所有权，是指对物为全面支配的权利。所有权人对其所有的物享有占有、使用、收益和处分的权利。
以所有权取得是否基于他人既存权利为前提作为标准，所有权的取得可以分为原始取得和继受取得：

1. 原始取得
   是指非基于他人既存的权利而取得所有权。例如，先占、添附、善意取得。
2. 继受取得
   是指基于他人既存的权利而取得所有权。例如，基于买卖、赠与等取得他人之物的所有权。

   区分意义在于：原始取得的所有权不受物上负担的限制，这些负担因所有权的原始取得而消灭，而继受取得的所有权原则上必须继续承受物上的负担。（ 详见善意取得法律效果）

一、善意取得⭐

:::warning 《民法典》
第 311 条【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。 :::

（一）善意取得的含义

善意取得，是指无权处分人转让标的物给第三人时，善意的第三人可以取得标的物的所有权、原所有权人丧失所有权的制度。

（二）善意取得的构成要件

善意取得 = 无权处分 + 受让人善意 + 合理价格 + 完成公示

1. 转让人无权处分

（1）无权处分，是指对标的物无处分权之人以自己的名义所实施的处分行为。
（2）无权处分包括：
① 处分他人之物
② 共有人处分共有物未经过法定多数人同意或者一致同意：按份共有人处分共有物，未经占份额 2/3 以上的按份共有人同意；共同共有人处分共有物，未经共有人一致同意。
（3）无权处分的客体包括动产和不动产。
① 对于不动产而言，无权处分出现于登记名实不符的情形。
● 不动产代持。
● 共有不动产登记在部分共有人名下。
● 不动产登记错误。
② 对于动产而言，仅限于占有委托物，即动产占有人是基于动产权利人的意思占有动产。例如，基于租赁、保管、借用等合同关系占有动产。
注意占有脱离物不适用善意取得。
所谓占有脱离物，是指非出于动产权利人的意思而丧失占有之物，包括盗赃物、遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物等。之所以区别对待，核心理由在于：动产所有人依其意思允许转让人占有其物时，制造了一个可使第三人信赖转让人为所有人的状态，因为占有是动产所有权的表征，此时让所托非人的所有人承担可能丧失所有权的风险，有其正当性。此种正当性在占有脱离物的情形却并不存在。
注意禁止流通物不适用善意取得，例如毒品、国家所有的文物、枪支弹药等；货币适用“占有即所有的规则”，不存在无权处分的问题，故无善意取得的可能。
（4）转让合同必须有效：
转让合同无效或者被撤销，则不成立善意取得。（注意区分：无权处分本身并不影响转让合同的效力。）

1. 受让人善意

（1）善意，是指受让人不知道转让人无权处分，且无重大过失。
（2）善意的判断时点：从一开始到不动产登记 / 动产交付之时始终为善意。
（3）善意推定：推定受让人善意，真实权利人主张受让人恶意的，应当承担举证责任。
（4）推定受让人恶意的情形
无权处分不动产：
① 登记簿上存在有效的异议登记；
② 预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
③ 登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
④ 受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
⑤ 受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
无权处分动产：
交易的对象、场所或者时机、价格等不符合交易习惯。

1. 以合理的价格受让
   约定合理价格即可，不需要已经全额支付。
   注意通过赠与、继承等方式无偿取得财产的，不适用善意取得，因为此时并无保护无偿取得财产一方的必要，应当回到保护所有权的基本立场。
2. 已经完成权利变动公示
   不动产已经办理过户登记，动产已经交付。

（1）采用占有改定的交付方式，不成立善意取得。
（2）船舶、航空器和机动车等特殊动产的善意取得，交付即可，不以登记为条件。

（三）善意取得的法律后果

善意取得成立，则产生如下法律效果：

1. 原所有权人丧失所有权，善意受让人取得所有权。
2. 动产上的原有负担消灭，除非受让人在受让时知道或者应当知道动产上存在负担。

（1）动产上的原有负担一般是指抵押或者质押等担保负担。
（2）善意取得系原始取得，善意受让人若在受让时不知道也不应当知道动产上存在负担，则其自然不必承受动产上的原有负担。
注意此处存在两个层次的善意判断：第一个层次，需要判断的是受让人在受让时是否知道或者应当知道转让人无权处分。若受让人对此不知道且无重大过失，则在满足其他条件的情况下，受让人可以善意取得所有权。第二个层次，需要判断的是受让人在受让时是否知道或者应当知道动产上存在负担。如果知道，则受让人善意取得的是一个有负担的所有权。如果不知道，则受让人善意取得的是一个无负担的所有权。

1. 原所有权人的救济

（1）可以基于所有权被侵害请求无权处分人赔偿损害。
（2）可以请求无权处分人返还不当得利。
（3）如果原所有权人与无权处分人之间存在借用、保管等合同关系，原所有权人还可以基于合同请求无权处分人承担违约损害赔偿责任。
对于以上救济，原所有权人可以任意选择其一行使。
注意如果善意取得不成立，受让人无法取得所有权，所有权人可以请求其返还原物，受让人仅能基于其与转让人之间有效的合同向转让人主张权利，即：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
👉 用益物权和担保物权（留置除外）均可善意取得。

例如，甲乙共同出资购得A房，登记在甲的名下。未经乙同意： ①若甲将A房出售给不知情的丙并办理了过户登记，则丙可以善意取得所有权； ②若甲与丁签订书面的居住权合同并办理登记，则丁善意取得居住权； ③若甲向戊借款，并以A房提供抵押担保，且办理了抵押登记，则戊善意取得抵押权。

💡 与所有权善意取得的差异之处：
质权、抵押权的善意取得，不以“以合理价格受让”为构成要件，因为质押、抵押合同是单务、无偿的；动产抵押权的善意取得不需要公示要件（ 登记/交付），因为动产抵押权的设立只需要合同生效，登记是对抗要件（动产质权的善意取得以交付为要件）。

二、拾得遗失物⭐

遗失物，是指非基于权利人的意志而暂时丧失占有的动产。

（一）拾得遗失物的法律后果

1. 拾得人的义务

（1）返还义务：拾得人应向权利人返还遗失物及孳息。
（2）通知义务：拾得人应及时通知权利人领取或者送交有关部门。遗失物自发布招领公告之日起一
年内无，人认领的，归国家所有。
（3）保管义务：拾得人应妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。

1. 拾得人的权利

（1）必要费用偿还请求权
权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
[注意]若权利人不支付必要费用，则拾得人可以对遗失物行使留置权。
（2）悬赏报酬请求权
拾得人原则上无权请求权利人支付报酬，权利人发布了悬赏广告的除外。
[注意]若权利人支付了必要费用，但是拒绝支付悬赏报酬，拾得人不得对遗失物行使留置权。
（3）侵占遗失物 = 丧失所有权利
拾得人侵占遗失物，拒不返还的，丧失必要费用偿还请求权和悬赏报酬请求权。

（二）拾得人处分遗失物的法律效果

拾得人将遗失物转让给受让人

1. 属于无权处分，遗失物属于占有脱离物，不发生善意取得

2. 物权不发生变动，遗失人仍然是所有权人

   遗失人向拾得人主张权利

3. 主张侵权责任，要求拾得人赔偿

4. 或主张不当得利的返还

   遗失人向受让人主张权利

5. 自知或应知受让人之日起两年内请求返还原物

6. 两年后推定为被动追认，受让人继受取得物权
7. 拍卖/有经营资格处购买，需要返还受让人支付的价款，再向无权处分人追偿

👉 遗失人对受让人和拾得人的权利择一行使。

三、先占与添附

（一）先占

**构成要件**  

1. 须为无主的动产。

（1）遗失物、属于国家所有的文物和自然资源等并非无主的动产，不能成为先占的对象。
（2）无主的动产通常为原权利人抛弃所有权之物。若抛弃之人欠缺处分权或者行为能力，权利人并不丧失所有权，所抛弃之物自然不会成为无主物。

1. 须以所有的意思占有，即自主占有。行为人必须以据为已有的意思占有无主物。

2. 不违反法律、行政法规的禁止性规定，如禁止流通物不适用先占。

   法律效果
   先占人取得无主动产的所有权。
   注意先占属于民事法律事实中的事实行为，因此先占不以行为人具有行为能力为必要。

   （二）添附

   添附，是指属于不同人所有的物结合成为新物或者将他人之物加工为新物的法律事实，包括附合、
   混合和加工。

   发生添附时，核心问题是确定添附物的所有权归属：有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。

   附和
   附合，是指属于不同人所有的物结合在一起形成无法分离或者不宜分离的新物。
   [注意]附合的数个物自外观上虽然能够予以辨认，但是无法分离或者分离会损害附合物的价值。
   例如，将他人的瓷砖贴在自家的墙壁.上。如果并非无法分离或者分离并不会损害物的价值，则不构成添附。

   例如，将他人的轮胎安装在自己的汽车上，轮胎可以拆卸下来且不会影响汽车或者轮胎的价值，故而不构成添附。

3. 动产与不动产附合：
   动产所有权消灭，不动产所有权人取得添附物的所有权。

   例如，甲误将乙所有的砖瓦当作自己的，用于建筑房屋，应由甲取得房屋的所有权，对于乙丧失砖瓦所有权的损失，由甲进行补偿。

4. 动产与动产附合

（1）原则：添附物由各动产所有人按照附合时动产的价值比例按份共有。
（2）例外：附合的各动产之间若存在明显的主次之分，则居于主导地位的动产的所有权人获得添附物的所有权。

例如，甲将乙的车漆喷于自己的车上，应由甲取得已经喷漆车的所有权，乙对车漆的所有权消灭，因为甲的汽车相对于乙的车漆来说居于主导地位。

**混合**  

1. 混合，是指属于不同人所有的动产相互混合，以至于无法识别或者识别耗费过巨的法律事实。

   例如，甲的牛奶被倒人乙的咖啡里。

2. 物权归属准用动产与动产附合的规则。

   加工

3. 加工，是指在他人的动产上附加有价值的劳动，使之成为新物的法律事实。

   例如，将他人的布料制作成衣服，将他人的玉石雕刻成玉坠。

4. 加工物的物权归属：
   加工物的所有权原则上应当归原材料的所有人。若加工人善意（不知道加工的是他人之物）且加工物的价值远超原材料的价值，则归加工人所有。

四、共有

共有，是指数人共同享有一物所有权的状态。
在共有的情形，所有权只有一个，只不过该所有权由数人共享。

（一）共有的类型

1. 按份共有

（1）按份共有：
指数人依各自份额共同享有一物所有权的共有形态。
[注意]按份是对所有权份额的按份，而不是对物本身的按份；按份共有人的权利及于共有物的全部而非部分。
（2）份额确定：
有约从约 ➡ 无约按出资额确定 ➡ 不能确定的，视为等额享有。

1. 共同共有

共同共有，是指数人不分份额地共同享有一物所有权的共有形态。

1. 共有类型的确定

有约从约 ➡ 没有约定或约定不明的，视为按份共有，除非有共有关系。
共有关系：家庭、夫妻、遗产分割前继承人、合伙。

🌱 之所以没有约定或者约定不明确时原则上视为按份共有，是因为按份共有人原则上可以随时请求分割共有物，共同共有人原则上不可以请求分割共有物，而单独所有较之于共有往往更有利于物尽其用。

（二）共有物的管理与处分

共有物的管理

1. 有约定，从约定；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

注意管理包括对共有物实施保存行为。 所谓保存行为，是指以保全共有物为目的的行为。

1. 共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

   共有物的处分
   处分共有物以及对共有物作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额 2/3 以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。

2. 处分，包括事实上的处分和法律上的处分。事实上的处分，例如拆除共建的房屋。法律上的处分，例如转让共有物、以共有物设定担保等。

3. 重大修缮，是指对共有物进行重大维修或者重大改良的行为等。例如，对共有房屋进行重新装修。
4. 变更性质或者用途，例如出租共有房屋。

5. 处分达到份额（共同共有全体一致 / 按份共有达到 2/3 以上份额） ➡ 有权处分 ➡ 继受取得；
   处分未达到上述份额 ➡ 无权处分 ➡ 满足善意取得构成要件 ➡ 善意取得。

   因共有物产生的债权债务

6. 对外：
   无论是按份共有还是共同共有，共有人均享有连带债权、承担连带债务。除非法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系。

7. 对内：
   除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

   （三）共有份额的转让与按份共有人的优先购买权⭐

8. 按份共有人可以自由转让其份额，不需要经过其他共有人的同意，但是应当将转让条件及时通知其他共有人。

9. 按份共有人对外转让其份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。

（1）排除按份共有人优先购买权的情形：
① 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化；
② 按份共有人之间转让共有份额。
（2）是否属于同等条件，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。其他共有人提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求的，不属于同等条件。

1. 优先购买权的行使期限

有约从约 ➡ 无约：通知载明的期间>未载明或载明的期间少于 15 日的，为 15 日>未通知的，自知道同等条件之日起 15 日>以上均无法确定，为共有份额转移之日起 6 个月。
注意优先购买权的行使期间为除斥期间，未于该期间行使权利，则优先购买权消灭。

1. 优先购买权的竞合

（1）两个以上其他共有人主张行使优先购买权：协商确定各自购买比例 ➡ 协商不成按转让时各自共有份额比例购买；
（2）按份共有人的优先购买权>房屋承租人的优先购买权。

1. 侵犯优先购买权的后果

其他共有人不得以其优先购买权受到侵害为由，请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效，只能请求转让份额的共有人承担赔偿责任。

（四）共有物的分割

**共有物分割请求权 ** 

1. 共有人约定不得分割：
   从其约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。

2. 共有人没有约定不得分割或者约定不明确的：
   按份共有人可以随时请求分割；共同共有人原则上不得请求分割，不过在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。

   共有的基础丧失是指夫妻离婚、 合伙散伙等。是否具有重大理由需要分割，应依社会一般观念判断。婚姻关系存续期间，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产： ① 一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为； ② 一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用。

3. 因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
   👉 共有物分割请求权属于形成权，不适用诉讼时效。

   共有物分割的方式

4. 共有人可以协商确定分割方式。

5. 无法达成协议：
   ① 原则上实物分割：共有物可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割。
   ② 例外对共有物进行变现并分割价款：难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
6. 共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

五、建筑物区分所有权

建筑物区分所有，是指数人区分一个建筑物而各有其一部分的情形。
建筑物区分所有权 = 业主对专有部分的专有权 + 业主对共有部分的共有权 + 业主因共有关系而产生的管理权。

（一）专有权

1. 概念：
   业主对建筑物专有部分所享有的权利，本质是所有权。
2. 客体：
   房内空间、有产权的车库或车位、买卖合同明确归业主所有的绿地、露台等。
3. 特点

（1）取得专有权就取得了共有权以及管理权；
（2）专有部分的份额决定共有权的持有份额比例，决定管理权大小；
（3）业主转让专有部分，共有权和管理权一并转让。

1. 禁止住改商：
   业主将住宅改变为经营性用房，要遵守法律法规的规定，还应当经过有利害关系的业主一致同意（有利害关系的业主拥有一票否决权：本栋建筑的业主 + 其他栋能证明受不利影响的业主）。
   未经有利害关系的业主一致同意的，有利害关系的业主可以请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

   （二）共有权

2. 概念：
   共有权指所有人之间对共有部分享有的占有、使用、收益的权利。

3. 客体：
   小区内，除了专有部分外都是共有权的客体。如维修基金、小区道路、公用楼梯、电梯、走廊、排水系统、物业服务用房等。
4. 车库 / 车位的归属判断

（1）占用业主共有的道路或者其他场地的车库 / 车位由业主共有；
（2）规划用于停车的车库/车位，小区业主买了就专有，没买就由开发商所有（但出售有原则：要在满足小区业主使用的前提下，开发商才可以对外出售、附赠或出租）

1. 业主对共有部分的权利

（1）决定共有部分用途；
（2）获取共有部分收益：共有部分收人在扣除合理成本后归业主共有。例如，利用小区外墙、屋顶和电梯产生的广告收入。
（3）业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

1. 业主对共有部分的义务：

（1）负担共有部分维护费用；
（2）不得以放弃权利为由不履行义务。

（三）管理权

1. 管理组织

（1）业主大会：由全体业主组成，是业主的意思形成机构。
（2）业主委员会：由业主大会选举的部分业主组成，是业主大会的执行机构。

1. 业主大会与业主委员会决定的法律效力

（1）业主大会与业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有法律约束力。
（2）业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，该撤销权应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起 1 年内行使。
注意业主行为侵害其他不特定多数业主合法权益的，业主大会或者业主委员会可以自己的名义提起诉讼，其他业主无权提起诉讼。

六、相邻关系

相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的不动产权利人在使用不动产时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。

（一）邻地的利用

1. 用水排水
   不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
2. 邻地通行
   不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
3. 营造和管线铺设
   不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

   利用邻地，对一方来说是不动产权利的扩张，即允许其为了满足基本需要而于必要限度内无偿利用他人的不动产；对另一方来说是不动产权利的限制，即必须容忍对自己不动产的必要利用。

注意不动产权利人虽然可以于必要限度内无偿利用相邻不动产，但是应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。造成损害的，应当承担补偿责任。

（二）妨害行为的排除

1. 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
2. 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。
3. 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

注意对于妨害行为，相邻不动产权利人可以请求排除妨害。