一、出让土地使用权及房地产交易

性质 双务有偿合同：有期限；双方均受合同约束。
1. 转让：(1)原合同中的权利义务一并转让给受让人；(2）转让的年限应该是扣除原使用者已经使用过的剩余年限。
1. 用途变更：必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，并办理登记。
出让方式 一般土地：拍卖、招标、协议。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地：有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，可以采取双方协议的方式，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
房地产转让条件
1. 已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
1. 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
1. 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

[ 记忆口诀]一金两证一投资。 | | 房屋预售条件 |
1. 已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
1. 持有建设工程规划许可证;
1. 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
1. 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;
商品房预售人应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
[记忆口诀]一金三证一投资。 | | 房地产抵押 |
1. 出让方式取得的土地使用权，可以单独设定抵押权。但该土地上有房屋时，同时抵押。
2. 抵押土地上有新增房屋的，新增房屋不是抵押物，但实现抵押权时要一并拍卖，新增房屋的价款归所有权人。
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二、划拨土地使用权及房地产转让

性质 行政行为，无期限。可无偿，可低偿（青苗补助费等)。
适用范围
1. 国家机关用地和军事用地;
2. 城市基础设施用地（如道路、停车场)和公益事业用地;
2. 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。
2. 法律、行政法规规定的其他用地。
房地产转让

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1. 报有批准权的人民政府审批;
1. 审批后两种情况分别处理
（1）政府准予转让+要求办理出让手续→受让方办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金;
（2）政府准予转让+不办理出让手续→转让方将转让房地产所得收益中的土地收益上缴国家或做其他处理。 | | 抵押 | 不得单独抵押，只能同地上房屋同时抵押。 | | 租赁 | 不得单独出租，可以随同地上房屋等附着物一起出租，租金中土地收益上缴国家。 |