一、如何制定餐饮、娱乐、超市、百货的租金

1、商业项目的三种租金方式

商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：

服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；
而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。

因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。

2、如何进行租金测算？

租金测算方法多种多样，角度不同，采用方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：

实地调研；
网络查询；
与第三方公司合作；
通过营业额进行反推（适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；
经验数据

常用情况：

针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；
针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。通过营业额进行反推方法的前提是要了解各个业态的承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。

通用公式：

年租金=年营业额*承租水平
租金单价=年租金/12/30/租赁面积

承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算。

简单介绍常见的几种业态的承租水平：

餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。
娱乐类：依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平约占影院票房的12%；KTV的承租水平一般较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。
超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。
电器卖场：电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。
百货：属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。

例如，KTV租金测算：

2000平米钱柜KTV，单日销售额约15万，承租水平约4%-5%。
年营业额=日营业额1230=153012=5400万元
租金=年营业额承租水平=54004%=216万元
租金单价=年租金/12/30/租赁面积=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日

3、购物中心租金定价方法

根据商圈租金水平、商家承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下几种定价方法：

租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
保本保利定价法：以商家的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。
项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。

4、影响租金的几个因素

租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下：

楼层因素。包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。
配套组合因素。说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价。
商业业态因素。此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：单位面积（每平米）每月产生的销售收入。实际使用面积*抽成扣点=租金。

二、5大业态12个品类的租金参考

1、娱乐业态

娱乐业租金应该是所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业的租金接受程度与大型、百货卖场接近。

酒吧：30—80元/平米·月；
KTV：20—40元/平米·月；
滑冰场：30元左右/平米·月；
游乐场、电影院：30—50元/平米·月。

2、餐饮业态

餐饮业租金水平较娱乐业为高，最高可接近零售业态租金水平，具体价格参考本地零售业态租金。
餐饮酒楼营业额推算公式：客单价翻台率客座位*上座率=日销售。

中餐馆一般中餐馆可接受租金最高80元/平米·月，房租营收月度比例15-18%；
西餐，如有合适的位置可接受较高租金，最高可能接近200元/平米·月，一般租金水平在50—120元/平米·月，房租营收月度比例15%-25%；
小餐饮，由于对商铺位置要求高，面积小，一般租金是整个街区所有业态中单位租金最高的。一般是看位置报价，面积格局等在租金制定时重要性不强，快餐及小吃房租营收月度比例30%、火锅20%-30%；
重点餐饮：如KFC和麦当劳，KFC的租金接受能力比麦当劳强，一般KFC的租金单价可以达到正常零售业态租金的50%—70%，其租金测算有自己的标准；麦当劳在租金方面，首先测算整个区域的营业额，以可实现营业额的一定比例来制定可接受租金，面积大小根据街区可能产生的营业额来确定，他们在一个区域测算出较固定的年租金，不论给予面积多大，接受租金不能超过其内部给予的总租金上限。很多时候大型餐饮娱乐业的引入，开发商不是单纯的收取固定的租金，很多是采取保底租金加营业额提成的方式来合作，甚至联营。

餐饮娱乐行业租金制定没有固定的标准，一般是参考相近或相似条件的商铺市场行情来制定商铺租金。不同类型和体量的餐饮租金标准也不相同，只能根据市场行情和物业条件来确定。

一般餐饮娱乐业店铺主要需解决的问题：**
消防、排污排气、供水供电标准、楼板负荷、空调制冷排烟等室外机组位，有的还要求提供垃圾间、排油烟风井、隔油池、广告位等。不同业态情况差别甚大，需要具体商家确定，但是很多像供电、供水、消防、排污排气等都是需要店铺达到一定标准的。

3、服装业态

正常情况下服装业态一般分国际品牌服装、品牌服饰、运动休闲、童装、内衣等，这里暂不分男女装，女装比男装竞争更激烈，基本上服饰类最好的位置是被女装给占了，租金一般比男装高出一筹。

国际品牌服装。一般国际品牌服装都是在大型百货中设铺位的，以营业额扣点的形式经营，在百货中服装类扣点20%—25%，顶级品牌可以低至18%左右。
品牌男女装、运动、休闲服饰。在商业街和其他独立商铺中，品牌男女装、运动、休闲服饰大多是属于整个商业体租金的顶端（小餐饮例外），在服饰商业区的店铺争夺战时刻在进行着，品牌男女装、休闲服饰、运动品牌轮番拉升商铺租金，近年来以运动品牌的表现最引人注目。这些品牌的形象店一般比所在区域平均租金高出10%—20%，甚至更多。顶级地段这些店铺租金价格在600—800元/平米·月。在次级商圈气租金多在300—400元/平米·月。
童装。独立童装店一般租金在50—200元/平米·月，属于租金接受度较低的业种。
内衣。内衣店铺租金较童装高，常与童装店铺区域相邻，一般租金可接受价格在100—300元/平米·月。