地单宗成交总价超过20亿元，最高达到约41亿元，即中海竞得的高新区中和街道140亩地块，成交楼面价为17600元/㎡。

△2022年单宗地成交总价超过20亿元地块

拿地大户依旧是人居

据不完全统计，2022年土地入账最多的依旧是人居，共19宗合计面积约1183亩，拿地总金额约105亿元，拿地楼面价2513~14200元/㎡。
其次是城投置地，共7宗合计面积约503亩，拿地总金额约74亿元，除彭州地块楼面价为2850元/㎡，其余全部破万，最高为19500元/㎡。
华润、龙湖各进账6宗。其中华润拿地总面积约393亩，总金额87亿元，6宗地最低成交楼面价11500元/㎡，最高16200元/㎡，分别位于锦江区、成华区、青羊区、武侯区、天府新区、龙泉驿区；龙湖拿地总面积约411亩，总金额约58亿元，拿地楼面价7700~15500元/㎡。

△2022年在蓉拿地宗数≥5的房企

城东扛旗供地主力军

2022年，成华区共成交住宅类用地19宗，领跑全城；龙泉驿区成交18宗紧随其后；双流区、彭州市成交14宗，并列第三。

双流区、天府新区、彭州市则拿下成交面积前三甲，成交分别为1046亩、931亩、897亩。

成华区成交地块中有14宗成交楼面价上万，其中4宗地价超过15000元/㎡，最高成交楼面价18900元/㎡，即中交竞得的44亩地（鹭鸣九章），清水住宅限价为28000元/㎡；拿地企业除中交外，还有华润、龙湖、中国铁建、邦泰、凯德、人居、成都城投等；流拍1宗地，该地块位于龙潭街道，起始楼面价8900元/㎡，住宅清水限价22100元/㎡。
龙泉驿区18宗地主要分布于大面街道、十陵街道、东安街道，平均成交楼面价约10154元/㎡，其中8宗地成交楼面价破万，最高14200元/㎡，即人均拿下的大面街道行政学院周边的4宗地，住宅清水限价均为28000元/㎡；流拍5宗地，包括东安街道2宗、十陵街道1宗、龙泉街道1宗、大面街道1宗，起始楼面价6500~10500元/㎡，住宅清水限价18000-24000元/㎡。
2021年大成都共有6个区域成交面积超过1000亩，2022年有且仅有1个区，即双流区成交1046亩，14宗地中有9宗都位于华府-怡心湖板块；平均成交楼面价10491元/㎡，最高成交楼面价12400元/㎡；拿地者包括龙湖、越秀、保利等。
天府新区成交13宗，约931亩，较去年下降明显，平均成交楼面价10862元/㎡，最高成交楼面价17000元/㎡，即麓湖40亩地块，被天健竞得，项目案名为天健麓湖天境；1宗流拍地块，即锦江生态带104亩地块，起始楼面价10500元/㎡，宗地最高限价12050元/㎡，住宅清水限价30000元/㎡，明显高于周边项目地块价格水平。
成交宗数最少的是邛崃，仅1宗，约24亩，其次是金堂与简阳，分别为3宗、4宗；成交面积不足300亩的有郫都、金堂、简阳、邛崃。

三大区域平均成交楼面价≥15000元/㎡

从地价水平来看，过去一年成都共有9个区域平均成交楼面价破万，高新区、青羊区、锦江区位列前三，楼面价分别为16425元/㎡、15341元/㎡、15018元/㎡；二圈层中的双流区与龙泉驿区平均地价都已跨过10000元/㎡水平线。

各区成交总金额高新区领跑

2022年，成交总金额最高的是高新区，总计约160亿元，其次是成华区，总计约156亿元，双流区位居第三，总计约151亿元，尽管供销量缩减，但作为供地大户之一的天府新区，成交总金额也达到了约147亿元。

这一年大成都流拍过26宗地

根据统计，2022年大成都流拍过（含无人报名、无人应价、因故终止）26宗地，其中13宗为双限地。
从区域分布看，主要来自14个区域：流拍最多的是龙泉驿区，共5宗，其次是有4宗的邛崃，东部新区与大邑各3宗，中心城区中成华、金牛、锦江、武侯、温江、新都、天府新区也都有流拍地块。
这26宗地中有5宗地起始楼面价超过10000元/㎡，即锦江区三圣乡109亩地块、武侯新城21亩地块、金牛区西华街道84亩地块、锦江生态带104亩地块、十陵43亩地块，其中锦江区地块起拍价最高，为17200元/㎡。
其中部分地块后期再次上市，最终完成成交，譬如锦江区109亩地块于去年二批次再度登场，起拍价下调，住宅最高限价上调，最终被华发与锦江统建联合竞得，成交楼面价16800元/㎡，即现在的锦江上院，由华润、华发、锦江统建三家联合开发。

“理性”“冷静”是2022年土地市场的重要特征。在主客观因素影响下，房企拿地明显更为谨慎，“底价成交”为主流、区域表现也冷热不均，拿地房企仍多是以央企、国企和城投类公司拿地为主，民企的投资积极性仍未复苏。

不过，从减少配建要求、提高清水住宅限价，再到金融16条、多次连发的楼市新政……都在向市场释放着积极的信号。目前已有多个区域释放了2023年拟供应土地资源清单，新一轮竞赛已经开始，新一年又会有怎样的表现？