四、投资银行：发行承销

一、投资银行：不做“银行业务”的银行

投资银行：

• 改变金融市场生态的新物种。

1、券商其实就是投行

• 券商给大家的感觉，就是拉着你去开个户，然后赚你一点手续费。
• 这个和我们国家的投行业或者券商业的业态有关系。

什么是零售经纪？

• 帮助老百姓开户，赚取手续费，在投行业务里的专有名词就叫零售经纪。
• 零售经纪在全球投行业占比不到 10%

中国券商的特点：

• 中国券商主要依靠零售经纪。50% 收入来自零售经纪业务，前几年更高。
• 产生的问题：所有券商特别依赖零售经纪，就造成了经常券商打电话给你开户的现象，也说明我们国家券商业同质化竞争激烈。

实际上，投行业务很多块：

• 零售经纪：给个人开户，赚取手续费。
• 证券承销：公司发行股票、债基，需要有人帮助卖出去。
• 兼并收购：企业要搞兼并收购，需要人牵线搭桥，进行评估，提供融资建议安排。
• 资产证券化
• 杠杆并购
• 私募股权投资
• 量化投资

国际投行业务分布：

• 70%：发行自营业务；
• 20~30%：发行、承销、兼并、收购
• 其他：零售经纪

国外著名投行：

• 发行承销：摩根斯坦利
• 兼并收购：高盛
• 零售经纪：美林

中国发生大变化的投行：

• 中金证券
• 中心证券
• 招商证券
• 在做发行、承销、兼并、收购业务上迈出了很大的步子。

中国投行的发展判断：

• 投行最重要的能力因素，除了它的专业能力以外，它的人脉关系是一个很重要的点。

• 本土的投行，其实面临着很大的机会。

• 券商和投行其实是一回事，只是中国的券商和国外的投行有差距，所以才产生了错觉。

2、投行和银行的关系

券商做的是证券投资业务，为什么叫投资银行？它和银行是啥关系？

• 20世纪30年代以前，还没有投资银行这个东西，那时候都叫银行。
• 美国大银行家，老 JP 摩根的摩根财团，既吸收存款，发放贷款，又做证券承销业务的金融寡头。
  • 比如伊利运河债券，铁路股票债券都是它承销的。
• 20世纪的前20年，是这种证券业加银行业混业经营的金融寡头的黄金时代。
  • 一方面，美国经济高速增长。
  • 另一方面，大家对金融监管没什么概念，混业经营加上毫无监管，美国股市节节上升。金融寡头一方面吸收储户的资金，一方面又拿这些钱去做证券承销，甚至参与到股票的交易中介。
• 问题产生：储户的钱和证券市场中间没有防火墙，里边有很大的风险：
  • 因为储户存款要求一个固定回报：我的钱要投到很安全的地方。
  • 而股票是利益共享，风险共担的风险投资。
  • 当时没有人注意到这些风险，所以很多储户的钱流入了股市，也助长了股市泡沫的滋生。
• 紧接着美国股市崩盘，发生了大萧条，几年之内，股票的价格掉了90%，美国大概1/3的银行破产，很多储户当时在股市里面的钱就变得血本无归。
• 大萧条结束后，美国政府在 1933 年，罗斯福政府颁布《格拉斯-斯蒂格尔》法案，这个法案奠定了后来半个世纪全球金融监管的制度。
  • 法案重要的目的是，给金融市场加紧箍咒。最著名的一条是：商业银行业务和证券业务要严格分开，实施分业经营。
• 当时银行间面临二选一的选择。如果做商业银行业务，吸收存款，发放贷款，就不准做证券业；如果要搞证券承销，兼并收购这些证券投资业务，就不准再做存贷汇的商业银行业务。
  • 政治压力下，大银团开始做自己的选择：
    • 摩根集团把自己的业务一分为二：摩根斯坦利做投行业务；JP摩根做商业银行业务。
    • 花旗银行只做自己更擅长的商业银行业务，放弃下属的证券业务。
• 从此，商业银行和投资银行就开始正式分离。
  • 所以投资银行这个名词实际上是指从银行的体系分离出来的，专门做证券投资业务。

3、“已婚男士”与“快乐的单身汉”

• 商业银行体系由于它有一个信贷扩张的机制，在国民经济中的地位特别地重要，是政府要严格监管的对象，而政府的首要任务是要保护普通老百姓的储蓄的安全。
  • 所以监管层面，对商业银行要求特别高，比如存款保险制度，要求银行资金要和证券市场隔绝，还有银行的自有资本率、银行的杠杆率，都受到特别严格的监管；

• 证券投资业务不一样。炒过股票的人都知道，入市有风险，投资需谨慎。

  • 证券市场的投资者是需要自己承担风险的。
  • 投资银行受到的监管比较松，这样就给投资银行家很多开脑洞，搞创新的机会。

• 商业银行就像已婚男子，生活有规律，三餐有人管。它可以吸收存款，但是它也得受到婚姻的很多限制。

• 投行就像快乐的单身汉，约束少，容易创新，但也容易冒险闯祸。

投资银行的创新很多：

1. 货币基金，曾经推动了美国金融自由化的进程，它就是投行为了绕开利率管制，吸收存款来设计的；
2. 资产证券化，资产证券化被誉为这半个世纪以来最伟大的金融创新工具，它改变了全球的房地产和金融市场的格局，它也是从投行投资的转手证券开始的；
3. 对企业的投融资、公司治理，都产生了重要影响的杠杆并购，也是投行创造的；
4. 私募股权投资基金也是从投行的杠杆并购起源的；
5. 全世界风靡的风投、创投，也都是投资银行家的创新。

划重点

1. 中国的券商其实就是投资银行，但是由于中国的券商业务比较过度依赖于零售经纪业务，所以产生了同质化竞争的问题，和国际的大投行还有不少的差距；
2. 投资银行不是银行，它不做传统的存贷汇银行业务，而做的是证券市场上的投资业务；
3. 《格拉斯-斯蒂格尔》法案，要求商业银行业务和证券业严格分开，分业经营，这才有了专注于证券投资的投行；
4. 投资银行由于受到的监管比较松，所以它能够进行很多金融创新。

PPT

要点1：投资银行不是商业银行，它不做存贷汇业务，只专注于证券市场上的投资业务，在中国，券商和投行就是一回事。

要点2：大萧条之前，商业银行和投资银行混合经营，它们之间没有防火墙；危机之后政府要求二者严格分开，实施分业经营，由此诞生了独立的投资银行。

投资银行不是银行，在20世纪30年代之前，投资银行和商业银行是共存于传统的银行业务中间。这就产生了问题：

• 存款本来是要取得稳定低收益的，但由于证券投资和商业银行的业务没有分家，所以这些存款流入了高风险的股市，结果在美股崩盘的时候很多中小银行相继破产，搞得投资者和储户都血本无归。
• 危机之后，美国出台法案要求分业经营，所以1934年以后，投资银行开始独立于商业银行而存在。

混业经营—>大萧条—>分业经营

要点3：证券市场投资者风险自担，投资银行受到的监管比较宽容，因此比较善于进行金融创新，由投行诞生了货币基金、风投创投等新业务。

与传统银行追求稳定、厌恶风险、监管限制较多的特点不一样，投资银行天生是追求高风险和高收益，监管限制比较少，所以它们会更加善于金融创新，像货币基金、资产证券化、风投创投，这些我们今天耳熟能详的金融模式，最早都是起源于投资银行。

二、发行承销（上）：投资市场上的婚介中心

• 打新：买新发型的股票。
• 新股发型，也就是IPO，属于证券的发行承销，而证券的发行承销正是投资银行最吸引眼球和最赚钱的核心业务之一。

什么叫发行承销？

• 英文叫 underwrite，under 在下面，衍生为支持的意思，write 就是写，衍生为承诺的意思。所以 underwrite 承销，实际上是投资银行利用自己的专业知识，帮助企业设计融资产品和发行方式，选择上市和发行的地点，然后利用自己的营销网络承诺帮你卖出去这么一个过程。

1、投行就是企业和投资者的婚介中心

发行承销的角色更像婚恋市场上的媒婆：

• 一边是企业和机构要筹集资金。
• 另外一边是投资者想投资赚钱
• 但双方不了解，所以需要人来沟通和介绍，就像婚姻市场上男生想娶，女生恨嫁。
• 然后人脉广阔的媒婆介绍和撮合婚姻。

• 高大上的金融术语：尽职调查、路演、承销团，其实和婚介所一个道理

• 投行要对企业进行尽职调查：

  • 详细了解企业的家底，去查人家姑娘的家底
• 到处去路演：
  • 掌握了大量信息，知道哪家愿意出聘礼，哪家条件合适，然后把姑娘好好地包装一下去各家做宣传。
• 承销团：
  • 感觉自己实力还不够，邀请其他的媒婆一块来替姑娘出面站台。
• 定价：
  • 替姑娘要聘礼，这分寸你得掌握，聘礼太高男方不乐意，聘礼太低，女方觉得吃了亏。
• 好的投资项目就和好的姻缘一样，这个过程中间有很多矛盾要处理，好的投行和好的媒婆一样，也得有自己的核心竞争力。

投行在发行承销中最核心的竞争力主要是：

1. 人脉实力
2. 专业知识

2、投行核心竞争力之一：人脉

• 投行鼻祖，老摩根时代，摩根财团是当时最大投行，20世纪美国前100家大公司里面，有96家是大客户，另外4家有两家被认为不够资格成为服务对象。
• 2014年刘强东的京东商城上市。有家中国的承销商：华兴资本。
  • 被称为互联网最牛投行，客户名单非常显赫，阿里、腾讯、百度、京东、聚美优品、陌陌。
  • 按照创始人包凡的说法，华兴主要优势，就是和本土互联网公司先朋友后生意。
  • 比如2007年和刘强东认识，但不和京东做生意，先一直做朋友，不断加强双方沟通和理解，一直到2011年才发力。
  • 先促成了 DST 和老虎基金等机构对京东高达15亿美金的融资，2014又促成腾讯用2.15亿美金收购京东15%股权的案子。
  • 最后进入了京东在美国上市的主承销团。
• 如果没有深耕互联网行业的人脉，你很难想象华兴资本能在京东的整个融资计划中扮演这么重要的一个角色。

【投行招人的一个原则】

• 招两种人：要么你有深厚的家庭背景，名门之后；要么你有特别好的学校背景，名校毕业，比如美国常青藤中国清北复交。

【为什么喜欢深厚家庭背景和学历背景的人】

• 从人脉角度出发。
• 例如美国几任总统的闺女嫁给的都是华尔街的投资银行家。

3、投行核心竞争力之二：专业能力

• 像投行在发行承销过程中，你要帮企业设计融资产品和方式，确定定价。
• 这个过程要求投行做大量的分析研究工作。
• 这个分析研究工作包括几个维度：
  • 首先得有量化分析能力。你在定价的时候，有一种方法叫现金流贴现法，它就要求你估算这个企业未来的现金流，比如像 Facebook 上市的时候，你就要去根据它现在的财务报表，根据它所在的行业，根据它同类型的公司，去判断它未来的现金流到底有多少。
  • 你还得用类比法，比如说阿里巴巴上市的时候，它对标的就是美国的亚马逊，然后你要去看这两家公司中间的异同点，取亚马逊现在的价格，然后确定阿里巴巴最后应该定价多少，这些都是量化分析。
  • 量化分析的基础上，你还得对客户的心理有一个很准确的把握，那得接触大量的机构客户，然后去判断他们的购买意愿和他们的心理价位到底在哪里，最后在确定一个发行价格。
  • 这个过程不但涉及专业的金融、会计、数学知识，还涉及心理学知识，要求是很高的。
    • 因为一旦定价高了，卖不出去，IPO就会发行失败；
    • 定价低了，企业不高兴，以后你就没生意可做了，甚至有时候稍不留神还会起纠纷。比如2010年当当网上市。

划重点

1. 发行承销其实就是投资银行利用自己的专业知识，帮助企业设计融资产品和方式，选择上市发行的地点，然后利用自己的营销网络把证券产品卖出去的过程；
2. 投行的这个角色虽然很高大上，但是其实本质上就像婚姻市场上的媒婆，男生想娶，女生恨嫁，人脉广阔的媒婆就来进行介绍和撮合婚姻；
3. 投行要做好资本市场上的媒婆，人脉实力和专业知识一样都不能缺。

PPT

要点1：投资银行利用专业知识帮助企业设计融资产品和方式、选择发行地点并利用营销网络把证券产品卖出去的过程叫做发行承销，其业务实力的关键是人脉和知识。

投行证券发行承销业务的概念和特点，就能知道证券的发行承销实际上就是投行利用自己的专业知识，帮助企业设计融资的产品和方式，然后选择发行的地点，利用自己的营销网络把证券产品卖出去的过程。

要点2：投行的行业门槛很大程度上来自其对从业者人脉实力的要求，这一点我们从投行人的言行举止、投行的招聘风格和业务开展方式上都能看出端倪。

为了高效率、高收益地完成发行承销这个过程，投资银行需要两种核心竞争能力，第一是广阔的人脉圈子，第二是金融的专业知识。

要点3：投行在发行承销中要帮助企业设计融资产品和方式、确定定价，这些专业环节都要求较高的专业知识储备。

三、发行承销（下）：怎么才能把证券卖出去？

标题二：发行承销（下）：想上市，你的招股说明书写对了吗？

• 投行的发行承销过程，特别像婚姻市场上的媒婆，投行要做的就是怎么把一个好企业，也就是一个好姑娘给嫁出去。
• 可有时候，姑娘的时间、精力是有限的，你要把她嫁出去，就要接触到更多潜在的对象。她没时间见到所有的潜在对象，怎么办？？
• 咱们得准备一份简历，其实这份简历，就可以看做投资市场上的招股说明书。
• 招股说明书多重要？可以把本来一般般的企业，经过投行的各种包装，变成一家金光闪闪的企业。
  • 好比资质很平庸的姑娘，经过各种化妆、整容变成超级大美女。

1、红鲱鱼：招股说明书

• 红鲱鱼（Red Herring Prospectus）
  • 美国起源，当时为了保证市场信息的透明度，SEC（美国证监会）要求上市企业和投资银行，要递交一个初步的招股说明书。
  • 这个招股说明书里要包含公司财务、经营等各种信息。
  • 为了能够引起投资者的注意和关注，SEC 要求说明书的封面一定要用大红色的字。
  • 英语世界里，据说监狱的逃犯为了诱骗追踪的警犬，他们会在逃跑的路上放上红鲱鱼，去吸引警犬的注意力，借此逃脱。
  • 后来红鲱鱼就慢慢演化成转移焦点和注意力的意思。
  • 由于招股说明书是为了吸引投资者的注意力，渐渐管这个叫红鲱鱼了。

要吸引投资者的注意力，你就得在这么一份文件里尽力地展示自己企业的优势和特点：

• 招股说明书不当，导致IPO流产的例子：
  • 六个核桃，2011年开始冲击上市，途中经历5次申请，2017年才过会，也就是过了证监会发行审核委员会的审查，取得了上市资格。
  • 这个企业利润非常好，母公司养元集团的净利润是 2016A股市场平均净利润的3倍，差不多27亿人民币。这么好看的一个姑娘，为什么出嫁之路走得那么艰辛呢？
    • 说明书里写着，六个核桃准备募集资金33亿，资金用途是营销网络和市场开发。提到净利润是27亿，股东分红了24亿，没有一分钱的银行贷款，还在银行购买了47亿的理财产品。
    • 咋一听，财务状况良好，但证监会觉得企业财务状况这么好，根本不需要钱，筹集资金是不是为了圈钱？
    • 另外对六个核桃的商业模式和盈利前景提出了质疑， 95%以上收入来自核桃乳，产品太单一，过度重视营销，轻研发。
    • 财务状况好，本来是个优点；企业产品单一，也可以从反面来理解，叫做主营业务非常的集中和突出。这些既可以理解成优点也可以是弱点。
    • 怎么包装，怎么沟通，怎么表述，都很有讲究，企业为什么要雇佣投行，其实企业雇佣的是投行的人脉和专业能力。
    • 这个人脉和专业能力就包括怎么和监管层沟通。

2、A股上市，投行的沟通能力更重要

A股和港美股区别：

• A股是核准制，港美是注册制。
• 注册制：监管机构只对报送的文件进行形式审查，不进行内容审查。也就是只管你文件信息披露是不是准确，至于企业是不是好企业，就留给市场，留给投资者去判断。
• 核准制：政府主管部门不仅要审查上市公司报表的形式，还要审查内容，去剔除那些不好的公司，为上市把关。

造成了国内外监管层的权力差异很大：

• 在美国，企业只要充分履行信息披露的业务，然后进行注册即可以上市。
• 在中国，监管层被赋予了生杀予夺的大全。监管又很抽象，最后实施监管的是人，人就会去主观地判断一个企业是好是坏，所以监管的大背景下，投行和监管层的沟通能力，对监管意图的理解和把握就显得比美国重要。

【举例】

• 中信证券承销了大理药业，财务信息看业绩连续3年下滑，结果一次过会。
• 中泰证券承销了华瑞电器，虽然没有达到3000万盈利的上会标准，而且产品单一，只生产一个叫电机转向器的产品，但它也是一次性过会。
• 婚姻市场，美女三分靠人才，七分靠打扮。
• 投资市场上，投行也就是媒婆这种沟通和包装能力真的是一个核心竞争力。

划重点

1. 在发行承销过程中，投行对于企业的包装营销，是企业成功上市的一个重要因素；
2. 招股说明书既是企业信息披露的重要来源，也是投行对企业进行包装，和监管层、投资者进行沟通的重要文件。怎么编写制作这个招股说明书是一个考验投行人脉和专业的活儿；
3. 在中国A股市场的审批制度下，监管层的权力很重要，所以这就更要求我们中国的投行具有更强的，跟监管层进行沟通，把握监管分寸和尺度的能力。

PPT

要点1：招股说明书被称为红鲱鱼，它的作用是向投资者和监管机构披露关于公司的财务、优点、特点等信息以吸引他们的注意力

招股说明书：

• 由投资银行撰写的，主要目的是向投资者介绍企业的经营、财务、优势等关键信息。
• 这份材料也是跟投资者和监管机构沟通的重要文件。
• 它特别体现了投行的包装能力和专业素养。

要点2：在发行承销中，投行对于企业的包装营销是企业成功上市的一个重要因素，它考验着投行的人脉和专业。

要点3：中国A股市场企业上市实行核准制，监管层权力大。把握监管意图、与监管层有效沟通决定了企业上市的成败！

在中国A股市场，企业上市和别的国家不一样，我们实行的是核准制。在这么一个大背景下，招股说明书很大程度上会决定企业上市的成败与否，这就使得投行跟监管层沟通的能力，在中国的A股市场上显得格外地重要。

有时候一个招股说明书没有写好，会搞得一些资质很好的企业不能上市。一些业绩比较普通的企业反而能够顺利上市。

（延展）谷歌上市记

Google 的 IPO：投行完全沦为配角，华尔街百年游戏规则被打破。

1、不同寻常的 IPO

• Google 在选择承销商、选择投行的问题上，反传统，以皇帝选妃的姿态选择投行：
  • 一般的企业要去找投行一家家拜访；
  • 但 Google 一次性召集十多家投资银行，然后签署保密协议，填写调查问卷，问卷上询问投行的承销历史，股票表现，承销方式，对Google IPO 的时机和定价的意见
  • 收集问卷，筛选出高盛、摩根史坦利、花旗等一系列大投行面谈
  • 面谈的时候 Google 的 CFO 和法律总顾问对它们仔细地进行盼望，最后像选妃子一样地选出了瑞士信贷第一波士顿银行和摩根史坦利作为它的主承销商。
  • 很多傲慢惯了的华尔街人士，就说这样的问卷简直是羞辱。

• 第一，Google 为这次承销支付的费用很高：一亿美金高额的融资服务费用。

• 第二，更重要的是，当时没人想错失 Google 这样的企业，虽然满腹牢骚，但还是乖乖填了问卷，希望能得到 Google 的青睐。

• 在选承销商上 Google 就已经反了传统，而在路演的时候，它也不一样。

  • 平时一家公司上市时，公司高管，投行，一定会花很多时间，比如两周，从一个城市到另外一个城市，向机构投资者进行股票的推销，非常仔细、认真、殷勤的回答投资者的询问。
  • 但 Google 创始人，非常另类，路演的时候，不停说笑话，常常拒绝投资者提问。
• 定价方面：
  • 传统的发行承销中，一般都是投行去询价，然后给 IPO 定价。
  • Google 不一样，它把定价权牢牢地掌握在自己手里，比如上市申请，融资额希望 27.18281828 亿美金，其实这是无理数 e 的前十位，融资充满呆萌的科技气势。
  • 上市前的7月份，Google 把自己的 IPO 的期望价格空间修改为 108-135美金。
  • 高价引发华尔街和主流媒体的巨大反感，美林公开宣布退出，还建议客户对这个股票持谨慎态度。另外一些投行业抹黑。
  • 混乱局面中，Google 做了让步，发行价定在 85 美元。但仍然高出其他公司定价5倍左右。
  • 定价采取荷兰式拍卖，这有别于主流承销商询价制度（投行根据市场上对标企业的价格和机构投资者的需求，商定一个价格，中间过程投行权力大）。
    • 荷兰式拍卖：
      • 第一步，上市公司发表公告，宣布发行股票的最大股数和潜在价格区间
      • 第二步，投资者看到公告后同时提交订单，订单上写清楚愿意以多少价格购买多少股股票
      • 第三步，根据由高到低的拍卖方式，出价最高的投资者优先购得股票，最后的结算价格是将所有的股票全部卖出的价格
    • 比如Google发行 100 股，你报价 90美元，要求买 80 股，你的朋友报价 88 美元，也要求买 80股，最后你会优先买到80股，你朋友拿到剩下的 20 股。但最后的结算价格是把所有股票卖出去的价格，也就是 88 美元。
    • 这个过程，投行的作用大大削弱，企业控制了主动权，因此 Google把支付给投行的佣金比例从标准的7%降到了3%，节省了大笔的手续费用。
    • 这种方式需要上市公司本身具有强大的市场地位和足够高的知名度。
• Google 成功上市，亿85价格发行，开盘涨到100没有，04年；到了2017年每股股价已经是 1060 美元，成为全球第二大公司。
• 华尔街日报评论：Google 重塑了一直沉寂的投资银行体系。

2、资本为王时代的结束

为什么他们可以这么任性？

• 企业很牛，很强势。
• 公司实力足够强才有任性的资本。

这不是核心的答案，真正的答案蕴藏在这个时代宏观背景的转换中：

• 这是一个钱越来越不值钱的时代，原来的世界是资金贵、资金稀缺，所以手里有资金的人就掌握话语权。
• 二战之后，全球进入了一个史无前例的和平年代，没有战乱就意味着资本存量在不断地上升。
• 尤其是2000年以后，全球进入了一个量化宽松的时代，全球的利率不断地下降。
  • 90年代，全球利率6%~8%，现在是2%-3%，欧洲和日本甚至出现负利率。
  • 钱不再那么值钱，大家都在追逐好项目，那好项目中什么东西最关键？
• 人力资本最关键，企业家精神最关键，所以企业和企业家的话语权越来越强，而且越是科技含量高、人力资本集中的行业，企业的主动权就越大。

对于有梦想、有能力的人来说，我们现在所处的这个时代是最好的时代，抓住机会，每个人都有可能站上风口。

划重点

1. Google 的 IPO是一次非常反传统的 IPO，一般投行在上市发行的过程中非常强势，但是Google在选择承销商、路演、定价，所有的环节都显示了强大的控制力，将这个主动权牢牢地掌握在自己手里；
2. 就是 Google 这种模式现在为越来越多的这种明星企业所模仿，因为资本为王的时代已经让位给人才和企业家精神为王的时代，所以这个转变其实映射的是我们宏观背景的转变，资金不再匮缺，人力资本才是王道。

（问答）房地产泡沫到底是怎么回事

北京房价这么高，还会不会涨？

Q：北京房价这么高了，还会不会涨？中国房地产有泡沫吗？如果没有泡沫，为什么国家要出台那么多限制房地产交易政策呢？

A：
一、北京房价这么高，会不会跌？

首先看北京房价，北京房价应该比纽约便宜吧。

• 需求来看。北京是中国的政治、经济、文化中心，资源是高度集聚，而纽约是美国经济中心。买房买的是城市潜力，中国人口是美国四倍，北京刚需会更强。
• 供给来看。纽约房地产市场的效率高，流动性好；北京房子利用效率低，闲置率高，比如国家机关，事业单位房子不卖，降低房屋有效供给。城市规划方面，限高。供给上，北京比纽约更少。

房子本质是商品，价格由供求关系决定。北京房屋需求比纽约大，供给比纽约少。而中国处于中高速增长时期，大概率在 2030 年成为全球第一大经济体。

• 而现状，可比的区位和档次上，北京房价是纽约的一半。
  • 纽约核心区均价14万人民币，北京七八万人民币
  • 高端公寓纽约30万，北京15万
• 假设中国经济平稳发展，北京的房子是具有很大投资潜力的。

房价上涨带来的问题：

• 好的企业觉得成本高，会流失；
• 年轻的人才留不住
• 买不起房的中产阶级过度焦虑

所以国家一再强调房子是用来居住的，不是用来炒的。

社会问题：

1. 假离婚变成真离婚。

二、中国房价有泡沫吗？为什么要频繁调控？

这是房价泡沫和房地产调控的问题。

房价背后是什么？

• 是一个国家经济增长，一个城市综合竞争力的反映。
• 它的价格是综合多方因素后，最后通过供求关系来决定的。
• 过去国家城市房价的上证，主要是由于经济增长和城市化导致，那未来房价变化仍然遵循这个逻辑：经济增长和城市化。
  • 中国人均收入是发达国家的 1/5
  • 发达国家城市化80%，中国57%
  • 城市化人口向大城市聚集，而中国人口基数大，是美国的4倍，日本的10倍，需求就很旺盛。

以上就是经济增长、城市化和房价中间的关系，以下回答如果房价没有泡沫，那国家为什么要出那么多的调控政策。

• 反问：如果没有泡沫的话，政府就不用调控房价了吗？
  • 很多原因导致政府要调控房价，最重要的是：财富分配问题。

大城市买房的人就像买了票一样，但很多人因为各种机缘没能上车，所以他们在财富上就会被拉开差距。

• 中低收入的人买不起房
• 刚入职场的年轻人买不起房

长此下去，房价涨的过快，社会财富差距会越来越大，没买房的人就永远买不起房，越来越没希望，工作也不安心，心情也会很压抑。

社会中流砥柱是人，而人活着是要有希望的，没有希望是一个特别可怕的状态，会产生很多问题。

• 从社会繁荣稳定的角度出发，国家要出台调控，让房价不要上涨过快。
  • 这样没买房的人能够想办法买房，对收入特别低的人要出台保障房政策。
  • 实现居者有其屋，这样社会才能稳定。

因此，房地产调控不是调控的价格水平，而是调控的上涨速度，让房价的上涨不要过快，调节的是社会财富分配，是国家长治久安的一个稳定状态。

三四线房价会如何？把老家房子卖掉在北京买一套是否是明智投资？

A：

房价的区域差异。

问自己：

• 未来房价增速是大城市快还是小城市快？
• 城市的发展归根到底是人的发展，未来的人口趋势是往大城市还是往小城市？
• 未来的趋势是小镇的田园牧歌，还是大城市的匆忙拼杀？

从城市发展的规律来看，人口是要往大城市聚集的。

• 「人类演化的一条轨迹，是更多的人离开土地，汇成城市」——徐远《人-地-城》
• 田园牧歌固然令人向往，可是生活便利、职场机会、收入水平、教育，还有医疗条件等各方面比不上大城市。

每个人感受不同：

• 有的人就向往小城市波澜不惊的生活。
• 有的人又为回小城市的决策后悔又杀回大城市。

我国百万人口以上大城市占总人口比重依然很低，不到美国、日本的一半。

• 日本64.7%，中国 23.8%
• 意味着人口聚集还有很大的空间。
• 未来大城市房价的上涨速度，是会更快，也会更有投资价值。

（加餐）顶级投行高盛是如何挑选人才的？

来自《吴军的谷歌方法论》

盖茨说：公司之间的竞争，最终是人才的竞争。

• 微软最大的竞争对手是高盛。

高盛看重人的软实力：

• 一个人的思维方式，以及遇到问题解决问题的方法。

高盛面试题一

问：时间在 3:15 的时候，分针和时针的夹角是多少？

考核目的：刷掉数学基础差，对数字不敏感的人。因为做金融，要对数字极为敏感。

高盛面试题二

问：纽约上空在任何一个时间点，有多少架飞机？

考核目的：考候选人收集信息，然后入手解决问题的方法，至于最后给出的答案是多少倒并不重要。

纽约附近3个国际机场，每个机场每三分钟起飞一架飞机，同时降落一架飞机，那么这三个机场大约一分钟起降两架飞机。

飞机在降落前和起飞后不久的速度按 300Km/h 计算，纽约直径大约 30 km，也就是说飞机在起降时有 6 分钟在纽约的天空。因此任何时刻纽约上空平均有 2*6=13架飞机。

高盛为什么会问这种问题？

• 要想估算一个市场的大小，一个公司潜在收入的规模，就是这样收集信息，做合乎逻辑推理的过程。

高盛面试题三

问：如果你被压缩成一根铅笔高的人，掉进了果汁搅拌机中，怎么出来？

搅拌机约30cm，铅笔约20cm，但搅拌机四壁是玻璃，光滑无处着手，加上下面还有把刀，搞不好会伤了自己。

• 也做不到把搅拌器推倒。

考察点：看候选人能否脑洞大开，想法有创造力；看候选人是否对这样奇怪的问题有兴趣。

有创造力的答案如下：

1. 想办法求救：高喊；打电话；玻璃容器上写求救信息。事实上，任何单靠自己的努力试图爬出来的想法都不现实。【试图爬出搅拌机是超越边界的事情，做不成的】
2. 除了求助外，建议回过头来考虑是把我变铅笔这么小，谁丢进来的，这样可以避免悲剧或者麻烦的发生。
3. 如果人只有铅笔大小，脑子更小，智力更低，想不出好办法，也不会意识到危险的存在，需要借助计算机这样外界的工具。

高盛选拔年轻人的原则

1. 基本的专业知识是必要的。专业技能+与人沟通的基本技巧。
2. 一个人用什么样的思路解决问题，比知道答案更重要。
3. 知道自己能力的边界。如果遇到超出自己能力的问题，应该求助于别人，而不是自己傻干蛮干。