三、投资实战篇

【投资实战篇】

从这一讲开始，我们就进入了 “投资实战篇” 的学习。在这个模块里，我会针对 “投资理财塔” 中的主要投资标的，讲一讲最适合我们普通人的投资方法。

12 | 房产投资：如何做出理性的买房政策

普通人最关心的，也是最重大的投资行为：买房。

• 越早考虑买房的问题，我们离一个健康的家庭财富状态就越近。
• 因为房产是我们家庭财富的最重要组成部分。
• 如果你逃避现实压力，拒绝有计划地思考这个问题，不仅会错过房产这个重要的财富项，而且可能会严重影响未来的生活质量和财富健康程度。

这一讲，我就用这门课一直坚持的 “有逻辑” 的财富管理理念，来帮你解决两个问题：

• 如何把握买房的时间节点，判断自己当下是不是应该买房？
• 买房的时候，要注意哪些最重要的问题？

首套房还是应该尽早 “上车”

其实，我非常理解当代年轻人面对买房问题时略显绝望的心态。

• 一方面，当今一线城市的房价已经高到了普通人根本负担不起的地步；
• 另一方面，未来中国的人口增速减缓，人口老龄化问题肯定会对房价产生一定的负面影响。现在买不起，买了之后还可能贬值，这种情况下，我们真的还要买房吗？我们等房价崩溃了再买可以吗？

要回答这两个问题，我们先明确一个前提：到底是购买首套房，还是投资房。它们的投资逻辑是完全不同的。这里，我们先说要不要买首套房的问题。

• 我的回答很明确：你要 “尽早” 在一个 “合适的时间” 搭上房地产这辆车。

这里我先讲一讲，为什么要尽早 “上车”。在下面讲投资房的时候，我再分析一下，什么是合适的购房时间。

第一套房能早买就早买，首要原因就是中国房产的附加属性问题，这已经是老生常谈了。

• 户口、医疗、教育、住户法律保障，这一切都是买房优于租房的地方。
• 但这些要素我想大家都已经非常清楚了，我们今天从另一个角度来看买房的优势：从财富管理的角度来看，房地产的金融属性也大大增加了我们买房的必要性。

也许你会有这样的危机意识：中国的房地产市场很有可能会像曾经的日本一样彻底崩溃，到时候再买房岂不是赚到了？

• 这种想法是非常典型的 “做空思维”。
• 但是，“做空思维” 对散户，或者说普通投资者来说是非常不好掌握的。如果你自认只是个普通人，没有超出常人的技巧、自信和定力，那就不要尝试做空。

具体一点，为什么不建议你做空呢？

• 我们先来看下世界历史上房地产泡沫破裂的两个经典案例，分别是 1991 年日本房地产泡沫和 2008 年美国次贷危机。

观察下面的图片后，你一定可以发现，它们有着共同的典型特征：

• 在泡沫破裂前房价会暴涨，涨幅远超其他年份。
• 要命的是，当你身处这个房价疯狂上涨的阶段时，根本不知道真正的泡沫破裂会在什么时候发生。
• 在这种充满不确定的环境中，如果你的房产是自住房，你几乎不可能选择卖出；
• 如果你没有房产，你的心态有可能彻底失衡。

图 1 日本房地产价格指数

图 2 美国平均房价走势

再来看中国的房地产市场：

• 现在有很多人相信，中国的少子化问题、老龄化问题会引起人口的持续下降，从而让中国房价陷入长期下跌。怎么看待这种说法呢？

这个判断并非不正确，但它只是众多影响未来房价因素中的一个。

• 你可以想想，如果将来有一天，一线城市放松限购了，比如仅仅是把购房资格从五年社保减少到两年，北京、上海的房产走势会怎么样？我们还会考虑人口问题这个周期长达二三十年的问题吗？显然不会了。
• 举个例子，即使在 2020 年严格的限购条件下，深圳的房价仍然暴涨了 30%，上海北京的房价也跟随上涨。这些房价上涨的情况，不就是在政府严格强调 “房住不炒”，中国 2020 年出生人口再次降低的大环境下发生的吗？总之，我们等待那个泡沫破裂的想法，是不具备可操作性的。

我不想去预测未来中国房价的走势，因为这几乎是一个不可预测的问题。

• 房价走势受经济发展、政府财政、人口政策乃至中美关系等多种因素的影响，其中的每一个我们都无法精确预测。既然无法预测，
• 对于我们普通人来说，就应该用风险管理的思路来解决问题，就是尽量避免房价持续上涨或者暴跌给我们造成的损失。

具体来讲，在首套房的购买中，我们一定要明确：

• 买这套房的目的不是赚大钱，而是对冲未来可能出现的风险。这里的风险主要有两个：
  • 确定性风险：通货膨胀。
  • 不确定性风险：限购政策、利率政策、国际环境变化等因素带来的房价暴涨。

我们要清楚的是，如果无法对冲这两个风险，带来的后果对个人来说是致命性的。它轻则让我们白忙 5 年、10 年，重则让我们进一步降低生活质量和预期，这样的事情在过去二十年一再发生。

刚刚我们讲到，在未来房价无法预测的前提下，我们可以确定的是，要及早 “上车” 来对冲未来房价暴涨的风险。

• 与此同时，房价暴跌的黑天鹅事件也不是没有可能发生，为了尽量降低它对我们生活的影响，我们应该采取严格的预算控制手段。

接下来，我们就分析一下，在购买首套房的过程中应该注意的最关键问题：预算问题。

如何购买一套适合自己财务状况的房子？

关于预算，我有两个建议。

• 首先，一定要严格在自己的预算范围内选房，预算一旦确定，就不应该在购房过程中有任何的妥协。这是规避黑天鹅风险的重要措施。

2011 年，我在购买人生第一套房产的时候，资金情况是这样的：

• 第一年工资结余 10 万，研究生阶段的兼职和工作室收入 40 万，父母支援 50 万，所以我的启动资金是 100 万。
• 在这样的前提下，我有两个选项，一是选择一套 180 万的回龙观 100 平两居室，二是选择一套 220 万的上地 80 平两居室学区房。
• 我当时毅然决然地选择了第一个选项，而且把首付控制在 80 万，留了 20 万流动资金。

放在现在你当然会认为，从收益率的角度我做出了一个错误的选择。

• 事实也的确如此，回龙观的房子在我 2017 年卖出的时候是 360 万，翻了一倍，而上地的这套学区房那时候已经涨到了 700 万。
• 但我要说的是，即使这样，我仍然坚持这个原则：“普通人的重大投资决策都要以规避风险为第一要务，要严格控制黑天鹅事件可能带来的不能承受的后果。”

为什么这么说呢？

• 如果我当年购买了上地的学区房，万一购房后的几年赶上学区政策变更，或者房地产泡沫导致的房价下跌，而且下跌的幅度超过首付，这套房子就相当于血本无归。
• 而且，由于上地房子的还款压力比回龙观大将近 60%，一旦遭遇经济危机带来的大规模失业，我丧失收入来源的话，是有断供可能的。
• 基于这样的逻辑，即使我知道第二套房子的潜力的确大于第一套，还是作出了风险更小的选择。

我有一些年长的美国同事，他们完整经历过 2001 年美国互联网泡沫危机和 2008 年次贷危机。

• 其中，不止一人由于在危机中失业，无力偿还房贷，进而被迫卖出自住房。有人只得从加州搬去那时房价还非常低的德州，相当于从零开始。
• 我相信太阳底下没有新鲜事，在中国，我们同样要规避这样的风险。
• 也许你想说，这种风险发生的概率太小了，可能只有 1%，值得我们这么谨小慎微吗？
• 我要说的是，即使它发生的概率只有 1%，对于遭受它的家庭来说也是 100% 的不幸。所以，面对人生的重大投资决策，规避风险永远是最底层的逻辑。

接下来看我的第二个建议，它是用来解决这个常见问题的：预算不够怎么办？

时间到了 2021 年，你可能会说：老师，时代变了，现在 100 万的首付，还想买房子？估计连套一居室都买不了。可事实真的是这样吗？

• 买第一套房的话，100 万的首付基本对应着 300 万的房产总价。如果你想在北上广深这些一线城市买房，以北京为例，除了北京的东城西城，各区都有大量的 300 万以内的一居室，这难道还不够你 “上车” 吗？
• 这时你可能想说：100 万我也没有，只有 50 万首付怎么办？那我问你，一定要在北上广深买吗？我们能不能去找一找杭州、成都、武汉、南京、长沙、郑州等等这些新一线城市的房子？据我了解，长沙的房价时至今日都是性价比非常高的。

毫无疑问，这些城市都有很大的发展潜力。即使你不打算未来去那里工作和生活，也可以选择以退为进，先在这些城市买房子。这不仅能解决你的预算不足问题，而且各大城市都完全放开了落户政策，选择这些城市还更容易拿到购房资格。

• 举个例子，我有一位同事，在北京工作但是没有北京户口。2016 年他落户杭州，并在杭州买房，这几年杭州房价涨幅也很大，2020 年他就通过置换，非常轻松地在北京购买了面积基本一样的自住房。他的经历是不是很有参考意义？这样的选择要比很多人攒五年钱，一次到位购买房产的想法现实多了。

总之，只要你买房的决心足够坚定，办法总比困难多。如果预算不足，先上车，后换房改善是现实最优的策略。

讲完了购买首套房的问题，你已经知道了：首套房的购买逻辑一定是规避风险，而不是投资收益。

为什么第一套房很有必要买，而且要趁早 “上车”？

• 因为通过投资你的第一套房产，你可以对冲掉房价上涨带来的个人财富缩水的风险。

为什么买第一套房时要控制预算？

• 因为这可以帮助你规避掉房价泡沫破裂的黑天鹅风险。

接下来我们来看投资房，在购买逻辑上，它和首套房是有很大不同的。

购买投资性房产的逻辑应该是怎样的？

底层逻辑不同。

• 如果说购买首套房是为了解决自住权益、对冲通胀、规避黑天鹅风险这三个问题，
• 那购买投资房已经变成了一个彻彻底底的投资问题。
• 从本质上说，购买一套投资性房产和购买一只股票、一只基金的逻辑是一样的。
• 既然这样，事情就变得简单了：我们应该像评估一只股票那样，去对比投资性房产的预期收益率、最大回撤等技术指标。

那么站在 2021 年 8 月这个时间点，房产还是一个优质的投资标的吗？我的答案是：对于普通人来说，房产仍然是一个不算差的标的，但是对于真正成熟的投资者来说，能够找到其他更好的选择。

为什么这么说呢？因为房产这个投资标的，可以说是 “成也萧何败也萧何”。它最大的优点和最大的缺点都是流动性差。

一个流动性差的资产，对于大多数喜欢 “瞎操作” 的散户投资者来说，简直是一个完美的限制，这让我们 “不得不” 进行长期的价值投资。认真学习过 06 讲 的同学一定知道，“长钱优势”在个人财富管理中是多么重要。

但是，我们也要清楚，当今中国的房产价格毫无疑问已经处于高位，它的真实收益率已经下降到一个非常一般的水平。

• 我们以一套位于北京海淀区知春路附近的一居室房产为例，来算一算，一套典型的北京房产作为一个投资标的收益率是多少。

图 3 北京房产收益率计算示例

图 4 北京平均房价近 10 年走势

5年累计负收益。所以事实上，这五年期间，北京的房产作为一个投资标的来说表现平平，几乎是 0 收益。

这是过去几年的现实情况，我们再考虑下国家政策方针对未来的影响：结合近年国家提出的 “房住不炒”“振兴实体经济”“中国制造 2025 计划” 等，我们可以预测，房地产在未来短期内不可能是国家发展的重点，所以房价大概率是不会在近期显著上涨的。

而同期的其他典型资产标的，比如沪深 300、美股等，都产生了累计 100% 左右的涨幅。所以综合来讲，如果你有投资其他资产的能力，房地产并不是一个非常好的资产标的。这就是我为什么在 03 讲提到，要避免房产在家庭资产配置中占比过大。

但话又说回来，大部分投资者其实是没有过强的投资能力的。有个经典的炒股警句：“您今年的股票收益是 0%，已经超过了 90% 的投资者。”和 90% 因为频繁操作把钱亏到股市里的 “韭菜” 们相比，把钱 “困” 到房产里，让它稳定地产生租金和长期上涨的收益倒是靠谱很多。所以，房地产投资仍然是可考虑的长期投资选项。

如果你准备购买投资房，我有两个建议。这些建议的依据是房地产的长期行业规律，而且每一条都经过了我不下五次的验证：

• 第一，尽可能不要在房价暴涨的时候投资。

典型的时间段是 2016 年全年、2017 年初，以及 2021 年初至 2021 年 7 月。由于房地产的跳涨特点，房价一旦开始上涨，就一定是大幅上涨，这就意味着你错过了交易的最佳窗口。

• 第二，尽可能在房价进入稳定期后两到三年买房、换房。

中国的房地产价格周期一般是 4-5 年，比如北京最近的一个房地产周期是 2017 年到 2021 年，如果你在周期内的第三年购房，极有可能在未来一到两年遇到一轮上涨行情。不同国家房地产的价格周期各不相同，比如美国的房地产价格周期是 7 年左右（疫情期间的特殊行情除外），同样要把握好购房的节奏感。

上面两条建议，也回答了这一讲开头提出的 “什么是合适的购房时间节点” 的问题。虽然我们这里讲的是购买投资房，其实在购买首套房时也要考虑房价周期的影响。虽然我们知道要尽早上车，但同时也要避免在当前周期的高点买入。

到这里，我们就层次递进式地讨论清楚了买房决策中最重要的几个问题。

• 要不要考虑买房这个问题？答：要。
• 首套房该不该买，什么时候买？答：要买，而且要尽早买。
• 购买首套房时，应该注意的最关键问题是什么？答：预算控制。

该不该购买投资性房产？答：现阶段，房产只能算一个不太差的投资标的，如果你其他标的的投资能力强，不要再考虑房产投资。

如何把握买房时间节点，买到价格相对便宜的房子？答：考虑房地产的跳涨特征和价格周期的影响，建议在房价进入稳定期后两到三年购房。

总结

在这一讲中，我们可以说是从整体逻辑上理清了买房的决策链条。下面，我用程序流程图的形式，梳理了这一讲我们讲到的买房逻辑，供你参考。

图 5 买房的决策链条

听完这一讲，细心的同学可能会问：为什么我们不讲讲购房时应该注意的事项，比如户型、地段、面积、学区？

主要原因有两个：

• 一是我认为跟今天讲的决策过程来说，这些问题属于次要问题，我们应该在进行重大决策后，再考虑这些细节操作问题。
• 二是因为这些细节问题比较偏个性化，没有一个非常标准的答案。相关的经验性知识在网上也很容易查到，我们在这里就不再深入下去了。

但还有一个关键问题，这一讲没有涉及到，那就是房贷的处理。我们会在下一讲中详细分析房贷的处理方法，包括用编程计算怎么还贷最合适。期待到时候和你一起发挥咱们程序员的优势，做出正确的贷款决策。

思考题

五到十年前，借钱买房的现象非常普遍，那时候买房的人也取得了巨大的收益。如今，在购买首套房的时候，很多同学也会掏空家里的 “六个钱包”，甚至会向亲戚朋友借钱补充首付。但也有一些同学，受限于预算，只能购买老破小、郊区房，甚至卫星城市的房子。

结合这一讲的内容，你觉得哪种做法更适合当下，如果你现在要买房，会怎么做？

精选留言

• 
  王世艺
  投资圈里基本达成的共识是，以后房子会成为消费品。啥是消费品，就是和衣服，白酒，首饰一样。自己用的开心，没人接盘，纯粹提升生活质量的玩具。
  改善住房其实可以考虑换租的方式。首套房，主要考虑 高薪产业 大于 学区 大于 品质。前提是风险把控一定要做好，还有个技巧哪里限购严买哪里，限购是需要底气的。
  学区房基本以后也会凉凉，只是时间问题。教育公平是国家的底线。
  而目前资本市场，港股估值倒数第一，巴西倒数第二，上证倒数第三，中国一些指数估值上有很大诱惑。
  本文问题，如果是我，我会在就近买个老破小。上车先，并控制风险。
  最好能结婚后买，两个人一起迈出买房的第一步，一起面对风险，增加对家庭责任感。
  伴侣才是最重要的投资，好的伴侣能让你事败功倍，而差的伴侣只会长期内耗。所以相对于其他投资和知识，选择一个合适的人生伴侣才是降维打击，王牌技能，超级大招。
  作者回复: 房子会成为消费品
  学区房基本以后也会凉凉
  伴侣才是最重要的投资
  三点判断基本赞同。推荐大家参考。
  特别是最后一点，基本是在投资人生了，符合咱们财富管理的最高价值，家庭与人生价值。
  2021-08-06

• 
  春华秋实
  量入为出，不要借钱付首付，负债太高会经不起任何风吹草动。
  作者回复: 是这样，同样是我的建议。
  2021-08-06
  
  __8

• 
  Q
  王喆老师，我有个问题想问您下。
  是否有方法能够利用程序员的优势，去拿到某个地区的房产信息（一直有数据来源）去记录房产走势的自己做分析的小东西（仅自己用）呢？虽然现在已经有了很多，但是还是想要一个全面的一手的信息。
  作者回复: 我正好要在之后的课程里面分享我的经验。但说实话现在还真没有特别好的信息源了，因为某家的数据已经不公开了。
  2021-08-06
  
  __4
• 
  huxian
  选择老破小，因为上班方便，市区资源丰富，在自己职业的快速上升期，没有什么比节省通勤时间更重要的了，哪怕用来休息都是好的
  作者回复: 同意，在财富积累阶段要尽量节制消费欲，注重积累的成长。
  2021-08-06
  
  __4
• 
  chopper
  2011 年毕业，2021 年 7 月初在深圳买了首套房，买房的过程也是一波三折。我之前在杭州工作，2014 年我同事借公司无息安居贷，以及自己的存款 10 万买了 1 万 5 精装修的 89 平房子，月供 5 千。我当时因为考虑要回离家近的地方工作，我有存钱 15 万，如果借公司钱也能上车，但是没买。2018 年我同事的房子涨到了 4 万 5 一平，现在估计在 6 万 5 了。而我 2016 年去深圳发展，2018 年看了一个 35 平 200 万的房子，觉得又远又小，就暂时攒钱以后再买。2020 年 4 月份，我有资格贷公司 50 万安居贷买房，打算买房，但是深圳二手房太高了，打算等一个新盘 7 月份开卖，结果 7 月中旬除了一个限购政策，深户要满 3 年且连续缴纳社保 3 年，非深户要 5 年社保，我就失去了购房资格，直到 2021 年 3 月份才有购房资格，刚需新盘一般 5 万左右，我打了两次，因为积分太低基本无缘刚需盘，而且刚需盘一般离上班 30 公里。6 月中旬出了一个豪宅盘，均价 8 万到 9 万多，可以买到总价 500 多万到 600 多万的房子，我的首付刚好够 600 万的房子，虽然均价 8 万 1 很高，但是没有其他更好的选择了，就是因为价格高被大家嫌弃，不用积分也能买。我果断出手买了，公司安居贷也能借到钱，分几年还清。这个盘居住环境好，离上班 10 公里，学位是幼儿园到初中。现在手里还有几十万，所以考虑学习理财买了这个课程。目前的情况是，如果被公司裁员可以还清公司的安居贷，但是没有多余的钱月供了，所以接下来要存 10 万左右应对风险。之前因为存钱买房，我都是买一下货币基金，收益 3% 左右，太低了。目测被裁员的可能性很低，所以想好好理财，争取更大收益。说一下现在的深圳房市，年初出二手房指导价后，二手房需要 5 成首付，现在出二手房停贷，二手房只能全款买了，二手房基本被冻住了。现在只剩下纯刚需去打新了了，如果自住和孩子上学，可能去买房，如果投资，看起来以后没法出手
  作者回复: 感谢如此细致的分享。
  说实话是一个没有提早上车的例子。其实像这篇文章说的，如果当初可以买二线优质的房子提早上车，对冲房价上涨风险，应该家庭财富会有重大改善。
  但我觉得现在的选择也是正确的，因为首套房并不是为了投资，确实是纯刚需了。之后只要能够把工作和财富管理结合起来，家庭财富状态就能持续改善。
  2021-08-06
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• 
  公号 - 小尹探世界
  感谢王老师的分享！如果我现在要买房，我的做法是：
  首先我会结合自己家庭整体经济条件，在未来预期风险内购买自己能够承担价位的房子；
  第二，尽量避免加杠杆，与伴侣达成一致，选择上班便捷距离较近的地点（宁可面积小一点），节约通勤时间，将更多的时间用在个人发展上。
  结合之前章节，当前我在个人发展上的主要投入如下：
  1. 每天早上和晚上花费 2 个小时用于提升技术专业能力
  2. 每天晚上 1 小时阅读通识类书籍（非技术），不定期整理知识体系
  3. 每天下班后半小时练习写作，周末输出一篇公众号文章

第 1、2 条已坚持 3 年多，第 3 条从今年三月份开始已坚持了 5 个多月，目前计划长期做下去。
有一个疑问想请教您：目前我的写作主要输出自己的阅读思考、思维成长，少部分输出技术类文章。
按照财富积累中的个人发展线，我是不是应该将更多的精力放在专业技能输出（如技术博客），而不是通识类（如思维、多学科知识）的输出呢？（两者在时间的分配上存在矛盾）谢谢老师！
作者回复: 都是非常好的思考，给行动派点赞。
关于你的问题，如果你是技术方向的从业者，我建议多从技术方面入手，通识类的其实对主业帮助不大。但如果通识类的能做大做强，受众会更多，这一点还需要你自己把握。
2021-08-07
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• 
  进化菌
  买房越早越好，但是个人却考虑的不多。
  一来在一线城市买房的可能性不高，至少目前来看；二来在老家买房，房价压力不大，但是近几年回去的可能行也很低。
  如果现在买房的话，可能还是考虑压力不大的地方吧，虽然可能会被闲置。
  作者回复: 像文中说的，可以持续调研一下，先找二线城市优质地段上车也是一个好的选择，主要是对冲未来再次暴涨的风险，虽然这个风险目前看不太大。
  2021-08-06
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• 
  浣熊当家
  请问王喆老师，您觉得目前湾区的房价应该上车吗？我觉得湾区荒地很多，明明有很多可开发的地，不像是 NYC 是真没地方，这样为什么不能通过多建房子降低房价呢？ 加上美国人不像国人那么喜欢扎堆，您觉得湾区房价以后会降下来吗？
  作者回复: 现在湾区房价毫无疑问是高位，不着急的话可以等一等再看，具体时间参照这节课房价周期的相关内容。
  你对湾区开发用地的观察是不准确的。由于交通的极大压力，湾区也不可能大规模开放住宅用地供给，美国政府也是有调控的。
  2021-08-07
  
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• 
  yungoo
  #问题思考：
  首先要判断下是否该买首套房。最近的政策在收紧房贷、提高贷款利率、提高二手房购房要求，挤压房价倒挂的空间。我个人判断房价是下行趋势，如果想买二手房，可以等待。摇号的该摇还得摇。
  其次要评估是不是风险过大，这点和什么时候买房好像没关系。掏空六个袋子的问题，要考虑流动性资金会不会长期补不上，大幅度影响生活质量和家庭幸福，甚至显然恶性循环。有没有可能还不上款，导致在亲朋好友面前信誉扫地。
  另外，考察下有没有较低风险的替代选择。比如郊区或更低档次的房子是否满足要求。
  # 我想请教老师一个问题：
  首套房选择远郊，小朋友该上学了，学区房就得考虑起来了。这里有两个选择：
  1、投资老破小学区房：基本不可能自住。
  2、置换学区房：居住条件一般会下降，还款压力会上升
  老师觉得从个人财富管理的角度该如何去考虑？
  作者回复: 对于当前房价形势的判断基本认同，像课程中说的，首套房主要是对冲未来的不可知风险，不要过多关注投资收益。投资房如果有其他稳定渠道，现在没必要买。
  你的问题我只能提供参考。
  我觉得这是一个很细的事情，我北京的同事两种都有。我觉得要好好计算一下两种方式的当前开销和未来支出。基本是两种选择
  1、老破小购买后出租 + 再租一个大房子自主
  2、置换面积差不多的学区房
  要细算一下两种方式的开销分别是多少，选那个开销低的。投资收益不要过多考虑，现在形势下学区房收益也大概率不会持续走高。
  2021-08-06
  
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• 
  Lane
  老师，17 年高点买了燕郊，现在腰斩 50% 以上了。目前自住，房贷一万 / 月。是否应该割肉后北京租房。
  作者回复: 这个决策是完全可以计算出来的。我们下一讲会介绍一个房贷计算的模拟程序，我建议你用这个模拟程序的思路去计算一下到底是继续持有合适，还是卖房换租房合适。
  燕郊的房子我觉得水分已经挤的差不多了，你可以假设房价不变，计算一下到底哪种方案合适。
  2021-08-26
  
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• 
  Geek044c9d
  问下老师，打算在老家买房的这个怎么说呢
  作者回复: 从保值角度考虑，三四线城市的房产一般不建议购入，因为人口朝一二线城市流入，三四线城市空心化的现象已经很明显了。除非你的老家是一个经济强县，可以考虑。
  当然，如果自己规划就是未来回老家生活，已经很确定这个规划了，那么当然可以按照自己的规划来购房。
  2021-08-21
  
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• 
  skyemin
  老师, 目前在北京上班, 打算在西安买房, 但是现在西安限购, 必须落户并且西安工作满一年, 还有一种考虑是在老家四线小城市买房, 这种情况下怎么选择呢?
  作者回复: 尽量不要再考虑小城市的房产，尽量寻找大城市优质地段的房子，小一点也没关系。
  落户和工作时间的问题其实你要想解决，根本不难解决。能够协助你操作的公司太多了。
  2021-08-13
  
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• 
  Q
  思考题回答
  以目前自己的状况（刚毕业三年的社畜）看，我会考虑受于预算只能买老破小的房子，但是之后要考虑的问题就是要想着置换新好大的房子了。虽然上车了但是车本身是老破小的开起来速度也不会快的。因为这样即买了房子，也不会导致自己以及整个大家庭压力特别大，而且还能留一笔钱去应对意外的发生。
  从财富管理的角度来说，既不会错过房产这趟车也不会因为一些意外事件导致自己全盘崩溃。
  作者回复: 非常好，基本是这节课的核心思想。
  2021-08-06
  
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• 
  王兴鹏
  太阳底下没有新鲜事，这句话引用自世界上销量最高的一本书吧，哈哈哈
  2021-09-25
  
  
• 
  dbtiger
  思考题：
  当下买房策略：
  首房尽量买 1、2、3 线城市核心地段 (人口密度、GDP、政策规划等) 房子。
  疑问：
  等额本息，贷款本金 40w，30 年还清，想提前还款，请问第几年还清比较合适？
  2021-08-30
  __1
  
• 
  Geekvincent_wang
  老师，问个问题，成都这种新一线老破小买了就出不了手了吧，毕竟不像北上广
  作者回复: 买房还是要看各个城市的优质地段。一般来说租金高 学区好 的小户型一般好周转。在买房前做足充分的调研是很有必要的。
  成都我大概调研过，因为市区非常大，各区域分化严重，非常分地段，还是要买前多调研。
  2021-08-12
  _1
  
• 
  布衣小酱
  老师，对商铺的投资与住房的投资一样的逻辑吗？
  作者回复: 商铺跟住宅完全是两个逻辑，不建议普通投资者投资商铺，水很深，而且近年的实体经济并不是很景气。
  2021-08-12
  
  
• 
  学要有所用
  文中的房产价格周期指的是价格的稳定周期吗？
  作者回复: 是指价格的整个一轮波动周期
  2021-08-12
  
• 
  学要有所用
  五到十年前借钱投资房产，无疑是非常明智的，那时候房价低，增值空间大，投资房产带来的收益十分可观。但是现在去掏空家里，甚至借钱买房，无疑是不明智的，现在的房价处于高位，远高于十年前，且趋于稳定，增值空间较小，不仅如此，将全部资金用于一种投资标的，相当于把鸡蛋放在一个篮子里，不符合分散风险的投资理念，不利于构建健康的投资体系。
  如果现在我要买房，我一定会首先考察目前房价处于一个什么样的高位，如果房价处于低位，并且近两三年房价趋于稳定，那时候我才会考虑购买房产了。
  最后想问下：房价走势，周期等数据，在哪可以看到？
  作者回复: 讲的很好。
  关于房价相关数据库其实还是有很多公开的数据可以参考。这里不推荐具体的了，可以百度或者谷歌一下 房价走势数据，不难找到可用的数据网站。
  2021-08-12
  
  
• 
  ripple
  哈哈，以前我住上地佳园
  作者回复: 嗯，学区不错，哈哈
  2021-08-06
  

13 | 实战知识：让我编程计算下怎么还房贷最合适

上一讲，我详细讲解了买房的决策链条。但是我知道，还房贷这个问题还困扰着很多想买房的同学。那么今天，我们就来个实战环节，带你编程算一算到底怎么还房贷比较好。

提到还房贷，你可能会有一堆细节问题：

• 首付多点好，还是少点好？
• 贷款 30 年好，还是 15 年好？
• 是提前还款合适，还是按计划还完合适？

……

确实，一套商品房的贷款动不动就一两百万，如果处理不好，会直接影响到我们未来的现金流和生活质量。

但我们程序员在财富管理上是有三大优势的。今天，我就利用我们独有的“程序员优势”，编程验证一下各种房贷方案的优缺点，帮你彻底解决关于还房贷方式的疑问。

影响房贷的因素有哪些？

作为一个程序员，当我们着手解决问题的时候，要做的第一件事情是什么？我想你对此肯定不会陌生。我们首先要做的，就是清晰地定义出这个问题。

“怎么还房贷比较好”，这个问题的表述显然是非常模糊的。那我就来帮你翻译翻译，看看怎么更清晰地定义它。

• 这个问题应该是：如何确定房贷的首付金额和还款年限，让我们的家庭财富在一个目标期限上最大化？

现在我相信你已经明白了，我们其实是在解决一个最优化问题。

• 要确定的变量很简单，只有两个，就是首付金额和还款年限；
• 优化的目标也很简单，就是指定一个目标期限，比如 30 年，让我们的家庭财富在这个期限内积累得最多。

定义清楚了问题，我们还得弄明白影响家庭财富的主要变量有哪些，这样才能编程去优化它。从我自己的经验出发，我觉得主要有下面六项：

1. 房产总价
2. 房产升值速度
3. 房贷利率
4. 工资收入
5. 理财收入
6. 家庭生活支出

这六个变量，再加上问题中的两个关键变量，首付金额和还款年限，共同组成了影响家庭财富的所有要素。那剩下的事情就简单了，我们就编程来看一看，到底如何贷款才能让我们积累的家庭总财富最多。

为了方便你自己进行实验，我开源了一个计算房贷的小程序，你可以去这个 GitHub 地址 clone 下来，自行演算。

首付到底是付得多好，还是付得少好？

好，那么我们先来着手解决第一个最关键的，也可能是你最关心的问题：

• 我们买房的时候，是应该多交一点首付，还是应该以最低的首付比例贷款，把余钱放在自己手里？我们举个例子来说吧。

我们假设小 Y 是一名在北京工作了五年的程序员，他看上了一套郊区小两居，价值 350 万元。

• 小 Y 工作这 5 年，积累了 100 万存款，同时父母可以支援他 100 万，也就是说他有 200 万可以动用的购房款。
• 这时候问题就来了：他是把 200 万全部用作首付，还是只交 35% 的首付款（122.5 万）？

现在我们已经知道了房产总价这个关键变量，假设还款年限为 30 年，为了解决首付金额的问题，我们还是要考虑上面列出的其他 5 个要素。这里，我们根据目前（2021 年 8 月）的客观情况，给出这些变量。

• 房产的升值速度：我们假设是每年 3%。
• 房贷利率：目前是 4.65%。
• 工资收入：小 Y 的工资税后收入是每月 3 万元。
• 理财收入：我们按永久组合的收益率来算，是 6.8%。
• 家庭生活支出：每月 5000 元。

明确了这些要素，我们就来看一看，在这两种首付方案的前提下，30 年后小 Y 家庭的财富总额分别是多少。

通过程序进行模拟后，我把得到的结果展示在了下面的柱状图中（这里先看左侧两图的对比）。

图1 不同贷款计划下的30年财富积累对比

• 从图中我们看到，同样是贷款 30 年，如果小 Y 只交 122.5 万的首付，留下剩余的 77.5 万作为理财款，那么在还完贷款的 30 年后，他的财富总额会是 2998.5 万；
• 而如果把 200 万全部作为首付，他的财富总额是 2874.6 万。低首付方案的财富总额多出了 100 多万。

通过这个对比，我们似乎可以得出结论，应该是首付交得越少越好。至少在小 Y 的这个场景下，这个结论肯定是正确的。那么是不是说，在所有场景下，都是首付交得越少越好呢？你可以先思考一下，这一讲的后面，我再详细谈这个问题。

接下来，我们先来看第二个关键问题，贷款期限。

到底是贷款 30 年好，还是贷款 15 年好？

除了首付的金额，你可能还纠结于贷款期限的问题：到底是贷款 30 年好，还是 15 年好呢？除此之外，对于那些已经有了房贷的同学，在有余钱的情况下，要不要提前还贷呢？

要回答这两个问题，我们当然还是要让程序“说话”。这里我们继续用小 Y 的例子：在首付款固定为 122.5 万的情况下，我们把贷款期限分别调成 30 年和 15 年，让我们看一看 30 年后，两种情况下的最终结果。

再回到上面的图片，观察第二个和第三个柱状图，你会发现：采用这两种贷款方案，最后得到的结果差异也很大，贷款 15 年的财富总额足足少了 140 多万。

可能还有同学会说：我现在已经贷款了七八年了，也攒了一些闲钱，我在纠结是不是应该早点还掉房贷。那我们就再验证一下“贷款 30 年，在第 15 年的时候一次性还清剩余贷款”这个方案怎么样。

从图 1 我们看到，这个方案的财富总额是 2943.2 万元，比最优方案少了 50 万左右。所以和按时还款比起来，提前还款的方案其实也没有什么优势。

经过这几次的验证，似乎说明首付越低，还款时间越长，就越有利于我们财富的积累和增长。事实到底是不是这样呢？在这个结论的背后，还隐藏着什么别的关键因素吗？下面，我们就来好好讨论一下。

影响房贷的终极要素是什么？

不知道你有没有注意到，我们在做上面的计算的时候，默认了小 Y 的理财能力是比较强的：能够坚持用永久组合配置自己的所有理财资金，能够产生稳定的 6.8% 的年化收益。其实，这个要求对普通人来说是非常高的。

如果我们假设小 Y 是一个极端保守的人，只存货币基金或者银行定期，他的理财收益率只有 3%，那么结论会不同吗？我们还是沿用上面的几个贷款方案，只把理财收益率从 6.8% 修改到 3%，看看结果会不会有什么不同。

图2 理财能力较差情况下的财富积累结果

看完图 2 的结果，你可以惊奇地发现我们的结论逆转了，现在首付高、还款时间短成了更合适的选项。其实，如果理财收益率降低到 3%，上面关于贷款期限和是否提早还贷的实验结果也会逆转，你可以自己通过程序实验一下。

有心的同学可能会问了：那其他变量呢？比如个人收入、生活支出的改变，会导致结论反转吗？很简单，你再用我们的程序模拟一下就行了，我这里就直接说结论了：不会。只有理财收益率和房贷利率的关系，是影响房贷方式的终极要素。

用一句话总结就是，

• 如果你的稳定理财利率能够高于房贷贷款利率，那么首付少付、还款年限长合适；
• 反之，如果你的稳定理财利率低于房贷贷款利率，那么首付多付、还款年限短合适。

为什么会这样呢？除了程序演算的结果告诉了我们这个事实，从逻辑上其实也不难理解。

• 举个例子：可以想想，如果你少交了 50 万首付款，把这些钱拿去理财，是不是能够赚到钱，赚到的钱能不能抵消掉那多出的 50 万贷款产生的房贷利息。
• 如果能抵消，甚至超出，那你还能获得多余的理财收益；
• 如果不能，那你就不如趁早还贷，因为你的理财能力还不够强。

结合实际情况选择合适的贷款方案

当然，如果首付付得少的话，还有一些其他的好处。

• 比如，流动性资金会多一些，能够抓住未来更多的投资机会，能够有现金应对更多不可知的应急事件，等等。
• 但是，我们并不能简单地说首付多好还是少好，关键是要根据实际情况制定最适合自己的方案。

拿我自己的例子来说，我在做买房决策的时候会做两件事：

第一件，是根据自己掌握的资金，严格地控制购房预算。

• 比如，假设我现在有 200 万购房款，我要把房价和购房款的比例控制在两倍以内，那我的购房预算就是 400 万。

第二件，是尽量少付首付，留一些流动资金。

• 比如我在真正贷款的时候，即使可以付 50% 的首付，也会按照 35% 的比例付首付。
• 一方面，这是因为我对自己的理财能力有足够的信心，相信自己有能力实现超过 4.65% 的理财收益；
• 另一方面，我目前在美国工作，这里的房贷利率比在国内低得多，只有 2.65%。在这种利率情况下，如果理财能力强的话，就应该寻求高贷款加理财的组合方案。

这里再强调下，你要结合实际情况选择合适的贷款方案。

• 如果房贷利率进一步上涨，或者当前其他投资标的的收益都不稳定，再或者你对自己的理财能力没有信心，那么多付首付、还款年限短、提前还贷当然是更划算的选择。

小结

今天的这节实战课，可以说是充分发挥了我们的程序员优势，解决了还房贷这个过程中的很多细节问题。最后，再重复一遍我们的结论：

• 如果你的稳定理财利率能够高于房贷贷款利率，那么首付少、还款年限长合适；
• 反之，如果你的稳定理财利率低于房贷贷款利率，那么首付多、还款年限短合适。

思考题

我知道很多人面临着这样的问题：

• 手头的钱只够付最低的首付，还款压力还特别大，每个月还了贷款，就没有多余的钱理财了。

结合这两讲的内容，你觉得有没有什么好的方法，能改变这样的处境？

• 比如说，能够通过改变房贷计划来解决吗？还是有什么其他的解决方法？

你觉得通货膨胀会影响到你的房贷决策吗？如果拿不定主意，你可以通过修改咱们的程序验证一下。

精选留言(12)

• 
  王世艺
  问题1
  有两种：
  保守的买个老家强省会房子，进可攻退可守。
  激进的可以参考 深房理 那种证券化玩法（很危险）。还会坐牢。只是可以看看涨涨见识。
  问题2
  通货 是要适当考虑。但是现在有点妖魔化了，人们有点过度焦虑。
  记得我投资老师跟我说的，大部分人不是死在通货膨胀下的，而都是死在害怕通货膨胀而导致的胡乱投资上的。
  还有一句话对我影响特深，就是在讲 股市长线法宝 和 投资组合理论 两本书的时候，一个结论：股市短期波动大，但长期收益最大并且风险最小，是唯一能战胜通货膨胀的资产。现金 和 债券 都是短期波动小，但长期收益跑不过通货。这种短期风险比和长期风险比的错配，是股市反人性的一大特点。
  最后分享个 投资中的不可能三角模型。
  • 一种投资品，不可能兼顾 收益 风险 流动性 三个优点。
    • 比如股市：长线价值投资 就是 放弃流动性 追求 收益和风险。
    • 短线 就是 保证 流动性和收益，追求控制风险（止损）。
    • 房子就是 放弃流动性 追求 收益和风险。 货币基金就是 放弃收益，追求流动性和 风险为0.

当拿到一种新投资品时候一定要想清楚 他舍弃什么 追求什么。比如p2p,及保证流动性 又保证无风险，还保证10%以上的高收益，就要小心，他一定是隐藏了什么，其实就是隐藏了极大的风险。那数字货币了？其实也可以思考下。

作者回复: 非常好的思考，推荐大家参考学习。

关于通货膨胀这一点，其实通货膨胀只跟你要不要买房这个决定有关，买房当然是抵御通胀的一种有效手段。
但通胀跟你采取何种贷款方案是没关系，理财能力和房贷利率的关系是决定你高贷还是低贷的决定性要素。
2021-08-09

东方奇骥

• 其实还得看区位。比如成都、重庆这样的城市，地很多。房子15年、20年后想要连续升值，除非有区位或者学区的加持。特别像那些密度高的小区，肯定会遇到很多业主十多年后不愿意出钱维护，贬值的可能性都很大。
• 另一方面，国人普遍缺乏理财知识，大多数人只知道投资房产，对于基金股票等嗤之以鼻。刚需买房需趁早，但在当前限购政策和房地产去杠杆化的大背景下，一定要买自己长期所能承受的房，否则就是一颗定时炸弹。

作者回复: 这应该是上一讲的核心内容，一要尽早上车，对冲房价继续上涨的风险，二要量力而为，不要增加过多房产下跌的风险。
但这个判断其实是买房的判断，和怎么进行贷款是没关系的。房贷是在你已经下定决心买房后的一个最优化问题。
2021-08-09

• 
  会飞的牛

• Q1：每月节余不管是多是少，两个方向：
  a. 投资理财定投指数基金和少量股票，越早越好。
  b. 每月准备20%备用金，以备风险如失业，大环境等不可控因素。

• Q2：通货膨胀具google结果每年大约是有5%~10%左右，房子是要买的，良好的通货膨胀可以减轻后续还款压力。
  困惑：
  请教一下老师，由于我现在没结婚，经济靠自己但预算有限，想在坐标成都买二手房，两个选择：
  a. 选择城中心老破小套1室
  b. 选择郊区套二室或套三室
  做为计划长期在城市发展，不知道哪个选择会在相对解会优些？

作者回复: 两个思考都是基本正确的。但我还要强调一句，通胀是在买房决策的时候考虑的，不是在决定房贷细节方案里考虑的事情。

买房的细节问题更多一些。特别是成都这种面积非常大，各区域差异化明显的城市。我建议你还是做更多的调研，看看哪个区块更保值一些，附带资源更强势一些，如果是我的话，我会选择离公司多的，近的，学区比较不错的，租金也比较高的房子，户型面积是排在location之后的二级要素。
2021-08-10

__2

• 
  进化菌
  说白了，就是房贷需要根据自己的理财能力来确定首付和年限，尽可能的让自己财富效益更高。
  手头紧，又要买房，感觉很多人的选择是找亲人找朋友借钱。这样的选择我认为不是好选择，谈钱伤感情；当然有人不记利益给借钱的话，那自然很好了。
  我还是会选择保守路线，多少钱干多少事吧~
  程序思维处理生活难题，这是我们的优势，用起来，哈哈哈

• 作者回复: 嗯，这节课只要能帮助大家理解清楚第一句话就够了。程序员思维一定要用起来，在大决定上花一两天时间，有可能能节省几十上百万。
  2021-08-09
  
  __2

• 
  Sinvi
  推荐B站的纪录片，房东到家
  2021-08-09
  
  __2

• 
  Geek_748ce8
  对于理财经验没那么多的人来说，是不是最低首付，最长期限配合之前讲的永久组合会是最优的选择呢？
  作者回复: 根据这篇文章的结论可以自己得出答案了。

• 但我看最近的趋势，房贷利率有些地区已经达到了6%。如果是这个趋势，不是公积金贷款的话，理财利率超过贷款利率的难度还是比较大的。
  2021-08-10
  
  __1

• 
  lesserror
  这一讲的内容值得我们每个人好好深思一下。
  2021-08-09
  
  __1

• 
  ripple
  其实，对大部分人来说，贷款年限应该越长越好。通货膨胀率每年大概率就超过房贷利率了

• 作者回复: 不考虑理财能力的话，这个逻辑应该是不通的。可以好好想一想通胀率是怎么影响你家庭总财富的，然后模拟演算一下，才能得出正确的结论。
  2021-08-09
  
  __1

• 
  dbtiger
  思考题：
  1.如果自己的理财能力，年化收益小于商贷的6%，就选择首付多付，贷款年限更短合适。
  2.通货膨胀不影响我的房贷决策，因为我认为优质房产有能力消化通货膨胀。
  疑问：
  等额本息，贷款本金40w，30年还清，想提前还款，请问第几年还清比较合适(理财能力一般偏保守)？

• 作者回复: 关于疑问，这节课的目的就是给大家一种解决问题的方法，根据自己的情况去定制化的模拟，选出最优的方案。我觉得这个问题是完全可以通过这节课的方式量化的解决的。
  2021-08-30
  
  __1

• 
  第一装甲集群司令克莱斯特
  王老师，业界流传，尽量不要全款，要使用贷款因为钱越来越不值钱，分个3 50年还款，自己有充裕的现金做他用。

• 作者回复: 这节课就是避免大家根据这些“流传”来做决定，用数据和事实说话，不要随大流去相信一些未经验证的流传。
  2021-08-26
  
  

• 
  Q
  思考题回答
  1.钱只够付最低的首付，还款压力特别大这种情况，我觉得已经选择了最低比例首付+最长年限还款的房贷计划的（如果不是那就还有优化空间）。在这种情况下，我一般会有两种选择，降低预算和推迟买房。
  降低预算，显而易见可以很直观的解决问题。但是带来的却是比之前预期低的方方面面，这点要考虑清楚能否接受。
  推迟买房，就是把问题留给以后了。随着时间的推移自己手中的财富必然会越来越多。然后再选择时机再次考虑买房即可。

• 作者回复: 降低预算是跟现实妥协，但硬上的后果是未来有生活直接崩盘的可能。风险和收益完全不成正比。
  2021-08-19
  
  

• 
  学要有所用
  如果手头的钱只够付最低首付，且每月还完贷款后没有多余的闲钱的话，那么最好还是尽量凑多一些的首付，以防后续贷款产生的不菲费用带来的压力，然后在还贷期间，尽量升职加薪，余点闲钱用来理财，业余时间尝试扩展副业，总之，这段时间，应尽量扩宽财富渠道，使财富值超过房贷利率，考虑到房产最令人头疼的是其高昂的房贷利率，而理财又有风险，在手头紧的情况下，还是尽量多点首付，少点还贷年限吧。虽说理想情况是少付首付，延长还款年限，用节省下来的钱，以稳健的理财方式超过房贷利率，但是手头紧的人一般心性不稳，缺钱的情况下容易产生赌博心理，所以保险起见，还是多付点首付，以自己的主业为主，努力升职加薪，扩展副业，用结余的钱再来理财，一点点增加财富值，这才是最稳健的手头紧的情况下来买房的方式。

通货膨胀是会影响房贷决策的，在通货膨胀期间，物价上涨，收益缩水，钱不值钱，房价可能从一万每平米，涨到两万每平米，金钱价值足足降低一半，这个时候如果要买房，就要花费成倍的代价，对消费者而言是极其不划算的，但如果用这每平米高出的一万块进行投资就不一样了，受通货膨胀的影响，以前投资一万块能赚一千，这时候可能就只能赚五百了，少赚一半，但少赚归少赚，起码是有收益的，总比将这一万块投到首付里不产生任何收益好得多，更何况通货膨胀期间，如果按原先计划好的付款比例付首付，会多花不少不产生任何收益的资金，这么多资金不产生收益，无疑是一种损失，因此通货膨胀期间，还是尽量少付些首付，多些贷款年限，用结余下来的部分资金理财，以较少或抵消通货膨胀带来的收益损失。其实房贷决策本身并未改变，改变的只是房贷本身的细节，都是通过少付首付，多些贷款年限，来让理财收益大过房贷利率的一种方案。不过通货膨胀期间，房价太高，不宜购买，那时候可能要花比在正常经济环境下高的多的价格，就算理财能力很强，也要好些年才能赚回来。但是房子还是一种很好的应对通货膨胀的投资品，如果在通货膨胀前以较低的价格买入，那么通货膨胀时能产生不菲的收益，也许可以抵消来自通货膨胀的不良影响。

作者回复: 感谢如此详尽的思考。
观点比较散，但我觉得基本是正确的。通胀会影响理财利率，从二间接影响房贷的方案。另外手头紧的人一般心性不稳这一点提的非常好，还是要把自己的心态因素考虑进来。
2021-08-14