https://www.youtube.com/watch?v=2ldjw03uj2c

过去

上涨原因：

  1. 承包制：把5亿种地的农民搞的只要2亿就够了，3亿农民稀释出来到沿海
  2. 农村的户口：户籍制度，
  3. 离乡的制度：80年代可以去城市打工
  4. 城市有了房产商：
  5. 老百姓有了自己拥有产权的家庭居住的房子：私有房产
  6. 按揭贷款：重要杠杆
  7. 城市投资平台
  8. 城市开发区

1990年 1000万平方米
2000年 1亿平方米
2010年 10亿平方米
2017年 17亿

现在

拐点：

  1. 人口减少
  2. 城市化率：65%，农村空心化
  3. 中国的老龄化
  4. 库存多，空置
  5. 2000年人均住房到50平米，到达天花板
  6. 建设量
  7. 土地价格翻了4番
  8. 城市旧城改造
  9. 教育公共设施到头。学校医院，大学人均50平米到了
  10. 金融负债率90%，杠杆到天花板

3个是人口指标，在吐出房子
3个是现状的房产的积压、人均量

未来

房地产新常态经营状态：

  1. 负载率下降
  2. 根据需求开发
  3. 房地产商跨界收敛
  4. 房地产法人数从9万下降
  5. 商租两用

阵痛是必须的

  1. 房地产是支柱产业
  2. 房地产是民生产业：中国老百姓60%的财富是房产
  3. 房地产是半金融企业：大量金融贷款影响上下游产业

重组是一切危机中解决危机重要的软着陆的一种方法

重组有5种

  1. 出了问题的房产商自救
  2. 优势的房产商收购兼并重组出问题的房产商
  3. 国有资本入股优势房产商去收购兼并
  4. 地方政府回购土地
  5. 政府回购部分库存房屋：中低端成为保障房，中高端成为人才房