一、物权变动的含义与形态（★）

物权变动是指物权的发生（取得、设定）、变更或消灭。

（一）物权取得

物权的取得又分原始取得与继受取得。

• 原始取得：物权取得非自他人之手继受而来

（1）基于对无主物的先占而取得所有权；
（2）依自己所有权而取得原物孳息；
（3）通过建造取得房屋所有权

• 继受取得：物权自前手继受而来

（1）转移型的继受取得，如通过法律行为转让所有权、继承；
（2）创设型的继受取得，如设立担保权

（二）物权变更

物权变更包括主体、客体及内容三方面的变更。其中，物权主体变更实际上是物权转让。

（三）物权消灭

物权的消灭可分为“绝对消灭”与“相对消灭”两类。
绝对消灭：物本身不复存在
相对消灭：物权转让中的转让方失去物权

二、物权变动的原因之法律行为（★★）

（一）可以引起物权变动的法律行为——物权行为

“买卖”是比较典型的导致物权转让的现实情况，但在买卖中，导致标的物所有权变动的并不是“买卖合同”，而是其他的民事法律行为。

（二）物权行为的特点

1.问题一：物权行为、债权行为各自的法律效果有何不同

债权行为：不会直接引起积极财产（物权）的减少，却会使得消极财产（义务）增加
物权行为：直接导致行为人积极财产（物权）的减少

2.问题二：行为生效是否以行为人拥有标的物处分权为必要

债权行为：

• 债权行为无处分权之要求。这意味着，出卖他人之物的买卖合同亦可 有效。
• 提示：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可 以解除合同并请求出卖人承担违约责任（2014年、2019年案例分析题）

物权行为：

• （1）物权行为使得物权发生变动，故出让人须对标的物具有处分权。
• （2）无处分权而转让他人物权，称为“无权处分”。无权处分实施的物权行为处于效力待定状态

  效力待定： 熊孩子行为 狭义无权代理 自己代理/双方代理 无权处分

3.问题三：在同一物上，数个法律行为是否兼容

债权行为：债权行为因其仅使当事人负担义务，而不涉及物权变动，故可反复作出，在同一标的物上成立的多个买卖合同均可有效
物权行为：物权只能被转让一次，出让人在实施转让物权的物权行为后，即失去 所转让的物权，故同一出让人对于同一物不能实施两次物权行为 :::info 第二章“基本民事法律制度”提及法律行为可以分为“负担行为”和“处分行为”。在此，可以将这对概念与债权行为、物权行为一一对应。

• 负担行为：使一方相对于他方承担一定给付义务的法律行为（这种给付义务既可以是作为，也可以是不作为）【债权行为】
• 处分行为：直接导致权利发生变动的法律行为【物权行为】 :::

  三、物权变动的原因之其他原因（★）

  除法律行为之外，物权还可能因如下原因而变动：

注：并非所有的法院、仲裁机构文书都可以导致物权变动。

• 可以导致物权变动的文书包括：①直接改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，如对共有物分割所作的 判决； ②人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁 定书。
• 判令一方当事人向另一方当事人作出履行的给付判决并不能直接导致物权变动。

  四、物权变动的公示（★★★）

  （一）公示在物权法上的效力

  物权应以法定方式公之于外，这是物权法律制度中“物权公示原则”（或称“公示公信原则”）的内涵。在此，有必要介绍“公示”在物权法上的效力。 公示具有“物权推定”效力。法定公示方式所表现出的权利人被推定为合法权利人，这种公示可以产生公信力，第三人有理由对其表示信赖。具体而言：
  （1）动产的公示方式是占有，占有人被推定为动产所有权人；
  （2）不动产的公示方式是登记，不动产登记簿上记载的权利人及其所享有的权利被推定为真实。

  （二）动产物权变动的公示方式——交付

  1.动产物权变动的公示方式

  （1）动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。 提示：“交付”即是占有的转移。动产物权的公示方式是占有，则动产物权变动的公示方式是交付。
  （2）船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

  2.交付替代

  交付有现实交付与交付替代两种形态。现实交付是最为典型的交付形态，其指的是将物直接交由对方占有，【典例研习·3-3】中发生的交付均为现实交付。 当现实交付不可能或没必要时，可以其他方式替代交付，替代交付的方式有：简易 交付、指示交付、占有改定，以下分而论之。

1. 简易交付（“先斩后奏”）。动产物权设立和转让前，（新的）权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力。
2. 指示交付（“你找他去拿”）。动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过（向受让人）转让请求第三人返还原物的权利代替交付。转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
3. 占有改定（“再借我用用”）。动产物权转让时，当事人又约定由出让人继 续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

   （三）不动产物权变动中的公示方式——登记

   不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。不动产登记可以分为如下类型：

   1.首次登记——“从无到有”

   首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，除法律、行政法规另有规定的外，不得办理不动产其他类型登记。
   【例如，公司自建房屋，在登记之前即可通过“建造”这一事实行为取得房屋所有权。但是，如果公司想将该处房产转让，就应当先补办首次登记。 】

   2.转移登记——“从你到我”⭐

   转移登记，是指不动产权利在不同主体之间发生转移所需登记。导致不动产转移的情况有很多，除了最典型的“买卖”之外，还须注意如下适用转移登记的情况：
   （1）不动产的赠与、互换、作价出资、继承、遗赠；
   （2）不动产本身的分割（包括共有物分割）、合并，以及不动产权利人的合并、 分立；
   （3）共有人增加或减少以及共有不动产份额变化；
   （4）主债权转移引起不动产抵押权转移、需役地不动产权利转移引起地役权转移；
   （5）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移。

   3.变更登记——“从小变大”⭐

   变更登记，是指不动产登记事项发生不涉及权利转移的变更所需登记。适用情况如：
   （1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更；
   （2）不动产的坐落、界址、用途、面积、权利期限、来源等状况变更；
   （3）同一权利人分割或者合并不动产；
   （4）共有性质发生变更，地役权的利用目的、方法等发生变化；
   （5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化，以及最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化。

   4.注销登记——“从有到无”

   不动产权利消灭时，需要办理注销登记。属于注销登记的情形包括：
   （1）不动产灭失的；
   （2）权利人放弃不动产权利的；
   （3）不动产被依法没收、征收或者收回的；
   （4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；
   （5）法律、行政法规规定的其他情形。

   5.更正登记与异议登记——“从错到对” ⭐⭐

   更正登记与异议登记用以应对可能发生的登记错误。
   （1）更正登记。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误的，可以申请更正登记。
   不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
   （2）异议登记。（申请人申请更正登记之后）若是不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。
   ①登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效；
   ②异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

   提示：教材提到的以下规则也与登记错误有关，须加注意。 a.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 b.当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

6.预告登记

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
（1）适用情形。有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
①预购商品房；
②以预购商品房设定抵押；
③房屋所有权转让、抵押（针对二手房）；
④法律、法规规定的其他情形。
（2）法律效果。
预告登记后：
①未经预告登记的权利人同意处分该不动产（如转移不动产所有权、设定建设用地 使用权、设定地役权、设定抵押权等）的，不发生物权效力【法律行为无效】；

提示：简言之，其他人构成“善意”的门槛提高了，相关不动产更不容易被人 “截胡”。

②债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。

（四）公示在物权变动中的意义

1.基于物权行为发生的物权变动以公示为生效前提

（1）基于物权行为发生的动产物权变动。
①动产物权的设立和转让自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 提示：上文提及的三种替代交付的方式于法有据，但是，从学习的简便起见， 以下提及“交付”时均指现实交付。在注会考试的备考过程中，请不要有意地把问 题复杂化。
②就动产物权变动而言，登记并不是生效条件，但部分情况下可以对第三人起到对 抗效力。这一点在动产抵押的情况下尤为突出，可参阅【典例研习·3-22-1】【典例研习·3-22-2】。
（2）基于物权行为发生的不动产物权变动。
不动产物权的设立、变更、转让和消 灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
对于不动产物权变动和登记之间的关系，还有如下重要问题： ①对于不动产而言，登记与否影响的是物权行为的效力，而非债权行为的效力。 【典例研习·3-10】中，双方办理房产过户登记之前，虽然物权行为尚未生效，但债 权行为（即房屋买卖合同）已经生效。
②并非所有物权的变动都以登记为生效要件，例外的情况如：
a.土地承包经营权。土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登 记；未经登记，不得对抗善意第三人。
b.地役权。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构 申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

2.基于其他原因发生的物权变动不以公示为生效前提

非基于法律行为的物权变动不必以公示为前提，即使尚未完成动产交付或不动产登记，也不妨碍物权之变动。
📌在此基础上，取得不动产物权之人再处分物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
综上，“公示”在物权变动中的意义请见下图：