Step1：投资决策和市场分析

cost 150万
撰写项目立项和可行性研究，这可不是拍脑门就能搞出来的，OK，土豪张找来狗头军师A，他们签订了合作意向书、确定了初步开发方案，编制、申报审批项目建议书。

Step2: 取得土地的使用权

Cost: 1亿（地价款+各项税款合计）
她中意了村头的两块地，一块是集体土地，一块是拆迁土地。
在军师B的帮助下，果断拿地。土豪变地王

集体土地的征用程序（土地一级开发）：

  • 申请建设用地

  • 拟定征地方案

  • 受理、审批土地

  • 确定征地方案

  • 发布征地公告

  • 实施征地补偿安置

  • 颁发《建设用地批准书》

在以上步骤中涉及到的费用：

  • 土地补偿费

  • 青苗及树苗补偿费

  • 地上物补充费

  • 劳动力安置费

  • 新菜地开发建设基金

  • 耕地占用税

  • 征地管理费

  • 超转人员安置费

  • 耕地开垦费

  • 新增建设用地有偿使用税

拆迁用地安置程序（土地一级开发）：

  • 拟定拆迁安置方案

  • 提出拆迁申请

  • 颁发《房屋拆迁许可证》

  • 签订房屋拆迁责任书

  • 发布拆迁公告

  • 召开拆迁动员会

  • 签订拆迁补偿协议，进行安置

在以上步骤中涉及到的费用：

  • 国有土地房屋拆迁补偿费

  • 集体土地房屋拆迁补偿费

  • 城市房屋拆迁搬家补助费

  • 拆迁标准租私房资助费

  • 提前搬家奖励费

  • 临时安置补助费（周转费）

  • 停产停业综合补助费

  • 一次性异地安置补助费

  • 危旧房改造区内的拆迁安置补偿费

  • 房屋拆迁管理费

  • 房屋拆迁服务费

  • 危改小区树木移植费

  • 园林部门所有树木补偿费

建设单位取得国有土地使用权（土地的二级开发）

主要形式：划拨、招标、挂牌、拍卖

  • 防洪工程建设维护管理费：每平方米20元+每年每平方米2元

  • 土地权属调查、地籍测绘费：最高不超过30万元

  • 地价评估费：按照土地价格0.1‰到5‰

  • 资金占用费、土地闲置费

（以上为一般情况，各地区不同情况有所不同，但这个不是重点，是不？大家会意一下一块土地背后的各种”苛捐杂税”）

Step3：确定规划设计方案获得规划许可

Cost:500万
传说中的“报建”
在这个过程中，土豪张要个各种、各种相关部门打交道。
申请各种证《建设用地规划许可证》、《建筑施工许可证》《规划设计条件通知书》及用地红线
等等等等等等…..
很多费用的发生都是和投资本身的百分比有关，500万是我暂估的，没有计算很多花销。
如此繁琐，土豪张要累觉不爱了，不过没关系，到下一个环节，她就能成为大爷了。

Step4:工程前期

Cost:1200万
土豪张找来开设计院的C君、勘察院的D君、做市政设计的E君、招投标的F君
发生费用：

  • 工程勘察（测量）费（150万）

  • 市政园林设计费（250万）

  • 土建安装设计费（600万）

  • 建设工程招投标管理费（10万）

  • 招标代理服务费 （100万）

  • 其他费用，工程概算费等（100万以内）

step5 :建设阶段

Cost : 3亿
这个过程虽然写的最少，但是应该是最复杂的一个过程，长期投身于土建事业的老中青年们会深有赶脚.
一个土建项目的建设周期约为两年，投入生产的人员可以数以百计甚至更多。工程师、设计师、监理方、施工员、电工、焊工、瓦工、建筑材料供应商，混凝土运输工，所有你能想到和想不到的角色。
3亿是个什么概念呢？
一个二线城市三环内，一个8栋20层的高层构成的小区（含景观）每平米的建筑造价在1600—1800元左右

step 6 :建设阶段和竣工阶段的各种税

Cost:2000万
土豪张平时交些水电煤气费都烦死了，这些更让人上火。

  • 城市基础设施“四源”建设费

  • 市政公用设施建设费： 城近郊100元/m2

  • 城市基础设施建设费： 城近郊住宅160元/m2，非住宅200元/m2

    • 地下水资源费： 住宅9元/m2

  • 竣工档案保证金：工程概算1%-3%

  • 防空地下室异地建设费：1640元/m2

  • 建材发展补充基金：住宅免交

step 7: 竣工阶段

Cost:500万

  • 建设工程验收手续

  • 开发项目验收与备案

  • 人防工程验收与备案

  • 规划验收与备案

  • 建设工程档案资料的报送移交

  • 商品住宅性能认定

  • 竣工统计登记、竣工房屋测绘和产权登记

以上都需要和各种部门打交道的，大家随意感受下

step8: 租售阶段

Cost:4000万
这部分我认为是分为两部分的，一是房地产营销和销售的成本，可通俗理解为打广告、建售楼处等，此处不多谈，另一部分就是各种需要交纳的税费。

  • 企业所得税：33%

  • 房屋所有权登记费：80元/套

  • 住房交易手续费：3元/m2

  • 营业税：销售收入5%

  • 城市维护建设税：营业税的7%

  • 居住小区物业管理启动经费：建安工程费的2%

  • 住宅共用部位、共用设施设备维修基金：销售价格2%

  • 物业管理费：政府指导价

  • 教育费附加：营业税的3%

  • 印花税：建筑工程勘察合同—0.05%，安装工程承包合同0.03%，销售合同0.03%，转让土地使用权0.05%，房屋出租0.1%，土地使用证、房屋所有证5元

  • 契税：成交价格的3%，个人购买普通住宅1.5%

一个大概的数值：如果每平米的房价是1万元的话，经过上面的步骤，我个人认为实际成本7000是有的。

参考文档：http://daily.zhihu.com/story/2593291