概念：建设工程施工合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。
性质：双务、有名、有偿、诺成、要式合同。 :::warning 《民法典》
第 807 条【工程价款的支付】发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《建设工程施工合同解释（一）》
第 36 条【优先受偿权的顺位】承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第 37 条【工程价款优先受偿】装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第 38 条【承包人优先受偿权】建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第 39 条【未竣工，但质量合格的部分可以优先受偿】未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第 40 条【优先受偿权的范围】承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。
承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。
第 41 条【优先受偿权行使期限】承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
第 42 条【放弃或限制建设工程价款优先受偿权】发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。 :::

一、基本原理

1. 转包（全部转）
   转包是指承包人将工程全部转给第三人。转包合同一律无效。
2. 分包合同（部分转）

（1）合法分包（合同有效）
承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。
（2）违法分包（合同无效）
① 未经发包人同意分包
② 全部工程支解后以分包名义转包
③ 分包人不具有相应资质
④ 将工程主体结构分包
⑤ 分包人将工程再分包。
注意无效的是分包合同，发包人与承包人之间的承包合同不受影响。

1. 连带责任

（1）转包、合法分包、违法分包：
第三人就其完成的工作成果质量问题与承包人向发包人承担连带责任。
（2）借用资质：
出借方和借用方就工程质量问题对发包人承担连带责任。

1. 解除权

（1）发包人解除权
承包人物建设工程特包、通法分包的。发包人可以解除其与承包人之间的承包合同。
（2）承包人解除权
发包人提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准或者不履行协助义务，致使承包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未履行相应义务的，承包人可以解除合同。

二、无效情形和处理方式

（一）合同无效的情形

1. 承包人未取得或超越相应资质等级（在建设工程竣工前取得相应资质等级的除外）。
2. 没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义。
3. 建设工程必须进行招标而未招标或中标无效。
4. 转包和违法分包。

5. 发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续（发包人起诉前取得相应手续的除外；发包人能够办理审批手续而未办理，不得以未办理审批手续为由请求确认合同无效）。

   （二）处理方式

6. 建设工程施工合同无效，但是建设工程经过验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿实际施工人。
   注意建设工程合同无效，承包人被称之为实际施工人。
   参照合同的确定：实际履行的合同 > 最后签订的合同。

7. 建设工程施工合同无效，且建设工程经过验收不合格的，先进行修复：

（1）修复后验收合格，实际施工人享有工程价款请求权，但要承担修复费用；
（2）修复后仍验收不合格，实际施工人不享有工程价款请求权。

1. 实际施工人可以仅以转包人或者违法分包人为被告起诉，法院应当受理。
2. 实际施工人也可以直接起诉发包人（突破合同相对性）
   实际施工，人以发包人为被告主张权利的，人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人，在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。
3. 转包人或者违法分包人怠于向发包人行使到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现，实际施工人可以向发包人提起代位权诉讼。
4. 因建设工程质量发生争议的，发包人可以以总承包人、分包人和实际施工人为共同被告提起诉讼。（突破合同相对性）

三、垫资问题

1. 当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理；
   对垫资利息没有约定的，视为无利息；
2. 当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按约定处理；
   没有约定的，按同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计算。

四、以招投标方式订立的建设工程合同

（一）原则

1. 当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为根据。
2. 招标人和中标人在中标合同之外就明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设单位捐赠财物等另行签订合同，变相降低工程价款的，该合同无效。

   （二）例外

   非必须招投标的建设工程进行招标后，另行订立实质性内容不一致的合同，是因为发包人与承包人因客观情况发生了在招标投标时难以预见的变化的，以后订立的合同为准。

   依法必须招标的，主要是大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

五、承包人工程价款优先受偿权

（一）主体

1. 与发包人订立建设工程施工合同的承包人（不包括实际施工人）。

2. 装饰装修工程的承包人（仅就装饰装修工程享有优先权）。

   （二）前提

3. 发包人与承包人之间存在有效的建设工程施工同或装饰装修施工合同。

4. 发包人未按约定支付价款 + 承包人催告发包人在合理期限内支付价款，发包人仍不支付。
5. 建设工程在性质上适宜折价或请求人民法院拍卖。

6. 建设工程经验收质量合格，是否竣工，在所不问。

   （三）范围

   工程价款。

7. 包括：
   应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用和利润。

8. 不包括：
   工程价款的逾期利息、违约金、损害赔偿金等。

   （四）期限

9. 合理期限内行使：
   最长不得超过 18 个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

10. 应当给付工程价款之日的确定：
    约定 > 工程交付之日 > 竣工结算文件提交之日 > 当事人起诉之日

    （五）方式

11. 承包人可与发包人协议将工程折价归承包人所有；

12. 承包人也可申请法院拍卖建设工程，以折价、拍卖价款优先清偿到期工程价款。

    （六）法定

    发包人与承包人约定放弃或限制建设：工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益的，无效。

    （七）顺位

13. 商品房消费者物权期待权 > 承包人优先权 > 一般不动产买受人物权期待权 > 抵押权 > 普通债权

14. 商品房消费者物权期待权的构成要件：

（1）法院查封前已订立有效合同；
（2）用于居住且名下无其他居住房屋，既包括涉案房屋同一设区的市或者县级市范围内消费者名下没有用于居住的房屋，还包括名下虽已有1套房屋但购买的房屋在面积上仍属于满足基本居住需要的情形；
（3）已付价款超过约定总额的 50 %（已支付的价款接近 50 %，且已按约将剩余价款支付的也符合要求）。
3. 一般不动产买受人物权期待权的构成要件：
（1）法院查封前已订立有效合同；
（2）法院查封前已合法占有；
（3）已支付全部价款/按约支付部分价款且将剩余价款按法院要求交付执行；
（4）非因买受人自身原因未办理过户登记，如：
① 买受人有作出办理登记的积极行为，如请求出卖人登记等；
② 买受人有未办理登记的合理客观理由。