千万别说你懂买房
第一章 一线城市的房子到底能不能买？
哪里限购，哪里的房价就容易涨
导致我国房价下跌的“风险”包括：•实体经济衰退•世界范围的经济危机•外汇储备大幅缩水•M2（广义货币）超发，有通货膨胀的风险•房子的租售比和房价收入比已经领先全世界
这个贷款有多重？我们每贷款100万元，差不多要还给银行150万元到200万元的本息。
降低风险的办法有两个，一是全款买房，二是你有能力偿还住房抵押贷款。
刚需人群能否买房，主要就是看你有没有足够的能力偿还住房抵押贷款。这里说的可不是你现在能不能偿还，而是你在房价暴跌的时候能不能偿还。房价暴跌，总是和经济危机携手而来。经济危机，又总是伴随着大规模的失业。所以现在摆在年轻人面前的问题就是如果发生了经济危机，你能不能生存下去。如果不能，身上背的住房抵押贷款就会让你无法喘息，如果能，你就可以熬下去。
买房后房价下跌和不买房房价暴涨，哪个更严重？我得出两个结论：1. 不买房，如果房价暴涨，我们无能为力。2. 买房，并且合理控制贷款，如果房价暴跌，我们可以控制风险。
我不敢说几年内房价必有一跌，只要有房价暴跌也能承担的心理准备，你就可以买房。
第二章 买不起房子，要不要逃离京、沪、广、深？
年轻人不要一辈子只待在一个城市。就算你只能待在一个城市，至少心里要明白，你是可以流动的，你不需要被户口和观念限制在一个地方。
这个房子过去每平方米大概值四五千元，最多不超过8 000元。如果房价暴跌，基本是要回到这个价位的。如果你的收入能承受这样的风险，这个方案还是可以接受的！
第二部分 二手房怎么挑怎么买
一旦下定决心买房，出手就要快。我认为世界上最蠢的事情，就是心里知道要做一件大事，这件事情要让你一掷千金，甚至搭上你的身家性命，你却不着急！
这一点儿也不奇怪，我见过太多客户，房产证下不来、开发商破产、房子漏水、沉降，甚至变成危房，他们都不着急。他们明白这些大事对他们有重大影响，但是一旦事情搁置下来——尤其是那些需要他们付出很多时间和精力的问题，他们就会充满惰性。我们往往更愿意投身于那些牵扯精力、收益不高，但是略微急迫的小事儿——比如，上班！
你不愿意请假，不愿意耽误工作，不愿意跑一趟，而实际上，买房这件事，辞了职去干都不能说太过分，更何况请几天假呢！我的朋友晚到了半个小时，房子就被卖完了。所以一旦真的想好了要买房，一定是不惜一切代价立刻行动。你和太太（老公）就应该立刻四处联系看房。在这一部分，我们说说为了买房，都要准备什么。
一场二手房交易的攻防战
人家都抵押了，你们怎么也不做个保全啊？
第三章 买房准备之资格认定
买房准备之资格认定
买房的第一步，是要有购买资格。在全国限贷、限购的大背景下，购房人要取得购房资格，一般需要有本市户口，或者缴纳一定年限的社保。
第四章 买房准备之资金
定金定金是买房交的第一笔钱，是购房人支付给业主的
定金的意义，就是一旦签了定金合同，对方收了你的定金，就必须把房子过户给你。只要违反了定金合同的约定，对方就要双倍返还定金。
总之，从买家的角度，钱越晚到业主手里，钥匙越早拿到，房产证越早在自己名下，越好。从卖家的角度，这些就是反过来的。
尾款（贷款）
如果贷款30年，每100万元商业贷款，每个月大约需要还款5 000元，公积金贷款是4 000元。
银行贷款的还款方式有两种。
一种是等额本息还款：把住房抵押贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。还款人每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。
另一种是等额本金还款：将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式与等额本息还款相比，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
中介费
税费二手房交易的税费，主要有三种：个人所得税、契税、增值税（营业税）。除了这三种，还有城建税、印花税、土地增值税、教育费附加、综合地价款、土地出让金、土地收益。其中，法律规定由购房人承担的只有契税、印花税和土地出让金。三个比较大的税种都有各自的免税政策。
契税契税通常是网签交易价格的1%—3%，具体见表4–2。
增值税2016年，财政部、国家税务总局发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，二手房交易环节也开始“营改增”。过去的营业税是成交价的5.5%，增值税则是房屋增值部分——合同成交价和取得房屋的交易价格的价差的5%（具体征收标准见表4–3，表4–4）。
个人所得税我们在买房的时候经常看到满五唯一、满二唯一、满五不唯一等描述，这其实是说这个房子是不是符合个人所得税、增值税的免税条件。
“满”，就是房产证下来了几年。“唯一”，就是业主只有这一套房子（一般是本省市内）。
这到底是怎么一回事呢？为什么杨先生被搞得如此被动？主要有两个原因：一是杨先生希望通过做低网签价格来避税；二是杨先生和业主约定由杨先生承担所有的税费。
在中国，中介费一般是双方各承担一半或者购房人承担大部分。按照法律规定，本来应该是购房人承担契税，业主承担个人所得税、增值税。
由于过户时产生的税费以网签价格为基数，所以在二手房交易中，网签价格通常会与真实的合同价格不同，网签价格高可以多贷款，网签价格低则被用来降低税费。现在大部分交易都存在这种情况，可以说，90%以上的交易都会把网签价格做得比实际价格低。中介可能会说这种做法是完全没有风险的，事实却不是如此。
其实杨先生在签合同的时候加一句话就可以规避这个问题：过户时产生的税费由买方杨先生承担，但是以2万元为上限，超出部分由业主承担。这里我顺便讲一个小知识，假若有业主直接以避税为理由解除合同，是不能得到法院支持的。
第五章 选房三步走
第五章选房三步走第一步 明确房子性质
商品房和存量房
法院拍卖房
在南方流行一种对抗司法拍卖的做法，就是在房子被拍卖前，业主倒签一份租赁合同，利用法律关于买卖不破租赁的规定来对抗拍到房屋的新业主。新业主通过拍卖买下了房子，到房子里一看，发现里面住着人，这人拿着一份长达20年的租赁合同，并且告诉你租金他已经付清了，你还不能赶他出去。遇到这种情况，双方免不了要上演一场苦战。
采光、通风、噪声
第六章 挑个好中介
中介服务包括几个内容：看房、签约、过户。看房不收费，签约收费，过户是剩下的体力活。
有了看好的房子，购房人最好提前进行关于中介费的谈判，说白了就是砍价。按照3% 支付中介费是有点儿贵的，完全可以谈到更低。
中介费在合同的哪里呢？中介费在居间服务合同里。这些合同一般都是中介准备的，买房的时候他会让我们签几次字。
第一次签字是看房的时候，他要你签一个看房确认单。防跳单条款一般都藏在这里面。如果没有买房经验的话，我的建议是尽量不签这个，等到买房之后再签也来得及。至于是不是签了这个中介就一定能告赢，或者不签就一定告不赢，并不是绝对的，但是它会影响概率
第二次签字是你和业主谈妥了签合同，这个时候中介会拿出一摞合同让你签，其实这最少是两份合同，一份是你们之间的买卖合同，一份是居间服务合同。也有中介会把两份合同合并为一份居间买卖服务合同。
第二次签字会决定你的中介费是几个点。
这个打钩的过程一般都由中介代劳，这就是代书费的来源。为了能让你早一点儿签合同，这些对你来说至关重要的钩往往是怎么简单怎么来，原则上就是，尽可能缩短交易流程和交易时间，促进成交。第二份是一个补充协议，可以手写，也可以由中介提供。这里面可以改政府合同里不能改的条款，也会把买卖双方的特别要求写进去，所以特别重要。第三份就是居间服务合同，这里面的讲究也很多。
第三次签字是网签、面签、预约登记等，不过就不像前面这两次这么重要了。
那么，我们该在什么时候针对中介费讨价还价呢？1. 看房前。2. 看房后、签合同前。3. 签合同后。答案是：2。
这个时候讨价还价的秘诀就是：找不同的中介看同一套房子。
第七章 砍价怎么砍
这些条件包括：•价格，没有谁不关心价格。•交易顺序，先付多少钱后付多少钱，什么时候付钱。•时间，什么时候能办完贷款，什么时候能过户。•解抵押，房子上面有没有贷款，什么时候解抵押。
•税费，房子是满五唯一还是继承取得，费用谁来承担。•共有权，是不是夫妻共同财产，另一半是否同意出售房屋。•网签，什么时候做，按照什么价格做。•定金，交多少。•户口，户口情况，什么时候迁入迁出。•租户，房子里面有没有租户，租户什么时候搬走。
•交房，什么时候交房，能不能提前入住。•过户，过户给谁，有什么特殊需求。•签约，先签定金协议还是直接签范本合同，要不要补充协议。•付款。
第九章 交易流程
交易的基本流程如图9–1所示。
一、产权调查产权调查，俗称“拉产调”。这个步骤在二手房交易过程中至关重要，关系到你能否取得相关房屋的产权。在房屋交易的过程中，经常会出现这样或者那样的风险。房屋所有权证上虽然有房屋的权利人、坐落地址、建筑面积等基本信息，却不包含该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。在做产权调查的时候，购房人要注意以下两点。
•房屋是否存在查封。
•房屋是否存在抵押。最常见的抵押就是银行抵押贷款。有抵押的房屋是没有办法过户的，需要办理解抵押的手续。
在上述两种情况下，如果定金、首付款已支付，购房人很可能面临房屋无法取得，已支付的款项也无法得到返还的情况。
所以，如果你对交易相对方不太信任，一定要做好产权的调查。当然，对于已付资金的安全，我们可以通过资金监管来保障。
“拉产调”很简单，没有必要委托中介人员去办理，产权人带上身份证明到不动产登记中心就可以，购房人拿着购房合同也可以去。不过有购房合同的时候，购房人的定金已经交了，已经有了一定的风险。所以你有两个选择：可以签约前邀请业主去不动产登记大厅查询产权登记情况，也可以签约后你自己去或者让中介替你去。
房屋核验主要是核验房屋产权的基本情况，包括是否有抵押、是否有查封、是否有异议登记等。
第三部分 商品房怎么挑怎么买
退一万步来说，到了这么开放的年代，处女情结不该有，“处房”情结更不可取。和二手房相比，商品房的价格更高、风险更高，收益却不容易感受得到。
第十二章 避开商品房的那些“坑”
一个开发商往往不止开发一个楼盘，因此买房之前，你可以先看看开发商过去开发的楼盘。成熟的小区最具有参考价值。
第十五章 这些房子能不能买？
没有房产证的房子能买吗？
比较常见的是现在没有房产证，过几年就有房产证的房子。买这种房子风险比较大，如果房价上涨，业主可能会反悔。因为没有房产证，所以房子不能办理网签，业主又总是比你先知道房产证什么时候下来。业主很可能偷偷拿了房产证就过户给其他人，人为地制造一个善意第三人出来。
我的建议是尽量不要买没有房产证的房子，如果必须要买，可以带着资料到律师事务所，由律师设计一些规避风险的方案及协议。虽然不能完全规避风险，但是至少有降低风险的作用。
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