一、投资性房地产的转换（★★）

（一）投资性房地产的转换形式和转换日

1.房地产转换形式

1. 投资性房地产→自用：投资性房地产开始自用；
2. 投资性房地产→存货：房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售
3. 存货→投资性房地产：作为存货的房地产，改为出租；
4. 无形资产→投资性房地产：自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；

5. 固定资产→投资性房地产：自用建筑物停止自用，改为出租；

   2.投资性房地产转换日的确定

   转换日指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。转换日的确定标准主要包括：

6. 投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；

7. 投资性房地产转换为存货，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期；
8. 作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日通常为租赁期开始日。

   （二）房地产转换的会计处理

   1.成本模式下房地产转换

   | 非投资性房地产→投资性房地产 | 投资性房地产→非投资性房地产 | 说明 | | —- | —- | —- | | 借：投资性房地产
   （原固定资产/无形资产的账面原值）
   累计折旧（累计摊销）
   固定（无形）资产减值准备
   贷：固定资产、无形资产
   投资性房地产累计折旧（摊销）
   投资性房地产减值准备 | 借：固定资产、无形资产
   （原投资性房地产的账面原值）
   投资性房地产累计折旧（摊销）
   投资性房地产减值准备
   贷：投资性房地产
   累计折旧（累计摊销）
   固定（无形）资产减值准备 | 科目之间
   一一对转 | | 借：投资性房地产（原存货的账面价值）
   存货跌价准备
   贷：开发产品 | 借：开发产品（原投资性房地产的账面价值）
   投资性房地产累计折旧（摊销）
   投资性房地产减值准备
   贷：投资性房地产 | 原资产账面价值确认为新资产价值 |

开发产品vs开发成本 开发产品和开发成本均属于房地产开发企业的专属会计科目。 开发成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用，类似于工业企业的生产成本； 开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，类似于工业企业的库存商品。

2.公允价值模式下房地产转换

（1）自用房地产或存货转换为以公允价值计量的投资性房地产时，

如果转换日房地产的公允价值小于其原账面价值，将差额计入当期损益（公允价值变动损益）；如果转换日房地产的公允价值大于其原账面价值，将其差额计入所有者权益（其他综合收益）。会计分录为：
借：投资性房地产（转换日的公允价值）
累计折旧（摊销）
固定（无形）资产减值准备
存货跌价准备
公允价值变动损益（公允价值＜原资产账面价值）
贷：固定资产、无形资产、开发产品
其他综合收益（公允价值＞原资产账面价值）

转换日房地产的公允价值大于其原账面价值，将其差额计入 其他综合收益，原理在于企业并未真正出售房地产以实现现金流入，仅仅是将房地产的用途做出了改变，在我国实务中，假设转换前的房地产为固定资产，其账面价值通常反映依据历史成本计量的结果，价值较低。而转换为以公允价值计量的投资性房地产后，房地产的公允价值往往远超原账面价值，考虑到用途转换具备很强的人为性和操纵性，为防止企业利用上述转换而调节利润，我国企业会计准则规定该超额部分计入其他综合收益；相反地，如果转换日 房地产的公允价值小于其原账面价值，将差额计入公允价值变动损益，这种方式将降低企业利润，符合谨慎性要求。

（2）以公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，

应以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。会计分录为：
借：固定资产、无形资产、开发产品（转换当日的公允价值）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（或借方）（转换日投资性房地产的账面价值）
差额：公允价值变动损益

这种情况下就不怕企业利用“转换”增加利润了吗？ 试想，如果不转为自用房地产，而是继续作为公允价值计量的投资性房地产核算，其公允价值变动也是计入公允价值变动损益，不能因为转为自用资产就改变计量原则。 所以，转换日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

二、投资性房地产的处置（★）

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

上述分录①，公允价值变动损益结转至其他业务成本的原因在于，从报表使用者的角度要看到处置投资性房地产真正的损益（营业收入-营业成本），而采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产在资产负债表日已经按公允价值调整了其账面价值， 所以最后需要将公允价值变动的金额调整其他业务成本。 上述分录②，原自用房地产或存货转为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值大于其原账面价值，将其差额计入其他综合收益，当时原因已经介绍过，此处不再赘述。而现在企业将其出售，已经产生真正的经济利益流入，所以同样需要还原此项业务真正的损益影响（营业收入-营业成本）。

投资性房地产相关业务对损益产生影响具体总结如下表所示：