一、首次置业，刚需房如何选择
问题：
- 有没有泡沫？能不能买？
- 买的话，有什么原则是需要特别注意的
1. 现在的中国房地产有泡沫吗？
东京 1990 房价和北京 2017 房价对比，美国作为标尺：
- 1990 东京房价（8w美金）是纽约（1w美金）的8倍，北京 2017 年（1w美金）是纽约2017年（2w美金）的一半。
- 说明贵和有泡沫是完全不同的两个概念，贵不一定有泡沫。
中国大城市房价是否存在泡沫，基本结论用三句话概括：
- 中国房价快速上涨，符合全球范围内的一般规律。
- 经济增长快的国家，都发生过房价的较快上涨。
- 中国房价依然有很大的上涨潜力。
- 中国目前收入水平、消费水平、房价水平、城市化率，仅仅相当于日本 1970 年的水平。
- 人均只有美国的1/7
- 中国政府调控房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速。
- 房价增速过快，会导致财富差距拉的过大，不利于社会的繁荣稳定，不利于社会持续的安定和进步。
2. 房价上涨的一些似是而非的原因
- 货币超发导致房价上涨，其实是个伪命题。
- 2015～2017 货币供应量 M2 增速是持续下行的。
- 2000～2016 中国通货膨胀率是 2.7，同期世界平均通胀率是 3.8%
- 可是我国的房价增速远高于世界其他国家的房价增速，原因是啥？
- 我国较快的经济增速，而不是货币超发。
中国房价涨的这么凶，根源还是在我们的城市化推进的比较快。
供地不足导致房价上涨？这也是伪命题。
- 例子1:三四线城市，政府卖了很多地，土地供应充足，但房价还是上涨。
- 例子2:巴黎、纽约土地是私有的，可用敞开供应，可是市中心房价还是很高。
- 因为决定房价的并不是土地，而是位置。土地可以供应，但是位置是固定的，是没法增加的。
- 增加供地的话，只能是城外的地、城乡结合部的地，这些地是不能代替城市中心的地的。
- 那么随着收入的增加，城市中心的房价和地价还是会上涨。
- 选房子三个因素特别重要：位置、位置、位置
房价是炒作起来的吗？
- 如果是吵起来的，过一阵子，房价就会回调。比如温州、鄂尔多斯
- 但大城市房价，比较坚挺。
- 我国大中城市的房价是有很坚实的基本面支撑的，并不少投机炒作的结果。
3. 买房的两大原则：先上车原则和稀缺原则
- 先上车原则。
- 先买票上车，买不起豪华卧铺，就买站票，避免被列车抛下。
- 买不起大的，先上车买个买得起的小房子，随着小房子的增值，找机会换大房子，这样上了车，跟列车一起前进，就不会被抛下。
- 第二个是稀缺原则，就是尽量买城市中心的房子。
- 两难：城市中心贵的小房子 or 远一点的便宜的大房子
- 选择：记住稀缺原则，房子的价值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源。
- 比如学校、医院、商圈、各种办事机构，稀缺资源带来各种便利，是房子升值的根本。
- 远郊的房子，离稀缺资源比较远，房子升值的空间小。
- 选城市中心附带着各种稀缺资源的房子，买不起选地铁沿线的房子，因为交通上的便利可以部分替代稀缺资源。
【划重点】
- 中国房价的快速上涨根源在于快速的经济增长和城市化，符合世界范围内的一般规律，并不是特例。
- 中国的房子虽然贵，但是和日本 1990 相比，不在一个数量级上，远远没有到达泡沫的程度；
- 政府调控房价，调控的并不是价格水平，而是房价的过快增速，是为了社会的繁荣稳定；
- 刚需买房要遵循先上车和稀缺两大原则。
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二、渐入佳境，改善房怎么选择？
改善买房的两层含义：
- 改善居住条件
- 改善家庭财富状况
问题1:现在买改善房晚不晚，还能不能进一步改善财富状况？
- 不晚，还会进一步改善财富状况。
- 1、房价长期趋势上涨，是各国普遍现象。
- 2、我国发展阶段还很低，经济增长和房价上涨还有很大空间
- 3、全球范围内有资产荒，投资的钱会留到安全资产——房地产。
问题2:买房和其它投资工具（股票、债券、理财）比，哪个工具更好，更能够改善财务状况？
- 改善房回报率高于股票等理财方式。
- 收益率高，安全稳定，适合长期配置。
- 只要经济持续增长，房产的投资价值还会持续显现。
问题3:决定买的话，首付和月供应该如何安排？
- 1、尽量少付首付，多用长期贷款。既能减轻近期支付压力，还能对抗通胀。把支付尽量往后推迟。
- 2、尽量使用公积金贷款。利率更低。
房价上涨的基本面：
- 经济增长红利、城市化红利、人口基数红利
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三、百岁人生，养老房让你老有所依
60岁退休，40年生命，养老怎么解决。
1、在长寿时代，养老买房不仅仅是为了居住，更重要的是买一份资产，是老有所依的一份保障；
2、挑选国内城市买房养老，要考虑八大因素：
- 四个常见的已知要素
- 城市规模（GDP总量或人口总量衡量）
- 一个城市的规模，是资源聚集能力和城市管理水平的最重要指标
- 加上城市发展的网络效应，大城市的发展潜力和稳定性都会比小城市好的多。
- 人口流入
- 北上广深
- 珠三角
- 粤港澳大湾区
- 人均收入
- 土地供应
- 城市规模（GDP总量或人口总量衡量）
- 四个不太常见的关键要素
- 儿童数量的增速。比如深圳
- 上市公司的数量。经济活力的重要指标
- 财政收入。
- 2017年只有7个省市上海北京深圳广东浙江江苏和福建财政状况良好，其它都处于赤字。
- 一旦入不敷出，地方政府就容易大量卖地，对房价形成压力。
- 服务业占比。服务业主导的城市，发展潜力大，在经济下行的时候，能够对抗经济下行，房价上升潜力大。
3、国外的房子并不便宜，投资回报率也不高，投资价值并不大。
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四、租房VS买房，一个决策改变未来
1、由于房租的高速增长，买房比租房要便宜很多，而不是相反；
2、买房时一次性买断未来很多年的租金和通胀，具有抗通胀的性质；
3、暂时买不起房，必须租的话，要遵循便利原则，租那些让工作便利的房子，投资自己。
现在看起来很高的房价，其实相对于房租时很便宜的：
- 租一个小房子，月租金6000块，年租金7万2，售价432万
- 租售比60倍，一眼看上去是租便宜，毕竟房价是租金的60倍
- 但考虑租金的上涨，结论是反过来的。
- 对于租和买两种选择，30年的租金总额和房贷总额其实差不多，但如果买的话，30年后就多了一套房子。
- 先看租，假设每年租金上涨6%，这样累积30年，一共付的租金总额是 569万，并且付了 569 万的租金以后，你还没有房子，还得继续租。
- 再看买，你凑了 30% 的首付，用公积金贷款买了这套房，30年还清的话，你的首付和房贷总额一共是 603 万，比30年租金总额只多了 34万。
- 不同的是，30年后，你已经有了一个属于自己的房子，而且贷款已经还清了，这个房子就是个完完全全的净资产了。
- 30年之后，这套小房子的价值最少也在千万以上，也就是，租和买的差别至少是千万级的。
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五、香帅讨论
徐老师课程一再强调：
- 从整体上看，中国房价的泡沫论是经不起推敲的，中国房价上涨是经济增长的结果，和国际趋势一致；
- 从资产配置的角度看，随着中国经济继续增长，中国还有很多这些城市会成为全国乃至全球的重镇，人口还将进一步积聚，买这些地方的房子，就是没了这个城市的未来。
- 就像上百年前买了纽约的未来，二三十年前买了硅谷的未来一样。
- 这些地方的房产，当然能跑赢很多金融产品；
- 正确的租售比计算是动态的，考虑租金上涨的抗通胀效果，买比租划算，而且从历史数据看，大城市租金上涨是普遍现象。
没有户口被限购，怎么办？
- 大城市户口，一纸千金。房子，车子，孩子，你的未来，你的命运，和这张纸有着千丝万缕的联系。
六、专辑问答
房价收入比问题
背景房价是纽约的1/2，北京工资1w，纽约3w，纽约平均工资是北京的三倍，是不是北京房价偏高呢？
- 房价收入比计算错误。
- 现在的房价不应该和现在的人均收入比，而是应该和未来的中高收入阶层比。
- 收入加了两个限定词：未来、中高。
- 未来：目前房价是对未来收入的反应。抢着买，房价就涨。城市化，进城，房子需求大，抢着买房子，价格就买上去了。
- 未来不是所有人都买得起房子，中高收入阶层才买得起，其余人要租房住。
- 比如：纽约、东京、香港、首尔租房率都很高，50%以上。
- 即中高阶层住自己的房子，中低收入租别人房子。
- 那么未来中高收入多少呢？
- 背景快递小哥月入六千，有学历，工作几年的年轻人月入 2w，按每年增速 8%，10年互就是 52w，夫妻两个就是 104w，北京一套小三居均价 700w，所以现在的房价和 10年后中高收入比只有7倍。
- 一个城市房价收入比高，不一定说明那个城市房子贵，很可能是因为那个城市的增长潜力号。
- 一个城市房价收入比低，不一定是房价低，更可能是那个城市的增长潜力低，收入增速慢。
- 三四线城市收入比低，一二线收入比高。
房价是对未来收入的提前反应，房价收入比反映了一个城市未来的增长潜力。
三四线城市买房问题
- 八大要素，对你的城市潜力进行判断。在城市化进一步推进中，很多城市在人口竞争中都会取得一席之地。比如杭州、成都、郑州、武汉、长三角、珠三角，东莞，佛山。
- 地理东南侧人口稠密，西北侧地广人稀。如果你所在的城市在「胡焕庸线」的西北侧，买房投资要仔细斟酌一下。
- 除了房地产，还有很多投资工具、理财产品、基金。
- 投资自己和家人，是最重要的投资。
人口结构问题
出生率降低和人口老话会不会影响房价？
- 中国代际人口结构：倒金字塔结构：一个还在对应父母2人，祖父母4人，可以继承很多房子？
- 决定房子价值的是位置！
- 老龄化生育率只能降低部分地区的房价，一线城市还是会有人口涌入。
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