用益物权是指权利人对他人所有的不动产依法享有的占有、使用和收益的权利，包括居住权、地役权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。

一、居住权

居住权，是指出于生活居住的需要，对他人所有的住宅进行占有、使用的用益物权。
注意居住权属于用益物权，而房屋承租人的租赁权属于债权。

1. 居住权的设立
   居住权 = 书面居住权合同 + 登记（自登记时设立）
   👉 可以通过遗嘱设立居住权。
2. 居住权的限制

（1）原则上不得出租，当事人另有约定除外；
（2）原则上无偿，当事人另有约定除外；
（3）不得转让 / 继承

1. 居住权的消灭
   居住权期限届满 / 居住权人死亡，则居住权消灭。

二、地役权

地役权，是以他人不动产供自己的不动产便利之用的用益物权。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
【区分】相邻关系与地役权：
因相邻关系享有要求对方给予便利和接受限制的权利是法定的且无偿，用于满足最基本的生产生活需要；而地役权是约定的且通常有偿，设立地役权是为了更好地利用不动产。

（一）地役权的设立

1. 地役权 = 书面地役权合同（合同生效时设立）；未经登记，不得对抗善意第三人。
   注意地役权未登记，不影响需役地的受让人基于地役权的从属性取得地役权，但是供役地的善意受让人不受地役权的限制。

2. 土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
   注意地役权的法定承受：土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。

   （二）地役权的特征

3. 地役权的从属性

地役权的功能在于为需役地的便利而利用供役地，故地役权具有从属性，即从属于需役地的所有权、用益物权。
（1）地役权期限不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
（2）地役权不得单独转让。需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权转让的，地役权一并转让。
（3）地役权不得单独抵押。需役地上的土地经营权、建设用地使用权被抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

1. 地役权的不可分性

（1）地役权及于需役地的全部
需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权，无论地役权是否登记。
（2）地役权及于供役地的全部
供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人是否具有法律约束力，取决于地役权是否登记：已经登记，则对受让人产生约束力；未登记，则对受让人并无约束力。

（三）地役权合同的解除

地役权人存在下列情形，供役地权利人有权解除合同：

1. 滥用地役权；
2. 付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

三、土地承包经营权

土地承包经营权，是指权利人对其承包经营的耕地、林地、草地等农业用地享有占有、使用和收益的权利。

（一）土地承包经营权的设立和流转

1. 土地承包经营权的设立
   土地承包经营权 = 书面土地承包经营权合同（自合同生效时设立）
   👉 登记既非土地承包经营权的设立要件，也非对抗要件，未经登记也可以对抗善意第三人。
   👉 发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议 2/3 以上成员或者 2/3 以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府批准。
2. 土地承包经营权的互换、转让

土地承包经营权互换、转让的，未经登记，不得对抗善意第三人（登记对抗主义）。
（1）土地承包经营权的互换：
承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地之土地承包经营权进行互换，并向发包方备案。未向发包方备案不影响土地承包经营权互换的效力。
（2）土地承包经营权的转让：
经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。未经发包方同意，转让合同无效。

（二）土地经营权的流转

1. 土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、人股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
2. 土地经营权流转，当事人双方应当签订书面流转合同。
   注意未向发包方备案，不影响土地经营权流转合同的效力。
3. 流转期限为 5 年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。
4. 土地经营权融资担保

（1）可以用土地经营权向金融机构融资担保的两类主体：
① 承包方：向发包方备案即可。
② 土地经营权受让方：经承包方书面同意并向发包方备案。
（2）担保物权自融资担保合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

四、建设用地使用权与宅基地使用权

（一）建设用地使用权

建设用地使用权，是指权利人依法使用国家所有的土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。

1. 设立建设用地使用权，可以采取出让或者行政划拨等方式。
2. 通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。
3. 建设用地使用权自登记时设立。
4. 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
5. 房地一体原则

（1 ）房随地走：
建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
（2）地随房走：
建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

（二）宅基地使用权

宅基地使用权，是指权利人依法使用集体所有的土地建造住宅及其附属设施的权利。

1. 宅基地使用权的主体：
   只能是农村村民。城镇居民不得购置宅基地。
2. 一户一宅：
   农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。