一、租赁合同的一般规则
- 概念：
租赁合同，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 性质：
双务、有名、有偿、诺成、不要式（租赁期限 6 个月以上为要式）、继续性合同。 :::warning 《民法典》
第 716 条【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第 719 条【次承租人代为支付租金和违约金情形】承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
第 720 条【租赁物收益归属】在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但是当事人另有约定的除外。
第 725 条【买卖不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 :::（一）不定期租赁
没有约定租赁期限或者约定不明，无法确定租赁期限，视为不定期租赁。
- 租赁期限 6 个月以上，未采用书面形式，且无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，视为不定期租赁。
双方均有任意解除权，但是应当在合理期限之前通知对方。（二）合同效力
违法建筑物（未取得规划许可证建设的房屋 / 未经批准建设的临时建筑）租赁合同无效，但一审辩论终结前取得许可或经批准的有效。
- 租赁期限最长 20 年，超过的，超过部分无效；
租赁期限届满，可以续订，但续订也不得超过 20 年；
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。 - 无效时，参照合同约定的租金支付房屋占有使用费。
（三）出租人义务
- 适租义务
出租人按约交付租赁物，保持租赁物符合约定的用途。 - 维修义务
原则：出租人。出租人不履行维修义务，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。
例外：承租人过错致使租赁物需要维修。 瑕疵担保
① 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少或不付租金。
② 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知质量不合格，仍然可以随时解除合同。（四）承租人义务
正当使用
承租人未按照约定的方法或租赁物性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。- 支付租金
承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 - 保管义务
承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。 -
（五）转租
合法转租（经出租人同意）
承租人与次承租人之间存在租赁合同关系（ 转租合同）；承租人与出租人之间租赁合同继续有效。
- 出租人和次承租人之间没有租赁关系，出租人无权请求次承租人支付租金；
承租人对次承租人的行为负责，次承租人造成租赁物损失，出租人只能找承租人承担违约责任（可以找次承租人承担侵权责任）。 - 超期转租的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。
- 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金（第三人代为清偿）。
【注意】限于合法转租，否则出租人有权拒绝。
非法转租（未经出租人同意）
- 转租合同有效。承租人向次承租人收取的租金，对出租人而言并非不当得利，因为承租人在租赁期限内对租赁物享有收益权能。
- 出租人可以解除合同。次承租人相对于出租人是无权占有人，出租人解除租赁合同后，对次承租人享有返还原物请求权。
出租人知道或者应当知道转租，但是 6 个月内未提出异议的，视为同意。
（六）买卖不破租赁
租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
例：甲将房屋出租给乙，在乙占有使用房屋期间，甲将房屋出售给丙，则丙取代甲的地位成为出租人，甲与乙的租赁合同将变成丙与乙的租赁合同，且租赁合同内容维持不变。
租赁物的所有权发生变动，包括买卖、互易、赠与、投资、继承、遗赠、企业合并、实现抵押权等。
注意买卖破租赁：
① 先抵后租，且抵押权已经登记；
② 先查封后租。
（七）风险负担
租赁物毁损灭失的，由出租人负担风险。
二、房屋租赁合同的特殊规则
:::warning
《民法典》
第 726 条【房屋承租人的优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
第 728 条【侵害承租人优先购买权的赔偿责任】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
第 734 条【续租及承租人的优先承租权】租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
:::
（一）房屋承租人优先购买权
- 概念
房屋租赁合同租期内，房屋所有权转移，承租人享有以同等条件优先购买房屋的权利。 - 前提
出租人出卖房屋，或者出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务。
注意出租人将房屋出卖给近亲属，房屋承租人无优先购买权；房屋按份共有人优先购买权 > 房屋承租人的优先购买权。 - 通知
出租人应于出卖前的合理期限内或拍卖 5 日前通知承租人。 - 除斥期间
承租人收到出卖通知或知道出卖事实之日起 15 日，未明确表示购买，视为放弃。 侵害后果
出租人未通知承租人或有其他妨害优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任；出租人与第三人订立的买卖合同效力不受影响。（二）房屋承租人优先承租权
租赁期限届满，出租人继续出租房屋的，承租人享有以同等条件优先承租的权利。
（三）房屋承租人地位的法定承受
承租人在房屋租赁期限内死亡，生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
（四）房屋装饰装修
| 未经同意 | 承租人负担装饰装修费用 | | | | | —- | —- | —- | —- | —- | | | 出租人可以请求恢复原状或者赔偿损失 | | | | | 经同意 | 未附合 | 承租人取回；造成房屋毁损的，承租人恢复原状
承租人无费用补偿请求权 | | | | | 附和 | 租期届满 | 承租人无权请求补偿 | | | | | 合同无效 | 出租人同意利用：折价归出租人所有
出租人不同意利用：按导致合同无效的过错分担残值损失 | | | | | 合同解除 | 不可归责于双方：公平原则分担
出租人原因：出租人承担
承租人原因：承租人承担
双方原因：按过错分担 | |原则上承租人自行负责（自担费用、自行取回、恢复原状或赔偿损失）；
只有在出租人同意装饰装修 + 形成附合 + 合同无效 / 被解除的情况下，出租人才可能根据自己的过错承担或者分担费用、损失。
（五）房屋扩建
未经同意：
承租人负担扩建费用
出租人可以请求恢复原状或者赔偿损失- 经同意：
办理合法手续：出租人负担扩建费用
未办理合法手续：按过错分担扩建费用
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