物权的变动，是指物权的发生、变更与消灭。
物权的分类：根据引起物权变动的法律事实的不同，可以将物权变动划分为以下两类：

1. 基于法律行为的物权变动

2. 非基于法律行为的物权变动

   一、基于法律行为的物权变动

   （一）区分原则

   :::warning 《民法典》
   第 215 条【区分原则】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 ::: 区分原则，是指物权变动与其原因行为相区分。物权变动的原因行为通常是合同，因而区分原则通常可以理解为合同效力与物权变动相区分。

3. 合同效力：

（1）按照合同效力规则判断；
（2）物权是否变动不影响合同效力。

例如，甲乙签订房屋买卖合同，未办理房屋过户登记，房屋的所有权未发生变动，但是买卖合同依然有效。如果甲拒绝配合办理过户登记，乙可以请求甲配合办理过户登记或者承担违约责任。

1. 物权效力：

（1）物权是否变动，按照物权变动规则进行判断；
（2）依据债权形式主义，合同效力会影响物权变动。

例如，甲乙签订房屋买卖合同，办理了房屋过户登记。如果买卖合同无效，乙将无法取得房屋的所有权。

（二）基于法律行为的不动产物权变动模式

:::warning 《民法典》
第 209 条【不动产物权的登记生效原则及其例外】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 :::

物权变动模式

1. 原则：**登记生效主义不动产物权变动 = 合同有效 + 有权处分 + 登记

（1）不动产物权变动，经依法登记，发生物权效力；未经登记，不发生物权效力。
（2）未登记不影响合同的效力（ 基于区分原则）。
（3）合同有效，但未登记，仅产生债权效力，债权人可以请求债务人履行办理登记的合同义务。
（4）合同无效，即使已经登记，也无法发生物权变动。
（5）包括：不动产所有权、建设用地使用权、居住权、不动产抵押权。

1. 例外一：**登记对抗主义合同有效 = 不动产物权变动（ 登记对抗）

（1）合同生效时，不动产物权变动发生。
（2）登记并非不动产物权变动的生效要件：当事人可以申请登记，也可以不申请登记。
（3）登记是不动产物权变动的对抗要件：登记后，不动产物权变动可以对抗第三人；未经登记，则不得对抗善意第三人。
（4）包括：地役权；土地承包经营权的互换、转让；流转期限为 5 年以上的土地经营权；土地经营权融资担保。

1. 例外二：债权意思主义唯一的例外：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立**，登记既非物权变动的生效要件，也非物权变动的对抗要件，仅起行政确权作用。

   不动产登记

   :::warning 《民法典》
   第 221 条【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
   预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 :::

2. 不动产登记簿的效力
   不动产物权以不动产登记簿的记载为准。不动产权属证书与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

3. 预告登记

（1）适用情形：向开发商预购商品房、以预购商品房为银行设定抵押、房屋所有权转让、抵押等。
常用在房屋预售买卖中，买卖双方签订预售合同，买方为了保障将来取得所有权，可以办理预告登记，限制卖方再次处分房屋。
（2）预告登记的效力：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的（转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权），不发生物权效力。当然，合同效力不因此而受影响（基于区分原则）。
（3）预告登记的失效：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 90 日内未申请登记的，预告登记失效。
债权消灭包括：买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权。

1. 更正登记
   权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

（1）有权申请更正登记的主体：权利人或者利害关系人。
（2）登记机构应当更正登记的两种情形：其一，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正；其二，有证据证明登记确有错误。

1. 异议登记

（1）不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
[注意]申请人自异议登记之日起 15 日内不提起诉讼的，异议登记失效；异议登记失效，不影响当事人起诉请求确认物权归属，不影响人民法院对案件的实体审理。
（2）异议登记的效力：阻却善意取得。
（3）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

（三）基于法律行为的动产物权变动模式

:::warning 《民法典》
第 224 条【动产物权变动生效时间】动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。
第 225 条【特殊动产物权变动采登记对抗主义】船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 :::

（一）物权变动模式

1. 原则：交付生效主义
   动产物权变动 = 合同有效 + 有权处分 + 交付

（1）交付时，动产物权变动发生。
（2）包括：动产所有权、动产质权。
注意特殊动产（船舶、航空器和机动车）所有权：登记对抗主义
（1）交付时，特殊动产物权变动发生。
（2）登记并非动产物权变动的生效要件：当事人可以申请登记，也可以不申请登记。
（3）登记是动产物权变动的对抗要件：登记后可以对抗第三人；未登记不得对抗善意第三人。
注意转让人转让船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付合理价款并取得占有，虽未经登记，也可以对抗转让人的债权人，即转让人的一般债权人并非不得对抗的善意第三人。

1. 例外：债权意思主义：动产抵押

（1）合同生效时，动产抵押权设立。
（2）登记并非动产抵押权设立的生效要件，而是对抗要件。登记后可以对抗第三人；未登记不得对抗善意第三人。
（二）动产交付 :::warning 《民法典》
第 226 条【简易交付】动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力。
第 227 条【指示交付】动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第 228 条【占有改定】动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。 ::: 交付，指基于合意转移占有，包括现实交付与观念交付。

1. 现实交付

（1）现实交付，是指转让人将其对物的管领控制现实地移转给受让人。
（2）对物的现实管领控制是否移转，应根据一般交易观念确定。例如，出卖机动车的，交付机动车钥匙，可以认为已经完成交付。

1. 观念交付

（1）简易交付：在动产让与之前，受让人已经占有动产，此时现实交付并无必要，达成让与合意时视为完成交付。
（2）指示交付：动产被第三人占有，让与人将其对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。让与返还请求权合意达成时视为完成交付。
注意在采取指示交付方式进行交付的情形，让与人和受让人存在两个合意： 一个是动产让与合意，另外一个是关于让与人将其对第三人的返还请求权让与给受让人的合意。第二个合意达成的时间为交付时间。
（3）占有改定：动产交易中的让与人依据占有媒介关系继续直接占有动产，受让人仅取得间接占有，占有媒介关系成立时视为完成交付。租赁合同、借用合同、保管合同等通常为占有媒介关系。
注意在采取占有改定方式进行交付的情形，让与人和受让人存在两个合意：一个是动产让与合意，另外一个是关于成立占有媒介关系的合意。第二个合意达成的时间为交付时间。

（四）物权公示公信原则

1. 物权公示原则
   是指物权的设立和变动必须以一定的方式公开出来。不动产物权的公示方式是登记，动产的公示方式是占有和交付。公示原则，其目的在于使人“知”。
2. 物权公信原则
   是指以占有或者登记方式所表现的物权，即使不存在或者与真实的权利状态有所差异，但对于信赖物权公示，并以此为基础进行交易的人而言，法律仍承认其具有与真实物权存在相同的法律效果。公信原则，其目的在于使人“信”。

   物权具有排他效力和优先效力，不仅牵涉直接当事人，也潜在地对所有民事主体发生影响，因此对于物权，法律必须规定一定的公示方式。而对依法公示的物权，他人可以信其真实存在。目的是降低交易成本，保护交易安全。

（1）动产占有和不动产登记具有权利推定效力。谁占有动产，就推定谁是动产的所有权人；不动产登记在谁名下，就推定谁是不动产的所有权人。当然，这种推定是可以为反证所推翻的。
（2）只有物权公示内容与真实权利状态不一致， 且涉及第三人的交易安全之时，公信原则才有适用余地。在名义权利人和实际权利人之间，要以真实的权利状态为准。
借名买房
依据甲与乙之间的借名买房协议，甲以乙的名义出资购买 A 房并登记在乙的名下。
👉借名买房协议的效力如何 ？
原则上有效（如果涉及经济适用房等社会保障房，一般认定协议无效；如果涉及规避限购政策，一般认为协议因违反公序良俗而无效。最高院最新观点
👉借名人能否请求确认房屋的所有权归属于自己 ？
观点一（ 物权说、法考观点）：不动产登记仅具有推定效力，可以为相反证据推翻，因甲乙之间存在借名买房协议，甲可以请求确认 A 房的所有权归属于自己。
观点二（债权说）：借名买房协议属于甲乙之间的合同行为，仅对约定的双方产生约束力，不具有物权效力，认定物权归属应坚持物权公示公信原则，以不动产登记为准，故而，甲只能请求乙配合办理过户登记手续。
👉出名人擅自处分登记在自己名下的房屋，第三人能否取得所有权 ？
假设乙将A房出售给丙并办理了过户登记手续：
观点一（物权说、法考观点）：甲系房屋的实际所有人，乙属于无权处分，丙只有在符合善意取得构成要件时才可以取得所有权。
观点二（债权说）：不动产物权的归属应以登记为准，乙属于有权处分，丙无论是否善意，均可取得所有权。
👉借名人能否以其系所有权人为由对抗出名人的债权人对房屋的强制执行 ？
假设乙的债权人丁对A房申请强制执行：
观点一（物权说、法考观点）：甲可以对抗执行，因为其是房屋的实际所有人，丁并非基于对不动产登记的信赖而与乙就A房进行交易，不能基于物权公示公信原则获得保护。
观点二（债权说）：甲不可以对抗执行，因为借名登记约定仅具有债权效力，不动产物权的归属应以登记为准，善意信赖不动产登记的丁应当得到保护。（丁虽然并非基于对不动产登记的信赖与乙就A房进行交易，但是丁之所以申请强制执行A房，是基于对不动产登记的信赖，否则丁就会对乙的其它财产申请强制执行。）

二、非基于法律行为的物权变动

（一）因生效文书发生物权变动

因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权变动的，自法律文书或者
征收决定等生效时发生效力。

1. 法律文书或者征收决定等生效时，物权发生变动，不以办理变更登记或者交付为前提。
2. 具有此种效力的法律文书包括：在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有

物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁
定书、以物抵债裁定书。
注意只有法院的形成判决（变更判决），即改变原有物权关系的判决，才具有直接变动物权的效力。

例如，法院判决登记在甲的名下的房屋归乙所有。

法院的给付判决不能导致物权变动。

例如，甲乙签订房屋买卖合同后，甲拒绝依约办理过户登记。乙起诉至法院，法院判令甲配合办理过户登记手续。

（二）因继承发生物权变动

因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

甲死亡后，其独生子乙继承其A房，则甲死亡即继承开始时，乙立即取得A房的所有权，并不以将A房过户登记到乙名下为前提。

（三）因事实行为发生物权变动

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

（四）公示要求

1. 非基于法律行为发生的物权变动，不需要交付或者登记，物权就可以发生变动。

（1）在交付或者登记之前，取得物权的权利人可以享受物权保护。
（2）在交付或者登记之前，权利人有可能因为第三人善意取得物权而丧失本来已经取得的物权。

1. 非基于法律行为所取得的不动产物权之再变动：处分基于上述方式取得的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。