房价

大家好，我是梨核。

最近我去参加了一个内部圆桌交流会。交流会的议题是，房价。

大家对于房价的变动影响因素争论很多，甚至到了不可调和的地步。

对于老百姓来说，房子是生活不可获取的一部分；对于投资来说，房子一直是大类资产配置的组成部分之一；对于经济来说，房地产又是很多国家的重要支柱性产业。

同时，如在视频开头看到的那样，十次经济危机有九次是因为房地产而导致的。

房地产如此重要，房价形成的逻辑又如此复杂，使得我按奈不住想做一期视频，发表一下我的看法。

总的来说，这次视频非常硬核。但这期，我将以抽丝剥茧的方式，层层深入带大家了解，房价背后的真相。

01 刚需的逻辑

经济学中有一个理论，叫做供需理论。

简单来说，就是对于一个商品而言，它的价格是由供给和需求决定的。当供给大于需求的时候，商品的价格就会下降。当需求大于供给的时候，商品的价格就会上升。

我们把房子看做商品，其实房子本就应该是商品。如果只考虑它的商品属性，也就是你买来是为了住的。

那么用经济学理论来解释房价的话，那就是当房子的供给大于需求的时候，房价就会下跌，当房子的需求大于供给的时候，房价就会上涨。

房子的需求是谁决定的呢？换句话说，谁是买房子的人呢？

有人会说，结婚的人；有人会说，有钱的人。

不考虑房子的金融属性，至于房子的金融属性是什么？我下面会解释。

房子的需求方一般由三类构成：农民进城、首套需求和改善性需求。

农民进城越多、首套和改善性需求的人越多，房子的需求也就越多，房子的需求越多，在不考虑其他因素的情况下，房价必然是上涨的。

那么换句话说，我们知道了这三类需求并且知道了这三类需求背后的影响因素，就能较为合理的预测未来房价的走势。

所以，我们一个一个来看。

农民进城，字如其名，所谓的农民进城，就是农业人口变成城镇人口。农民进城后，选择在城里买房，农民进城带来的需求拉动了房产的价格上涨。

1997年，咱们国家城镇人口占比31.91%，到了2019年，咱们国家城镇人口占比就已经超过了60%。

现在大家常用城市化率来表示城市人口占比的情况。

对比发达国家，英美法德日，它们的城市化率一般维持在75%-80%以上，多一点的日本城镇化率在90%以上。

中国距离发达国家的目标相差15%左右，也就是说，在未来，还有近2.2亿的农村人口将转变为城市人口。

但问题是不同地区的城市化率是不同的，比如上海2019年的城镇人口占比为88.3%，有些地区城镇化率可能低。但考虑到实际农村人口的收入情况，是否能在城市买的起房还是个迷。

如果城镇化率不能成为买房的强有力的需求，那么买房的需求变化则转移到首套购房和改善性需求之上。

这俩词看起来很迷，但简单来说，首套购房：就是因为结婚、定居等需求，在城市买的第一套房。通常，首套购房多发生在20-35岁这一年龄段。

改善性购房：就是有钱了，想换个条件好、环境好的房子。通常，改善性住房多发生在35-50岁这一年龄段。

这俩需求，完全靠人口拉动。意思是说未来20-35岁的人越来越多，首套购房的需求就会增长，未来35-50岁的人越来越多，改善性购房的需求就会增长。

知道了未来20-35岁的人口变化情况和35-50岁的人口变化情况，也就知道了未来首套需求和改善性需求的变化情况。

这是1952年-2019年，中国出生人口和出生率情况。你仔细观察图表，它有两个高峰期，1962-1972年以及1982-1990年。

没错，1982-1990年的那批人是1962-1972年那批人的后代。这两个年代出生的人，也叫做婴儿潮。这两代人在20-35岁会出现第一波购房的需求，在35-50岁会出现第二波购房的需求。

对于1962-1972年出生的人来说，如果以平均23岁购房计算。1985-1995年将迎来第一波购房热潮，但1985-1995年，大多数时间，那时候还没有商品房。房子还主要依靠企事业单位分配所得。

如果以平均40岁改善性需求住房的话，那么2002-2012年，将是改善性住房的时间。

现在是2021年，换句话说，1962-1972年出生的人口虽然多，但对于未来房子的首付需求和改善性需求可能没那么大了。

对于1982-1990年出生的人来说，如果以平均25岁购房，2007-2015年将迎来第一波购房热潮。

2007-2015年的房价涨幅情况是这样的，这个图是房价月份同比变化情况图，不是房价涨势图。意思是说，只要数字在0以上，代表着当年该月对比与去年相同月份房价是上涨的。

从图中，大家可以看出，除了个别月份。2007-2015年，大多数月份房价都是上涨的。

如果以平均40岁改善性需求购房的话，那么2022-2030年附近，改善性住房需求将会上涨，还记得上海和深圳豪宅被疯抢的事情么。

1990年之后，本应该带来新一波婴儿潮，但1992年之后出生率是这样的，逐渐下滑，即使是全面放开二胎之后，出生率也没见强势反弹。

1990年之后，出生率下滑，代表着未来20-50岁的人将会逐渐减少，而对于房子的需求来说，无论是首套购房还是改善性需求都会下降。

如果时间放到现在和未来，对于首套需求购房，是怎么样的呢？

即使以30岁作为首套购房的基准年龄，也就是未来首套购房多来自于91年之后出生的人群，而91年之后出生的人数逐渐减少，也就意味着对于首套需求购房逐渐减少。

那对于改善性需求呢？

以40岁作为改善性需求购房的基准年龄，也就是未来改善性购房多来自于81年之后出生的人群，81-90年出生的人口是相对增加的，也就意味着好像还有那么几年，改善性需求会增加；

而90年之后，出生人口是减少的，也就是说这几年之后，改善性需求也会逐渐减少。

我们把刚需的三种类型，农民进城、首套需求、改善性住房，以及它们背后的影响因素，整理到一张图上，可以得到这样一个结果。

对于农民进城来说，影响因素主要是城镇化率，中国的城镇化率还有空间，但不同城市要区别对待。

对于首套需求和改善性需求来说，影响因素主要是人口。首套需求取决于20-35岁人口的变化情况。改善性需求取决于35-50岁的人口情况。

但俗话说，树挪死，人挪活，人是会动的。他们会从一个城市迁移到另外一个城市，进而改变了这些城市的人口结构。

而人口是如何迁徙的，什么样的城市会更吸引人口。我这里先留个坑，等到以后再讲。

02 投机性需求的逻辑

看起来，房价的影响逻辑似乎很简单。但现实中往往更复杂，因为房价不单单是刚需带来的供需变化引起的，它还有金融属性。

婴化解释下金融属性，我们买面包是为了吃，买汽车是为了开。我们购买的大多数商品都是为了它的生活或者经营用途。

但有的商品，你购买之后并不是为了生活或者经营，而是为了赚钱。专业点来说是为了赚取资本增值，比如你购买的股票、基金以及乱七八糟的理财产品。

有的人买房子是为了住，但有的人买房子不是为了住，是为了赚取投资收益，而这就体现了房子的金融属性。

相对于其他的产品，理性投资条件下，房子具有更好的保值增值的能力。就像你买股票，因为股票背后有公司的业绩支撑一样。你投资房产，背后有房产带来的刚性需求作为支撑。

但有的时候，这种理性投资往往会因为羊群效应变成投机，没人在乎房子的真实价值，而更多的炒家在意的是房子表面上体现的价格。

房子的价格为什么能超出它自身体现的价值呢？

原因在于，房地产的投机行为本质上是一场资金游戏。无论是个人还是企业要买房，都要带资金入场。

这部分，一部分来源于个人和企业自己的自由资金，包括首付款、企业的直接融资和外资等。另一部分来源于贷款，主要是银行、金融机构给予个人或企业的贷款。

当首付款比例降低或者银行调低利率时，个人或企业就能从银行获取更多的贷款，流入市场上的钱就会变多，钱越来越多，房子的价格就会被逐渐推高。

形如85年《广场协议》签订后的日本，由于日元汇率的提升，导致日元兑美元升值，日本的出口业务受到了打击。

为了扶持经济，日本采取宽松的货币政策，降低银行的利率。银行利率降低后，大量的资金涌入市场，房价和股价齐飞。

又比如2014年的“930新政”和2015年的“330政策”，930新政央行下调了贷款利率，330政策下调了首付比例，导致市场上的资金涌入房地产。

房地产在2015-2016年暴涨，有的地方房价上涨超过几倍，而从2011年至今，那个年代也是房价上涨最快的年代。2015-2016年，人均GDP的增长为7.04%、6.85%，房价的上涨已经脱离了刚需的支撑。

当然，市场上的钱变多之后，钱也不会没有目的的到处乱流。很多时候，这些变多的钱会流向于优质的资产。

我们通常把M2作为衡量市场上流通资金多少的指标，至于M2的概念，我之前在上一个视频有做解释，小伙伴们可自行围观。

一般而言，我们会根据M2的变化来观察市场上的资金是多了还是少了。

从央行公布的M2同比变化数据，是这样的，你可以清晰的发现，自去年2月份开始，M2同比是增加的，这也就意味着市场上流动的钱开始变多了。

按照咱们上面的说法，当市场的钱开始变多的时候，房价可能受到资金的影响出现上涨的趋势，但问题是实际情况是怎么样的呢？

我统计了70个大中城市二手房住宅价格指数的变化情况。

从2020年开始，其实可以清晰的看出，虽然多数大中城市房价处于上涨趋势，但也防不住有些城市的房价是下跌趋势。

换句话说，看起来市场上的资金是增加的，但资金的流向大多涌入了更具吸引力的城市房地产市场，市场也把这种情况叫做结构分化。

这点很好理解，房子可能不是人人都有，但基金的热度相信大家有目共睹。2020年货币宽松之后，市场资金增加了，股市也出现了较好的情形，但是实际上股价上涨的是哪些股票？

没错，优质的大蓝筹股票。我拿茅台和上海房价做了一个对比，其实可以清晰的发现，茅台的股价和上海的房价呈现较大的相关性。
所以，房价的需求不只有刚需，还有投机性需求。

这种投机性需求多来自于货币超发和宽松的货币政策带来的流动性过剩，也就是市场上的钱变多了。而市场上多的钱，最终都会先流入优质资产端。

当然，如果市场上的钱太多了，那么优质资产的价格看起来也就不优质了，反而也就助推了全部资产价格的上涨，比如当年的日本。

房价上涨一定是好事么？

其实说到现在我们已经看出来房价上涨的需求端构成，刚需和投机性需求。如果都是刚需，说明房地产对于GDP具有重要的拉动作用，但如果投机性需求较多呢？

投机性需求会叠加刚需助推房价的非理性增长，这种非理性增长会带来严重的经济和社会问题。

房价的非理性上涨会带来收入分配的恶化，进而使得贫富差距拉大，引发社会问题；

房价的非理性上涨，会增加企业的运营成本，企业向外转移经营，进而带来产业空心化；更为严重的是，高速的房价上涨，会使得经济变的脆弱，造成严重的经济危机。

我曾经在上一个视频里，介绍过日本经济泡沫的始末，实际上日本房价的飞涨，在《广场协议》之前也曾发生过，早在1970-1974年间，日本的房地产价格就已经上涨了接近2.5倍。

当时日本的城镇化率已经很高了，凭借农民进城的刚需消化泡沫几乎不现实。

但1945年日本战败以后，经济复苏带来的第一波婴儿潮，1945-1949年日本的出生率在千分之30以上，这波婴儿潮在1970-1974年刚好处于首套购房的年纪，迅速消化了这一波房价上涨带来的泡沫。

但在上世纪90年代初，当日本政府发现房地产泡沫过大时，曾采用紧缩的货币政策，也就是提高利率的方式来抑制经济泡沫，从而直接刺破经济泡沫，日本的房价一落千丈。

而当时日本的城镇化率和人口情况是怎么样的呢？

日本统计局公布的数据，1990年日本的城市化率已经达到了77.37%的水平。

农民进城的刚需不在，而1990年对应的买房刚需是1970年之后出生的人口，但在1970年之后，出生率已经下降到千分之15以下。

人口出生率下滑带来的刚需萎缩导致日本经济花了近30年的时间，也没有消化上世纪90年代带来的经济泡沫。

甚至大幅拖累了日本个人和企业的资产负债表，日本个人和企业陷入全民负债的阶段。为了维持经济，日本政府财政赤字逐渐扩大，到2019年，日本政府债务占GDP的比重已经超过200%。

这种房价变态时的上涨，带来的经济危机不只发生过日本。

上世纪20年代，美国经济高速发展，大多数美国人纷纷跑到度假胜地佛罗里达州置业炒房，佛罗里达州7.5万人，有近30%以上的人口是房产中介。

美国人在佛罗里达州卖地不盖房，银行也跟着一起放水，5倍杠杆都嫌低。

有意思的是，这场房地产泡沫被摧毁是因为一场飓风，飓风导致佛罗里达失去了姿色，有钱人不愿意去置业，房子没有了接盘侠，开始流动性收紧，房价大跌。

房价大跌又间接带来了金融机构的问题，慢慢的延伸到了整个美国。1929年，美国爆发大萧条，在大萧条期间，750万人因此丧命。

这样的悲剧也发生在东南亚，也发生在俄罗斯，俄罗斯为了保住房价，卢布大幅贬值的画面，现在我还记忆犹新。

每个国家都知道房价上涨带来的经济泡沫，防控经济泡沫显得十分重要，各国都在想办法防控房地产经济泡沫。

防控的目的就是抑制投机性需求的上涨，而抑制投资性需求上涨的方式，无非就是缩减流动性，大白话来说，就是让市场上流通的钱减少。

而减少的手段，要么是减少总量，典型的做法如提高银行贷款利率，提高个人购买房地产的首付比例。简单点说，就是让银行或金融机构少往市场放钱。

要么是减缓货币的流通速度，典型的做法是在交易环节加收重税，比如香港较高的印花税，但有的时候，这种做法反而会助推房价，因为加收的重税最后可能由买家承担。

当然，还有限购等政策，所以有些年，离婚成了热门。

反观中国，城镇化率仍然有发展空间，这几点在农民进城，我们已经说过；

另外，还存在改善性的住房需求，现在调控房价上涨或许是较好的时机。如果等到人口出生率逐渐下降，城镇化率已经没有空间，再进行调控房价，那日本的局面会不会发生，谁也说不准。

所以，看最近几年发布的政策，房住不炒，两道个人贷款红线，也就能清晰的知道，这其中，意欲何为。

03 供给问题

但问题发生了，投机性需求被逐渐抑制，就能防止有些地区的房价上涨么？

我们上面分析了需求，农民进城、首套购房、改善性需求的刚需，以及赚取房价上涨收益的投机性需求。但好像，我们并没有说供给。

回到我们的房价形成逻辑图，房价的形成不只包括需求，还应包括供给，而房子的供给通常是由房地产公司实现的。

如果在投机性需求得到抑制的同时，房价的上涨却没有得到抑制，那问题大几率就出现在房地产的供给端。

那么简单的供需理论解释，需求不变的情况下，房价的上涨必然来自于供给的减少，所以应该提高房子的供给，而要提高房子的供给就要提高土地的供给。

这其中的原因在于房地产的另外一个称呼，不动产。

所谓不动产，就是我在这个地方盖了房子，就形成了对这块土地的独占性，除非你把它推平，不然这块土地上就不能盖其他的建筑。

房子的供给不足，主要的原因是土地资源的稀缺性。形如香港，人口从1984年的543万增长到2019年的655万，但人均增加住宅用地仅增加不足3平方米。

上海等发达城市也面临着土地供给不足的问题。

18年初，上海发布了《上海市城市总体规划（2017-2035）》，文件中提到，2020年上海市城市建设用地规模将控制在3185平方公里，2035年控制在3200平方公里。

但早在2015年，上海市城市建设用地规模就已经达到了3071平方公里。也就是说，未来十几年的时间里，上海城市建设用地规模已经不足100平方公里。

必须得承认，由于城市规划的问题，一些大城市的土地供给确实不足，致使土地的价格较高，自然带来了房地产价格较高的问题。

这时候，很多人将房价上涨的原因归因于地价高，毕竟面粉都贵于面包了，又将地价高的原因归因于地方的土地供给，接着将土地的供给问题归因于地方的土地财政。

我觉得有必要解释下土地财政这个不成文的概念。

土地财政最早起源于94年之后的分税制改革，分税制改革之后，财权上移，事权下放。地方财政吃紧，也就是说地方花的钱比赚的钱多。

到1994年之后，地方逐渐赤字，而地方又需要资金来源建设地方基础设施，做好城市运营。

所以，地方为了弥补收入和支出的缺口，除了争取中央的转移支付外，积极扩展新的收入来源，而土地就是地方收入来源的主要方向之一。

1999年，国有土地出让金收入为514亿元，到了2015年，这一收入变为3.25万亿元。而其占地方财政本级收入的比例由9.2%增加到39.2%。

如果考虑和房地产相关的税收，房产税、城镇土地使用税、土地增值税等11项，其房地产行业相关税收占地方财政本级收入的比例约为20%。

因为土地出让金和房地产相关的税收构成了地方财政收入的主要来源，所以使得地方没有动力在房价上涨时做出调控政策，而在房价萧条时，刺激房价。

这也就决定了地方有动力通过调节土地的供给来维持土地的价格，这样反而促使了房价的上涨。

这个逻辑似乎看起来没错，但是地价、房价的供需关系真的是一定是市场行为么？

我讲两个故事供大家参考一下，看看市场配置在有些时候真的是有效的么？

第一个故事：纸比金贵，当然这是个夸张的说法，但2016-2018年，中国的纸价真的是飞速的上涨。

2018年，我去浙江调研纸制品市场，那时候义乌的纸老板们已经换了新车。这一轮纸制品的涨价，一方面是因为造纸厂的制造成本增加。

但这种制造成本的增加已经完全超过了合理的涨价空间，为什么会涨的如此不合理呢？那是因为纸制品的一些经销商屯着货不卖，人为减少了纸的供给，推动了纸价的上涨。

第二个故事：香菜的例子，有段时间，北方某城市菜市场香菜的价格飞涨，找不到原因。后来跟一个菜贩聊天，搞清楚了其中的缘由。

问题在于菜市场的某些商贩囤积了香菜，大批采购该地区售卖的香菜，然后放在冷库里不卖，然后赚取暴利。当然，这也是人为控制市场供给的一种方式。

你可以从两个故事中看到，在某些情况下市场资源的配置可能是不高效的，进而传导到商品价格上也是缓慢的，这就像经济学中讲到的市场失灵。

之所以会发生这样的情况，有一个很重要的原因是。

通常情况下，供需关系决定了企业的行为。意思是说，供需变化的时候，企业会发生经营上的调整。但有的时候，企业的行为反过来决定了市场的供需。

我们不妨从地价开始说，土地的价格按照正常的供需理论，应该是是地方和房企博弈的结果。

你觉得地价贵，你应该不拍，但实际上2019年土地流拍率虽然高达16%，但因为起拍楼面价较高或者未达底价而流拍的土地占比只有3%。

换句话说，按照正常的土地供需关系，土地的价格过高，需求减少，房企应该不热衷于拿地，土地的价格下降到合理水平。

但问题时，你从土地流拍率可以看出来，实际上土地价格较高，房地产企业不热衷拿地了么？好像并没有。他们喜欢拿地，而且乐此不疲。

所以，地价推高并不是简单的供需关系可以回答的，有的时候可能不是因为土地供需决定了企业行为，可能是反过来，企业行为决定了土地供需。

要回答这个问题不得不从企业的微观层面去解答，接下来的内容或许就有点饶了，需要小伙伴们仔细听了。

在微观企业层面，企业的目标是利润最大化，所谓的利润最大化就是把赚更多的钱放在企业经营的首位，要实现利润最大化，就要实现对市场价格的控制。

换句话说，要实现利润最大化，就要拥有市场定价权。

这种市场定价权来自于企业对于上下游的议价能力，要实现对上下游的议价能力，核心的一点就是规模要大，简单点说，就是让市场集中在少部分企业手中。

这对于房地产企业同样适用，问题在于房地产企业通过何种手段实现市场的集中，从而做大规模呢？

房企的规模表面上看来自于房子盖了多少，实际上来自于拥有多少土地储备。

土地储备越多，房企的规模越大。而土地储备的扩大，是需要资金的，资金优势越明显，土地储备越多，相应的能形成的规模优势也就越明显。

但资金来源于哪呢？房地产的投资较大，使得大多数房企是无法完全利用自有资金来完成买地、盖房任务的。

而要想买更多的地、盖更多的房子就需要更多的钱，而房企的开发资金50%以上来自于银行体系。

银行的贷款是需要实物抵押的，而企业规模和土地储备是银行贷款的重要参考。

这也就以为着房企的规模越大，银行出借的资金相应越多，银行出借的资金越多，房企拿地的规模也就越大。

由此形成了资金——土地——规模的循环模式。

而这套模式下，房企的秘诀不是多赚钱打败竞争对手，而是充沛的现金流支撑维持运营，耗死竞争对手。一些房企的目标变成了搞钱、拿地，至于卖房可能不是短期该操心的事情。

这也就带来了正常的土地供需变成了房企竞争下，房企对土地的投机性的需求大涨，进而拉高了地价。

土地可以这么理解，那么换到房价上呢？一定是供需关系决定了房地产企业的房子价格么，有没有可能是房地产企业的行为改变了供需关系，进而传导到了房价呢？

比如香港某富豪在拿到地之后，就不开发，等到地价上涨，流动性逐渐收紧的时候，先行出让土地，赚的盆满钵满。

所以，土地的供给和房价有必然的联系么，换句话说，土地价格下降了，房子的价格就一定会下降么，这恐怕要看房企的市场行为。

我们把房价形成的要素放在一起，就形成了这么一张图。

由此可见，房子价格的形成由两部分组成，供给侧和需求侧。

对于需求来说，房子的需求来源于刚需和投机性需求，刚需的影响因素是城镇化率和人口，投机性需求的影响因素是流动性。

对于供给来说，房子的供给一方面取决于土地供给，而另一方面取决于房地产企业的商业行为。

现在，我们把它按照时间划分，投机性需求和房企行为属于短期行为，投机不可能投资长期，房企行为最终都会随着市场环境发生变化。

土地的供给属于中期行为，因为从土拍到售卖往往要经过两年的时间。人口是长期行为，毕竟新生人口要到20年后才有购房的刚性需求。

所以，房价怎么看？

短期看投机性需求和房企行为，投机性需求取决于市场资金的流动性，市场的钱越多，流入房地产的可能也就越多。

房企行为取决于房企的公司短中期战略，资金是其短中期战略的核心。这么理解，国家调控的“二道红线”和“三道红线”，也就好理解了。

中期看土地供给，有的时候房企行为短期不会调整，结合房企行为和土地供给来观察房价，也十分必要。

长期看人口，这包括城镇化率和适龄人口的购房需求。

你可能会怀疑适龄人口真的能买得起房么？

核心点不在于买不买的起，而在于什么时候买。换句话说，房价高会推移房子购买的时间，但不会降低购买房子的需求。

再换句话说，与其关注房价的涨跌，不如想办法去提高自己的收入水平。

那是因为房价再高，最终都需要刚需去消化，而如果要让刚需去消化高房价，那么就需要收入的涨幅超过房价的涨幅。

所以，长和稳才是关键词。

由里及核，做多中国！

我是梨核，下期见！