地产篇

赵于畅 东南大学建筑学院 2021级研究生

要数当今三大最卷行业，莫过于拉动经济的三驾马车——金融，地产，互联网。

1 为什么地产行业很卷？

第一，卷源于当下社会价值判断的高度同质化。

这种同质化又主要体现在，地产行业的确会开出高于社会平均水平的薪资。
上有某大湾区房企为城市更新总开出千万年薪的神话，下有某宇宙房企用40W+的年薪重点培养博士作为“未来领袖”，这些都成为地产圈津津乐道的话题。

第二，卷来自于供需关系的失衡。

近些年的大建设时代催生了很多高校开辟建筑相关专业，如土木工程，建筑学，工程管理等，市场人才过饱和。
在综合比对设计院与施工单位等其他中下游职业去处的工作强度，工作环境，薪资待遇，发展前景等投入产出比后，就导致以上很多专业的同学涌入地产开发行业，以谋求“更有保障的未来”。

就卷的表现而言，双985的学历放在高手林立的地产圈几乎没有太大优势，甚至是一些老牌央企地产的学历“标配”。即使是“清北复交乃至常春藤”出身人才，在一线城市的头部房企内部也绝不是“稀缺物种”。
因此，工作经历，性格特点，组织领导力是在学历门槛达标后，房企所要重点考察的对象。

2 那么，如今的房地产行业是否还值得加入呢？

首先，如果你想进入房地产开发行业，我们必须先围绕这个行业达成三点共识。

第一个基本的共识是，房地产行业已经跨过黄金和白银两个时代，进入青铜乃至“打铁时代”。

借用一句名言，“房地产行业长期看人口，中期看土地，短期看政策。”

关注国家发展和政策变动的同学也不难发现，目前无论是从人口的增长忧虑，还是城市化的总体进程，抑或是2021年来一系列政策的收紧，诸多证据都在显示着房地产行业的发展速度将会显著下降。特别是依赖高周转，大规模收并购运作的庞大房企，在国家提出了“三红线和两集中”政策之后，无不积极寻求转型，降低负债率和周转速率，尽管这意味着利润的下降，但如若不知变通，则事关生死存亡。

概括地说，如今考虑是否要加入地产行业，是需要经过大家深思熟虑的。

第二个基本共识是，房地产行业并不是一个容易形成寡头的行业（至少在当下尚未形成），但是随着政策的收紧，国企央企地产从长远来看必将获得资源和政策倾斜。

不同于互联网行业的赢者通吃，即大厂吃掉大半市场份额，TOP50乃至TOP100的地产公司会靠各自的特点在拿地开发中各显神通。

各显神通体现在每家房企的优势岗位和特征并不一致，比如中海地产（母公司为中建，世界500强第13位）以极低的融资成本，极高的利润率和成本控制能力为地产人所惊叹；融创以极强的资产运作和收并购能力迅速崛起，近年来突飞猛进，跻身房企TOP5；绿城和仁恒以极其严苛的产品品质设计和施工，产出了为广大消费者喜爱的高端社区，具备极高的溢价率和市场认可度等等。

另外，地产企业也具备很强的属地化特性和发展不平衡性。比如华润置地在深圳的地位最高，碧桂园主导下沉全国三四线城市，擅长郊区大盘造城等。

概括地说，尽管地产行业并不是寡头的天下，但从长远来看，必将经历大浪淘沙的过程，最后体现为资源向头部集中的趋势。

第三个基本共识是，房地产行业的盈利能力已经较过去大幅下降，并且逐渐呈现出一二线城市盈利不如三四线的特点。

由于一二线城市逐渐进入存量竞争时代，很多头部房企也纷纷开始向三四线布局渗透。

举个例子，杭州的很多楼盘品质往往很高，但地产开发商甚至常常出现“赔本赚吆喝”的尴尬局面，只能靠土拍拿下地块开发来保证公司的正常周转，即使亏钱也在所不惜。以品质和盈利能力著称的滨江集团CEO表示，“我们保证每个楼盘能有1-2%的利润“，南京的楼盘开发做到5%的利润成绩也已经十分优秀。当前房地产的盈利能力可见一斑。

近期的政策收紧导致的土拍市场乱象也能看出这一特点，有些企业宁可花5000万也要把自己辛苦竞拍来的土地放弃掉——因为开发后产生的亏损远不止这个代价。

概括地说，由于“房住不炒”的定调和国家坚定致力于推翻“教育，医疗，房地产”三座大山的决心，早期决定房地产高利润率的金融属性将会逐渐弱化，未来随着碧桂园等房企推进的用机器人造房等技术，房地产将完成向制造业的转型，盈利能力也必将回落至市场平均。

3 究竟房地产还是不是一个能去的行业呢？

是，也不是。

这关键要看每个人对于职业规划和生活意义的理解。

房地产作为国民经济的压舱石，上游下游全链条涉及的行业众多，体量极其庞大。因此，保证房地产行业的稳定性是国家工作的重中之重。可以想见的是，尽管房地产行业会逐渐回落到普通行业，但对于我们普通人而言，机会依然是存在的，只是不如大建设时代丰富了而已。未来的地产还能活下去，但是会活得相对艰苦些，对个人来说，这份工作的”性价比“也就会显得更低些。

但还是老观点，任何行业都缺人——缺那种深耕某个领域的高端人才，因此如果对于这个行业感兴趣并且认为地产行业是契合自己性格的，不妨大胆留下，选择精细化的赛道加以深耕，假以时日，自然会有所成就。

另外，需要纠正的一个认知是，地产企业目前纷纷向着谋求新赛道的目标进发了，近年来也纷纷对组织架构，管理模式等进行了大幅调整。

以龙湖集团为例，通过搜索其官网不难发现其目前已经划分为六大航道，其中包括不动产开发（包括写字楼，商业综合体，如TOD天街等），长租公寓（龙湖冠寓），物业智慧服务，甚至包括装修搬家等平台，形成了以城市服务和运营为主体的全链条整合。

所谓“混乱里必然酝酿着机会”，在大规模的组织架构变动的时代下，一定会有属于我们的新机会，关键看我们是否具备这种“投资眼光”了。

4 如果要去房地产，需要具备哪些能力呢？

借用某地产HR的一句话来精炼地概括房地产的人才画像，最重要的其实是“建立与人连接的能力”。某头部房企总裁也曾说过，“如果我们能够把各个学校的学生会主席都召集起来，一定可以取得伟大的业绩”。

如上所述，我们不难看出，地产行业对人才的描述，相较于精深的专业能力，与人沟通和合理的资源调配管理组织能力是地产行业更加在意的。

因此，必要的在校实践，特别是组织人手，协调资源，策划活动类的经历对于地产而言相当重要。学生工作，重要班委乃至部长、主席等身份由于贴近地产管理职能的本质，也会更受欢迎些。就性格而言，虽然因岗位而异（比如对于工程岗，龙湖的要求是性格有充分的张力），但总体的画像是要求呈现积极主动且外放的特点。

除此以外，头部房企的实习机会，特别是暑期实习机会对于入职房企是非常有含金量的，因为暑期实习往往是正式入职的前哨，有相对正规化的集训和培养方案。如果考虑入职地产，强烈推荐在本科的大三暑期或者研究生的研二暑期投递暑期实习。

5 房地产内部的岗位有什么，大概要做什么？

传统意义上房地产企业的岗位主要包括：投资拓展、营销、设计管理、工程管理、成本、财务资金、客研、运营、人力等，这些职能岗位构成了房企招聘的主体。当然了，这些专业在不同房企的称呼可能不同，也会有下设的细分方向，比如设计管理岗就有建筑设计、景观设计、室内精装设计等方向，适应于不同设计类专业出身的同学选择。

房地产的开发是一个多部门密切配合，协同攻关的复杂流程，牵涉诸多专业岗位的对接，充满了基于不同立场和考量的矛盾乃至冲突。比如最典型的设计与成本、施工之间的矛盾，营销与成本、财务之间的矛盾等等，在理想状态下，这些矛盾最终将通过沟通达成动态平衡和全局最优解，以保证项目开发的顺利推进。

此外，正如上文所提到的，很多地产正在经历转型，朝着多航道，数字化的方向迈进，寻求新的增量空间。如龙湖的数字科技仕官生航道，就会招募大量的互联网科技类人才，比如算法工程师、视觉工程师、产品经理等。如果在校有积累互联网和地产的复合背景，这些岗位就是很好的选择。

6 在当今的时代背景下，有无推荐加入的房企呢？

这个问题其实没有标准答案，因为与自身的学历和专业背景以及与企业的调性契合密切相关。

关于房企选择，地产圈的两句口头禅是：“招保万金龙”或“中华万金龙”——“万金龙”指的就是万科、金地和龙湖，而前面的差异之处则是指招商蛇口、保利、中海和华润（地产界四大央企）。

一般而言，在当今地产行业下行的大背景下，大家的选择会更倾向于以下几种类型的房企：
（1）融资较低、体量较大、发展稳定的央企单位，如上述四大央企——中海、保利、招商和华润。
（2）有自身独特的竞争优势和独特眼光，比如追求匠心和创新的万科，比如把商业做大做强保证强盈利能力的龙湖，比如专注住宅高端品质的仁恒、滨江、绿城等。
（3）其他口碑类房企，比如”是家好公司“的金地，走小而美路线的东原等等。

当然，TOP50乃至100中也有很多其他值得加入的宝藏房企，需要大家仔细甄别和打听。

具体而言，企业的整体实力需要考量，但具体岗位和城市公司的区位也是择业就业的时候需要提前打探清楚的信息，特别是近期该公司的拿地情况。如果得知该区域公司近期拿到了一块乃至数块城市土地，那么此时加入就可以拥有经历完整项目的机会，个人的能力也会得到充分的锻炼。

7 想入门地产行业，有哪些值得推荐信息渠道呢？

（1）公众号：
各大房企的官方号和招聘号；校园好地产；地产小黑；地产招聘会；明源地产研究院；克而瑞地产研究；地产面经干货；Offer ER地产求职小队等

（2）书籍：
一本书看透房地产；房地产项目全程策划实战全案；大运营；各大头部房企文件等

（3）APP：
虎嗅，36氪等地产金融板块