第七周视频课重点（财务自由房地产投资方法）
    广州国际金融中心————越秀房产信托基金
    香港优质商场——置富产业信托

    REITs是什么？REITs是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。简单来说REITs就是代客投资房地产的上市企业。
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    美国对于“REITs”的主要法律要求有：
    1、“REITs”必须把至少90%的年度应税收入分派给其份额持有人。
    2、“REITs”必须把至少75%的资产投资于不动产、抵押贷款、其他“REITs”、现金或是政府债券。
    3、“REITs”至少75%的总收入必须要从租金、抵押贷款利息、物业出售利得中获得。这不低于总收入75%的收入，加上股息、利息及证券出售的利得不得低于总收入的95%。
    4、“REITs”必须是房地产投资者，而不是其他任何形式的金融机构。
    5、“REITs”的份额持有人至少要100人以上，并且集中在任意5人手中的份额必须小于已发行总额的50%。

    REITs有两种基本类型：权益型和抵押型。
    ■ 权益型REITs指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的REITs。
    ■ 权益型REITs根据其持有物业的类型不同，可以分为：零售REITs、住宅REITs、写字楼REITs、酒店REITs、工业地产REITs、健康护理REITs、自助存储REITs等。
    ■ 权益型REITs因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理，能获得稳定持续的现金流。这类REITs的风险相对较小，是我们学习和研究的重点。
    ■ 抵押型REITs指本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去，赚取利息收益的REITs。
    ■ 抵押型REITs一般股息率较高，资产负债率比较高，对利率变动比较敏感，风险也更大。从实现财务自由的角度，我们不投资这类REITs。
    ■ 另外还是有一种混合型REITs，就是既持有物业，又发放抵押贷款的REITs，这类REITs我们也不考虑。
    ■ 目前美国既有权益型REITs也有抵押型REITs。截止到2020年1月底，美国所有REITs的市值为1.33万亿美元，权益型REITs的市值为1.24万亿美元，占比93.23% 。
    ■ 目前香港只有权益型REITs没有抵押型REITs。
    〇 REITs有哪些特点：
    1、定期强制高分红
    ■ 各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。
    ■ 美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。这就像收房租一样，美国是季付，香港是半年付。由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs简直就是为中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具。
    2、投资门槛低
    ■ 一般几千元就可以投。香港REITs 1手为1000股，1手起买。美国REITs 1股起买。如果直接投资房地产，至少也要几十万才能起步。
    3、交易成本低
    ■ 一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。
    ■ 如果是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的10%-30%之间了。
    4、流动性强
    ■ 买卖REITs像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉。
    5、专业化管理
    ■ REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。他们管理物业的能力一般会比个人强很多。如果我们自己直接买物业去管理，很可能不如REITs的管理团队管理的好。而且我们还需要花大量的时间和精力在房地产上面。
    6、收益率相对较高
    ■ 和直接持有物业相比，持有REITs的收益率相对比较高。比如我们现在用1000万在北京东方豪庭买一套公寓进行出租，租金回报率不会超过3%。每年的租金收益不会超过30万。

    〇 REITs的主要风险有：
    1、市场风险
    ■ 市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。
    ■ 虽然REITs的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步。但是REITs的价值是由REITs所持有物业的价值决定的。所以在长期内，REITs的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。
    ■ 化解市场风险最有效的途径是在“好价格”买进。
    2、利率风险
    ■ 利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少REITs的内在价值。另外利率大幅提高，会增加REITs的债务成本。
    ■ 在REITs租金维持不变的情况下，可用来分红的资金会减少，这会降低REITs的股息率。自然会导致REITs价格的下跌。
    ■ 比如美联储的基准利率从2004年的1%一路提升到2007年的5.26%， 导致美国房价从2007年到2012年下跌超过50%。美国REITs从2007年到2009年的跌幅超过70%。
    ■ 化解利率风险的有效途径是尽量不要在加息周期的初期阶段买进。
    3、社会风险
    ■ 社会风险是指大的社会事件带来房地产下跌的风险。社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。
    ■ 比如2019年的香港暴乱就给香港的房地产市场带来了较大的风险，在香港暴乱的那段时间，香港REITs出现了不同程度的下跌。
    ■ 化解社会风险的有效途径是选择社会风险小的国家或地区的REITs。
    4、汇率风险
    ■ 汇率风险指在持有REITs期间，因REITs计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。很多国家都有REITs，REITs的计价货币也不同。
    ■ REITs投资也是一项长期投资，我们持有REITs很可能会超过10年。在这期间可能会出现所持有REITs的计价货币大幅贬值的可能。
    ■ 化解汇率风险的有效方式是选择货币发行有严格法律约束的国家的REITs，比如以国际储备货币计价的REITs。
    5、经营管理风险
    ■ 由于REITs管理团队专业能力不强造成的风险。REITs的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。优秀的管理团队能为投资者创造价值，而平庸的管理团队却会毁灭价值。
    ■ 虽然总体来讲REITs的管理团队是比较优秀的，但是你还是能碰到平庸团队管理的REITs。
    ■ 比如在2007年美国有些优秀的REITs管理团队在房价高位的时候抛售物业， 把赚的大部分钱作为股息分配给投资者。而有些平庸的REITs管理团队却在2007年贷款高位买进物业。这两种水平的管理团队，经营管理风险是不一样的。
    ■ 化解经营管理风险的有效方式是选择历史表现优秀的REITs， 主要从REITs的收购历史、派息增长、财务状况、融资能力这几个方面去看。
    6、债务风险
    ■ 债务风险指由于资产负债率过高导致的风险。债务风险是非常重要的风险，对REITs的影响比较大。
    ■ 如果REITs的资产负债率太高，比如大于70%，那么它将很难再获得债务融资。如果遇到利率大幅上涨或者信贷紧缩，REITs有可能会破产。这将给投资者带来巨大的损失。
    ■ 化解债务风险的有效途径是避免买入资产负债率过高的REITs。资产负债率大于50%的REITs不要买。
    7、增发的风险
    ■ 因增发REITs份额导致每股净资产下降，带来REITs股价下跌的风险。当REITs的资产负债率过高时，REITs很难再通过债务进行融资。
    ■ 当出现收购机会时，REITs很可能会通过增发份额对投资者进行融资。这在短期内将导致REITs下跌。虽然通过增发融资进行收购从长期来看并不一定是坏事，如果收购的物业确实能带来好的收益的话。但是这毕竟有较大的不确定性。
    ■ 一般来讲通过增发融资还是弊大于利的。即使增发融资能为投资者创造更多的价值，这至少也意味着管理团队的管理能力还有提高的空间。债务规模的控制、融资渠道的拓展都是需要管理团队在平时下功夫的。
    ■ 化解增发风险的有效途径是尽量选择资产负债率较低的REITs。比如美国和香港REITs的资产负债率最好小于40%
    〇 财务自由香港REITs投资方法分为五大步骤：
    第一步，选出好REITs。
    第二步，等待好价格。
    第三步，买进。
    第四步，长期持有。
    第五步，卖出。

    选出好REITs，先看一下怎么查看香港REITS
    ■ 第1步：打开富途牛牛电脑版行情软件
    ■ 第2步：点“行情”
    ■ 第3步：点“港股”
    ■ 第4步：点倒三角
    ■ 第5步：点“板块”
    ■ 第6步：点“行业板块”
    ■ 第7步：点“房地产信托”
    根据排序结果，我们选出市值大于100亿港元的REITs，把市值小于100亿港元的REITs淘汰掉，这样就只剩下领展房产基金、汇贤产业信托、置富产业信托、越秀房产信托基金、冠君产业信托5只REITs了。
    〇 那么对于我们投资REITs来说，精选的标准就明确了
    1、每年分红且长期稳定增长
    2、地段要好，整体出租率大于90%
    3、资产负债率小于40%

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    ■ 领展、置富、越秀这3只REITs符合标准，是好REITs。
    ■ 汇贤、冠君每年分红也很稳定但是长期没有增长，我们把汇贤和冠君淘汰掉。
    ■ 这里说一下，汇贤和冠君的物业质量非常好，资产负债率也非常好，仅仅是分红的长期增长方面不理想，这主要不是物业本身的问题，更可能是物业管理团队的问题。后期物业管理团队主要人员有调整或者策略有调整的话，汇贤和冠君依然很有可能成为好REITs。
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    ■ 领展、置富这2只REITs所持有的物业主要都在香港。领展在香港和中国内地都有物业，但是领展85%以上的物业还是在香港，置富所持有的物业全部在香港。这2只REITs是地道的香港REITs。如果看好香港的房地产市场，可以考虑这2只REITs。
    ■ 越秀所持有的物业都在中国内地。虽然中国内地现在还没有推出REITs，但是越秀我们依然可以看作是内地REITs，只是它在香港上市的而已。越秀的涨跌周期依然是由中国内地的房地产市场运行周期决定的。如果看好中国内地的房地产市场，可以考虑越秀。
    ■ 我们可以看到这3只REITs持有的物业类型是不太一样的。
    ■ 根据REITs持有的物业类型不同，REITs一般可以分为：写字楼REITs、零售REITs、住宅REITs、酒店REITs、工业REITs、自助仓储REITs、健康护理REITs、综合REITs以及其他类型的REITs。
    ■ 香港REITs的类型比较少，主要由综合REITs、零售REITs和写字楼REITs组成。
    ■ 同学们要注意的是，不同类型REITs的风险和收益是不一样的，甚至连涨跌周期也不完全一样。因为在现实生活中，写字楼、商场受宏观经济波动的影响程度是不一样的。

    〇 写字楼REITs特点：
    ■ 写字楼物业的客户一般都是企业客户，企业客户的租约一般在2年以上。写字楼与写字楼的差别比较大。如果是一线城市核心地段的甲级写字楼，其客户一般是有实力的大公司，租约一般在3年以上。
    ■ 客户的抗风险能力也很强。这种类型的写字楼出租率和租金水平都很高，现金流比较稳定，风险相对较小。
    ■如果是非核心地段的写字楼，出租率和租金水平都比较低，风险比较大。
    ■ 另外写字楼的周期性很强，但因为租约期较长，形成了缓冲，写字楼的周期会滞后于经济周期。
    ■ 评价写字楼REITs要重点看其持有写字楼的质量。写字楼的质量越高，写字楼REITs的分红就会越稳定。当然写字楼REITs的价格也是会周期性上涨和下跌的。
    〇 零售REITs特点：
    ■ 零售物业主要包括社区购物中心和大型购物广场。在电子商务高速发展的今天，零售物业也会受到较大的冲击。
    ■ 不过电子商务对于以上两种物业的影响程度是不一样的。中低端购物中心受电商的冲击更大，而高端的购物广场受到的影响相对较小。
    ■ 特别是一线城市核心地段的高端购物广场，其租户一般都是大牌商家，租期长，盈利能力强，抗风险能力也很强。这样的购物广场出租率和租金水平都很高，能带来稳定的现金流。风险相对较小。
    ■ 评价零售REITs要重点看其持有购物广场的质量。购物广场的质量越高，零售REITs的分红就会越稳定。当然再好的零售REITs的价格也是会周期性上涨和下跌的。
    〇 综合REITs特点：
    ■ 综合REITs就是持有2种或以上类型的物业且其中任意一种物业的价值占总物业价值的比例不超过50%的REITs。
    ■ 综合REITs持有多种物业，不同物业组合在不同经济周期下都能给REITs带来持续的现金流。当然综合REITs的好坏主要也是看其拥有的物业质量。
    ■ 领展、越秀就是综合REITs的典型代表。综合REITs的分红一般相对稳定，但是依然难以逃脱房地产运行周期的影响。
    〇 总结：
    ■ 由于各种类型REITs所持有物业的质量相差很大，我们不能说哪种类型的REITs更好。具体要看REITs所持有物业的质量。
    ■ 如果非要比较一下各种类型REITs的风险。我们假设各种类型的REITs持有的都是最好的物业以及团队管理能力相似的前提下， 总体来讲，写字楼REITs大于零售REITs大于综合REITs。

    第二步，等待好价格
    ■ 所以香港REITs动态分红率的合理波动区间为5%-10%。
    ■ 当香港REITs的分红率大于10%的时候，是很好的买进时机；当香港REITs的分红率小于5%的时候，是很好的卖出时机。
    ■ 对于香港REITs来说，当动态分红率大于10%时的价格就是好价格。
    动态分红率=上一年的现金分红金额/现价*100%

    1.                 动态分红率                                           好价格<br />领展   （1.4055+1.4147）/68.30=4.129%             （1.4055+1.4147）/10%=28.202港元<br />置富   （0.2494+0.2613) /6.94=7.359%                （0.2494+0.2613) /610%=5.107港元 <br />越秀    （0.1589+0.1540）/3.73=8.389%                 （0.1589+0.1540）/10%=3.129港元

    〇 下面我们来看第三步，买进。
    ■ 买进其实是非常简单的事情，有个港美股证券账户就可以了。
    ■ 一般来说，在买进REITs时，分批买进1-3只不同类型的REITs就可以了。分批买进的意思是，我们可以把投资REITs的资金分成3份，当目标REITs的分红率大于10%时开始买进。之后目标REITs的价格每下跌5%-10%买进一次，直到资金买完为止。 当资金全部买进目标REITs以后。我们要做的就是长期持有。
    ■ 这里强调一下，同学们买进REITs时不用太在意买入价格是不是最低价，最低价只是一瞬间的价格，没有人可以凭能力买到最低价，买到最低价的人都是靠的运气。


    〇 下面我们来看第四步，长期持有。
    ■ REITs虽然有交易成本低、流动性强等优点，但是我们依然需要长期持有。我们持有REITs的时间应该像持有房子一样，一般应在10年以上。
    ■ 当然，长期持有REITs并不代表我们不会卖出REITs，在该卖出REITs的时候我们就要卖出REITs。

    〇 下面我们来看第五步，卖出。
    在我们持有REITs的过程中，当出现以下两种情况之一的时候，我们可以卖掉REITs：
    〇 第一种情况，当REITs的动态分红率小于5%的时候。
    ■ 这种情况一般出现在房地产市场价格处在高位的时候。从长期来看，当REITs的动态分红率小于5%的时候，未来的动态分红率会向10%方向回归，这样REITs的价格大概率会出现较大的下跌。
    ■ 所以当REITs的动态分红率小于5%的时候，我们可以把REITs卖掉。
    〇 第二种情况，当REITs旗下的核心物业质量变差的时候。
    ■ 市场环境是在变化的。在我们买进一只REITs的时候，可能当时这只REITs旗下的核心物业质量很好，比如出租率高达97%以上且租金水平较高。 但是10年或15年过去了，可能由于这些物业周边有了更好的物业。或者物业所在区域出现了没落。导致这些原本非常好的物业现在变的不那么好了。 当REITs的出租率下降3%以上时，我们就需要特别注意。看看是短期因素导致的还是物业质量变差导致的？如果是后者导致的，以后很难逆转，此时需要卖掉REITs。其实好REITs旗下的核心物业质量变差对于我们来说是一种小概率事件，因为如果物业的质量在变差，REITs的管理团队很可能会把这些物业卖掉并买进其他更好的物业，这样出租率就不会明显的下降。
    ■ 不过，我们每年还是要看一下REITs旗下核心物业的出租率，一旦发现出租率下降3%，就可以先卖掉REITs。

    〇 第一步，选出好REITs。
    ■ 先看一下怎么查看美国REITs？
    ■ 第1步：在百度搜雪球，然后点击进入雪球网页；
    ■ 第2步：点“行情”，然后点“筛选器”，可以看到以下页面；
    ■ 第3步：点“美股”，行业选择“股权房地产投资信托（REITs）”，然后点“开始选股”

    ■ 点“总市值”让市值从高到低排列，我们先选出市值大于50亿美元的REITs。市值大于50亿美元的REITs一般物业质量都相对比较好，融资成本也比较低。
    那么美国REITs的精选标准就明确了：■ 1、每年分红且长期稳定增长；2、资产负债率小于40% 。
    我们发现有4只REITs同时符合以上两条标准。
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    ■ 我们可以看到1990-2020年30年之间，美国权益型REITs的分红率一般在4%-8%之间波动。当权益型REITs的分红率大于8%的时候，是很好的买进时机；当权益型REITs的分红率小于4%的时候，是很好的卖出时机。
    ■ 所以对于美国REITs来说，当动态分红率大于8%时的价格就是好价格。
    ■ 这里再说一下REITs动态分红率的计算公式，动态分红率=上一年的现金分红金额/现价*100%

    1.                                  动态分红率                                                      好价格<br />安博            （0.53+0.53+0.53+0.53）/103.53=2.4077%          （0.53+0.53+0.53+0.53）/8%=26.5美元 <br />大众仓储      （2.0+2.0+2.0+2.0）/234.05=3.418%                 （2.0+2.0+2.0+2.0）/8%=100美元<br />HOST酒店    （0.2+0.2+0.2+0.3）/13.25=6.79%                       （0.2+0.2+0.2+0.3）/8%=11.25美元<br />雷克斯工业  （0.185+0.185+0.185+0.185）/50.71=1.459%     （0.185+0.185+0.185+0.185）/8%=9.25美元

    〇 下面我们来看第三步，买进。
    ■ 和香港REITs一样，我们分批买进1-3只不同类型的目标REITs就可以了。当资金全部买进目标REITs以后。我们要做的就是长期持有。

    〇 下面我们来看第四步，长期持有。
    ■ 投资美国REITs就是投资美国的房地产。持有美国REITs的时间也应该像持有房子一样，一般应在10年以上。大部分美国REITs都是每个季度派息1次。个别美国REITs会每个月派息1次。
    ■ 同学们需要注意的是，中国投资者获得美国REITs的分红需要扣除10%的税。美国投资者一般会扣15%的税。中国投资者的税率相对还是比较低的。

    〇 下面我们来看第五步，卖出。
    ■ 在我们持有美国REITs的过程中，当出现以下两种情况之一的时候，我们可以卖掉REITs。
    ■ 第一种情况，当REITs的动态分红率小于4%的时候。
    ■ 第二种情况，当REITs旗下的核心物业质量变差的时候。

    2020年10月14日晚课——REITs
    1.REITs的基本类型：权益型、抵押型
    2.香港REITs的平均动态分红率区间：5%—10%
    3.美国REITs的平均动态分红率区间：4%—8%
    4.精选标准中，香港和美国的资产负债率应该小于多少？40%。
    5.资产负债率=总负债÷总资产
    6.我们每年还是要看一下REITs旗下核心物业的出租率，一旦发现出租率下降多少，就可以先卖掉？3%

    资产配置
    长期来看风险最小收益最高的投资工具是股票。
    投资首先要考虑的问题就是配置何种类别的资产。如果选择长期大比例配置货币基金或银行理财，无论选择哪家基金公司的产品、哪家银行的理财，无论何时买入和卖出，都不太可能取得长期的高收益。

    主要资产中长期（10年以上）收益率排名：
    好股票 > 好REITs > 股票指数基金 > 国际大都市房地产 > 长期债券 > 黄金 > 房地产 > 货币基金、银行定期存款、银行保本理财 > 银行活期

    货币计价的“现金类资产”，如现金、银行存款、货币基金、短期债券等。现金的内在价值会随着持有期加长而缩小。即便是温和的通货膨胀，经过长期的复利效应，现金类资产也面临大幅的缩水。
    现金资产的作用是：在关键时刻为我们提供流动性，并对其他资产形成保护。（永远有资金可以加仓）
    明智的投资者更愿意持有好股票、好REITs、指数基金，哪怕他们在中短期内可能会有较大浮亏，而不愿意持有现金类投资工具。
    在中长期来看，好股票、好REITs、指数基金中，风险最小的是股票指数基金，最大的是好股票。
    股票指数基金的风险最小，是因为股票指数基金永生不死，长期上涨。好REITS的质量都非常高，长期来看确定性要比好股票要高些，风险要小。

    认知一：中长期来看，股票指数基金、好股票、好REITs才是风险最小收益最高的投资工具。投资者在人生的大部分时间应该持有这类工具而不是现金。

    股权为什么可以成为长期收益率最高的资产呢？
    1.所有的生产活动，都要回答如何“做蛋糕”和“分蛋糕”的问题。前者是价值生产，后者是价值分配。总得蛋糕越做越大，而且分的份额也越来越大，使得股权成为长期收益最高的资产。经济的持续增长，即“总得蛋糕越做越大”。
    2.在现代经济制度和供需条件下，股权所代表的物质资本，在价值生产和价值分配过程中一直具有主导权。股权所有者占有了相当部分的人力资本所有者权益，拥有蛋糕“份额多”。所有的生产过程，都是物质资本与人力资本结合的过程。在现代经济制度和供需条件下，股权所有代表的物质资本，在做蛋糕和分蛋糕两个过程中，都一直占据着主导权。是“资本雇佣劳动”而不是“劳动雇佣资本”。
    3.企业的利润再投资。企业会将利润的一部分留存下来不断勇于扩大再生产，经过复利效应，企业的利润规模会越来越大。股票代表对企业利润的所有权，可以享受到企业的成长带来的利益。长期来看，股票投资的风险最低，大部分投资者把波动当风险，这是本末倒置。波动大不代表风险大，最大的风险是错误的认知。

    什么价格买进最好？
    股价=每股盈利（每股收益） X 市盈率。 —— 所有的股价总和=每股盈利 X 股票数 X 市盈率
    所有的股价总和就是公司的总值；每股盈利 X 股票数就是公司的净利润
    股价的上涨原因？业绩的决定作用及估值的决定作用都很大，但是短期内估值的作用大（可以选择好的买卖时机）。时间越长，估值作用越小，业绩的作用越大（可以选择好公司，长期持有）。所以，我们首先选择好公司，然后选择好价格。
    认知二：只要你进行股票、REITs、股票指数基金投资，你就一定会遇到浮亏。既然无法避免，最好坦然接受。

    好价格买进后价格长期持续下跌怎么办？
    只要买的是好公司、好REITs、指数基金，价格跌的越多，长期收益越高。价格暴跌会比暴涨带来更高的长期收益。
    认知三：只要你买进的是好公司、好REITs、指数基金，价格跌的越多，长期收益越高。

    筛选公司的五大指标中，最重要的是ROE（净资产收益率）。ROE是公司的回报率，是反映公司自有资本盈利能力的指标，投资股票的本质在于公司的盈利能力，一般来说ROE长期保持在15%以上的都可能有一定投资价值。
    ROE=净利润÷净资产。

    关于股票好价格的指标是什么？
    市盈率小于15倍，股息率大于10年期国债收益率。
    公司的总值=净利润市盈率
    只要公司的收益率小于15倍，那么这家公司就被低估了吗？
    其实在股票市场里，我们其实经常会出现低于10倍市盈率的股票。资本是逐利的，唯一的追求就是金钱。按理来说，没有哪个行业赚到的金钱比其他行业要多或者少。
    为什么结果上，不同的行业市盈率却不一样？因为市盈率的公式只是根据当前的净利润来估值的，没有考虑利润的增速及稳定性，这就存在几个问题。
    一、净利润是否真实。一家净利润都是应收账款的公司和一家净利润是现金的公司，净利润现金含量越高，公司市盈率越高。
    二、净利润是否可以持续。净利润稳定的公司，市盈率高。
    三、公司的负债率。同样净利润的公司，高杠杆的公司和低杠杆的公司，风险不一样，估值也不一样。杠杆低的公司，市盈率高。

    当一家公司的当前市盈率只有8倍，这家公司一定是低估状态吗？
    不一定。对于利润不稳定，未来的利润取决于经济、行业的周期的公司，所以投资者自然不愿意给较高的市盈率。
    对于不同的公司，市盈率低不代表更具有投资价值。
    公司市盈率代表的是市场对于这家公司的预期（估值），越高，代表市场越喜欢这家公司。市场市盈率可以表示整体情况，越高，说明股市整体越好。
    对于极好的公司来说，合理的市盈率一般在30倍，一般好公司在25倍。当深证市盈率在20倍以下，市场整体估值处于底部，这个时候要求好公司股票的市盈率又低于15倍，那么大概率是严重低估的。

    对于茅台、海天这样极好的公司，真的会跌倒好价格吗？要不要放宽标准呢？
    其实在投资过程中，我们所说的好价格，并非一定是要低于15倍的市盈率，这里的好价格指的是要低于公司的内在价值。
    这就需要给公司估值，那怎么知道公司的内在价值呢？
    巴菲特说过，任何股票、债券或企业的价值，都取决于将资产剩余年限自由现金流，以一个适当的利率加以折现后所得到的数值。对于股票来说，就是要把这家公司未来产生的自由现金流进行折现，这个自由现金流指的是公司可以自由支配的现金。
    具体的运用过程中，不需要用计算机来计算估值，但是可以运用这个思路，来调整市盈率的买入标准。
    这里的好公司指的是这家公司利润真实可持续、负债低且具有较深的护城河，那么这家公司能够享受30倍的合理市盈率，甚至更高，比如茅台、海天。那我们根据企业的盈利情况，大致推算出其三年后的利润，按照30倍的市盈率来估值，大概就能得出这家公司三年后的合理市值，从而得出当前合适的买入价格。
    举个例子，如果一家公司当前利润是1个亿，并且通过分析，未来三年每年利润增速15%，三年后这家企业的利润大概在1.5亿[1    （1+15%）（1+15%）（1+15%）]，按照30倍的合理市盈率，对应的市值45亿（市值=市盈率净利润=301.5）。
    假设我们要获得三年翻一倍的收益，买入的价格就是45亿÷2=22.5亿，对应的市盈率也就是22.5倍附近（市盈率=市值/净利润=22.5/1=22.5左右）。那么这个时候，我们可以给这家公司定义为低估状态。
    实例：
    贵州茅台2019年净利润为412亿，那么假设根据财报和企业分析，这是一家非常不错的公司，每年的净利润增速至少能够达到15%的水平。那么2019年净利润为412亿，2020年净利润为473亿，2021年净利润544亿，2022年净利润为626亿，2023年净利润为720亿。2022年贵州茅台合理估值为626.6亿30=18780亿（市值=市盈率净利润）；2023年合理估值为21600亿。
    根据贵州茅台12.56亿的总股本（雪球上能够看到总股本数据），2022年每股合理价格（总市值/总股本）为：18780亿/12.56亿=1495元，2023年每股合理价格为：21600亿/12.56亿=1800元。如果想3年获得翻一倍的收益，1800÷2=900，我们只要在900元以下购买贵州茅台就可以了。
    （为什么这个是1800÷2=900元，2代表翻一倍？如果我想四年获得翻一倍的收益，那么买入的股价应该是多少。计算过程如下：
    四年后这家公司的利润大概为828亿[412（1+15%）（1+15%）（1+15%）（1+15%）（1+15%）]，按照30倍合理的市盈率，对应的市值是24840亿（828亿30），则2024年每股合理价格为：24840亿/12.56=1977.7元。想获得4年翻一倍的收益，则买入股价应为1977.7÷2=988.85元。）
    2018年10月份510元时，大家可以利用2017年公司净利润进行推理，此时低于合理价格，这个时候非常适合投资。
    股票投资的思路：
    第一步：根据标准海选公司；
    第二步：分析海选公司的财报，如果财报有造假嫌疑或者不达标的淘汰；
    第三步：企业分析—商业模式、企业文化、领导者三大要素分析、护城河分析，不达标的淘汰；
    第四步：估算企业未来三年的净利润的规模，给予公司应有的合理的市盈率，在股市合理市值；
    第五步： 根据三年后的合理市值定好价格。（买入点为三年后合理市值的二分之一）

    第七周视频课——财务自由商品房投资方法
    一、房地产是什么？
    从生活的角度每个人都清楚房地产是什么，我们就不多说了。从投资的角度来说，房地产就是财富再分配的工具。掌握了房地产投资技能的人会获得净租金收入和价格增值收益。政府会获得税收。
    二、房地产有哪些种类？
    〇 按照房地产的使用功能至少可以分成以下几类：
    1、住宅； 2、商铺；3、购物广场；4、写字楼；5、酒店；6、工业地产。
    在所有类型的房地产中，住宅（商品房）相对是最容易变现的，交易税费相对是最少的，贷款利率相对是最低的，贷款期限相对是最长的，所以投资风险也相对是最小的。
    三、住宅有哪些种类？
    〇 住宅至少可以分成以下几类：
    1、普通住宅。产权为70年，面积小于140平。市场上需求最大的就是这类房地产。
    2、公寓 。公寓可以分为住宅公寓和商业公寓。住宅公寓的产权为70年，贷款、税费、落户、上学和普通住宅都没有什么区别。我们可以把住宅公寓和普通住宅看作一类。
    商业公寓产权一般为40或50年。贷款和税费成本均高于普通住宅，且不能落户，上学。商业公寓虽然可以居住，但是不属于住宅。
    3、联排别墅。产权为70年，是介于普通住宅与独栋别墅之间的一种别墅。可以看作经济适用型别墅。
    4、 独栋别墅。产权为70年，住宅中的最高级别。人生赢家的选择。但是由于土地利用率很低，中国的一些大城市已经禁止建独栋别墅。
    〇 从投资的角度考虑，普通住宅和其他几种类型的住宅相比：
    ■ 1、是最容易出租和出售的；2、交易和持有税费是最低的；3、贷款比例是最高的；4、贷款利率是最低的。
    ■ 综合来看，普通住宅的投资风险在住宅中相对是最小的。所以，我们只选择普通住宅作为我们实现财务自由的投资工具。
    四、房地产投资的特点：
    1、投资金额较大一线城市一般需要准备100万人民币的首付款。二三线城市一般需要准备30万的首付款。现金不足的同学可以先从REITs开始，也可以先从股票开始。
    ■ REITs 和股票对投资金额的要求是很低的。封老师自己也是先从门槛较低的工具开始的。
    2、税费成本较高
    ■ 在买入房产、持有房产、卖出房产时都会涉及到较高的税费。在中国，目前买房时所付的税费为买入价的2%-5%，实际税费大概为买入价的5%-25%。因为楼市比较热的时候，卖家会把税费转嫁给买家。
    ■ 持有房产期间所付的税费大概为租金的5%-15%。卖房时所付的税费大概为卖出价的2%-20%，目前实际税费大概为卖出价的1%-2%，因为卖家会把税费转嫁给买家。
    ■ 这种情况会因房地产市场的变化而变化，在房地产市场下跌的时候，卖方就很难再把税费转嫁到买方头上了。
    ■其实房地产交易的税费成本在海外也很高。在美国，买房时所付的税费大概是：不贷款约为购买价的1%—3%，贷款约为购买价的2%—4%；持有房产期间所付的税费大概为租金的40%-50%；卖房时所付的税费大概为卖出价20%-25%。 在香港，买房时所付的税费大概是购买价的32%-35%；持有房产期间所付的税费大概为租金的20%-30%；卖房时所付的税费大概为卖出价的1%-2%。
    3、投资期限长
    ■ 由于税费成本高，房价要上涨20%以上才能达到盈亏平衡。在高税费成本之下，唯有低频交易，长期持有才是明智的选择。如果不打算持有房产10年以上，就不要进行房地产投资。
    4、融资能力强
    ■ 房地产可以按揭贷款，普通住宅一般可以贷到房产评估金额的70%-80%，期限一般在20-30年。
    5、交易流程复杂
    ■ 房地产投资涉及的环节相对较多，也比较复杂。一个人很难完成所有的工作。从购买房子到出租，再到后期出售，我们都需要他人的协助。无论买房还是卖房的过程一般都需要几个月的时间。
    五、房产投资的主要风险：
    1、 市场风险
    ■ 市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。比如次贷危机发生后，美国房价下跌了50%左右。化解市场风险最有效的途径就是在“好价格”买进，至于什么价格是“好价格”，我们后面会讲。
    2、 政策风险
    ■ 政府为了抑制房产泡沫，采取限购、限卖、限贷、增加土地供给等政策导致房价下跌的风险。
    ■ 化解政策风险最有效的途径是“好价格”。
    3、 社会风险
    ■ 社会风险是指大的社会事件带来房价下跌的风险。社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。
    ■ 化解社会风险的有效途径就是选择社会稳定性比较好的地区进行投资。
    4、 变现风险
    ■ 变现风险是指以市场价卖不掉房地产的风险。房地产的金额较大，交易流程比较复杂。一般房地产从开始出售到交易完成需要1-6个月的时间。如果在楼市下行的时候，可能要比市场价低20%以上才能卖掉。
    ■ 比如2018年北京很多区域的房子要比市场价低20%左右才能卖掉。由于房地产的特点，彻底化解变现风险较难，可以制定一些投资标准在买房的时候就降低变现风险。能有效降低变现风险的方式是选择“好房子”。“好房子”是指最容易出租和出售的房子。
    5、 利率风险
    ■ 因利率大幅提高导致房价下跌的风险。央行可能会根据内外部经济形势的变化而大幅提高利率。利率大幅提高，至少会从三个方面影响房价。
    ■ 一是，利率提高，房地产的内在价值变小，房价会下跌；二是利率提高，买房的成本提高，需求会减少，房价会下跌；三是，每月按揭贷款还款额会大幅提高，很多人可能会因此断供，房价会下跌。
    ■ 化解利率风险的有效途径是“好价格”。
    6、 汇率风险
    ■ 汇率风险指在持有房地产期间，因房地产所在国货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。房地产投资一般至少需要持有10年以上，在这期间房地产所在国的货币汇率可能出现大幅贬值。导致虽然房价没有下跌，但是实际投资却出现亏损的可能。
    ■ 化解汇率风险有效的方式是选择货币发行有严格法律约束的国家。
    7、 自然风险
    ■ 因地震、洪水、海啸、飓风、火灾等自然灾害导致房地产严重损坏的风险。
    ■ 化解的方式是避免在以上自然灾害高发地区投资房产。比如东京发生过大地震，在东京投资房地产还是需要谨慎一些的。如果必须要买，就必须购买相关的保险。
    六、房地产投资的主要收益来源：
    1、 租金收益
    ■ 净租金收入小于0的房产为“耗钱资产”，没有投资价值，只有投机价值。真正的房产投资者是非常重视租金收益的。房产投资者的买卖决策主要是基于租金收益情况做出的。
    2、 资本利得
    ■ 资本利得就是房价增值收益。资本利得的回报率可能会比较高，但是有极强的不确定性。我们投资房子的时候应当把资本利得看作租金收益之外的额外收益，有当然很好，没有也没有关系。在我们做购买决策时，不用考虑未来的价差收益。在不考虑价差收益的前提下，依然具有投资价值的房子才真正具有投资价值。
    〇 财务自由商品房投资方法可以分为六大步骤：
    一、选择好城市
    二、选择好房子
    三、等待好价格
    四、买入房地产
    五、长期持有
    六、卖出房地产
    第一大步骤，选择好城市。
    ■ 这里的“好城市”仅仅是从投资的角度考虑的，和风土人情没有关系。在中国最好的城市就是北、上、深、广。如果可能的话在这4个城市投资房地产就可以了。不过在选择省会或地级市的时候要注意一点，那就是这个城市过去连续3年每年的人口都是净流入的。如果过去几年的人口是净流出的，这个城市正在走向衰落，这个城市的房子不能投资。
    ■ 人口数量变动情况我们可以在各地方政府的统计网站上查询。查询方法：统计年鉴中分别“常住人口”、“常住人口总量及人口密度”、“常住人口总量及人口密度（按地区分）”。
    ■分析其他城市的人口数量变动情况，看“常住人口”和“常住外来人口”这两项连续3年的变化情况就可以了。只要“常住人口”和“常住外来人口”连续3年都是净流入的城市就可以算作好城市。好城市选出来以后，我们还可以更进一步，选出好城市中的好区域。好区域一般是常住外来人口集中流入的区域。因为这些区域的就业机会相对较多，或者有一些其他的优势。

    第二大步骤，选出好房子。
    ■ 先说下“好房子”，这里的“好房子”是指最容易出租和出售的房子，并不是指看起来很美的房子。另外“好房子”也不是指某一套具体的房子，而是指符合条件的某些房子。
    ■ 好房子至少要符合以下条件：1、好地段；2、好环境；3、好物管；4、好户型；5、房龄小；6、空置低。
    1、 好地段

    ■ 地段就是一切便利性的总和。好地段就是生活很便利的区域。比如交通要便利；吃饭要便利；购物要便利；娱乐要便利；上学要便利；看病要便利。
    〇 至于便不便利，我们也可以进行量化
    房子离地铁站的距离步行小于10分钟，就符合交通便利的标准。步行时间越短则越便利。房子周围步行15分钟以内的范围内有超市、高、中、低档餐馆，就符合吃饭做饭便利的标准。
    房子周围步行30分钟以内的范围内有大型商场，大型超市，电影院，娱乐设施就符合购物便利、娱乐便利的标准。
    房子是好学区的学区房，就符合上学便利的标准。
    房子离医院的距离在5公里以内，就符合看病便利的标准。
    当然也不是要全部符合以上标准的地段才是好地段，只要满足交通便利、吃饭便利、购物便利、娱乐便利就算是好地段了。上学便利和看病便利属于加分项，有了可以加分，没有也没关系。
    2、 好环境
    环境指小区外部环境。好环境不是指环境优美，而是指环境没有污染。当然环境优美了会更好。
    常见的环境污染主要包括：1、噪音污染；2、空气污染；3、电磁污染；4、水污染。房子要远离火车站、铁道、高架桥、垃圾站、高压线、变电站、电视塔、臭水坑等产生污染的源头，距离至少要大于1000米。
    3、 好物管
    好物管指小区的物业管理要好。判断小区物业管理水平也很简单，到小区里转一圈，看看小区内房子的老化程度、卫生情况、绿化情况、车辆摆放情况，基本就能知道小区物业管理做的如何了。只要小区的房子看起来像新的一样，地面干净，车辆停放有序，小区内环境看着顺眼。就可以认为该小区的物业管理做的好。
    4、 好户型
    ■好户型指最容易出租和出售的户型。什么样的户型最容易出租和出售呢？统计年鉴中，找到“人民生活”，点击“全市居民家庭居住构成情况”。我们如果要投资房子，最好投资两居室的房子。考虑到租金回报率，在两居室的房子中，一般面积相对小的租金回报率相对高。所以面积在55-75平之间的两居室是我们的首选。
    5、 房龄小
    ■房龄指自房屋竣工验收合格交付之日起到现在的年限。不是房产证上的日期。
    ■首先明确一点，从投资的角度考虑，我们最好只投资精装修的二手房。因为二手房价格比新房要便宜，而且买了以后可以直接出租产生现金流。投资二手房比投资新房的风险和成本都要小。
    ■ 按我们会持有房子10年来估算，我们买二手房的时候，房龄最好不要超过10年，如果房子其他条件特别好的，可以适当延长几年，但是不能超过15年。房龄超过15年的房子我们直接淘汰掉。具体的房龄去小区物业问一下就可以了。
    6、 空置低
    ■ 空置低是指区域内没有人居住的房屋比例低。当前5条都满足了以后，我们还要看一下房屋的空置率。空置率越低，说明该区域的房子越容易出租，投资价值越大。空置率不但要看目标小区的，还要看周圈小区的。周围小区的空置率如果也很低，说明整片区域的房子都容易出租。投资的安全性比较高。
    国际通行惯例，空置率在5%—-10%之间为合理区，房屋供求平衡；空置率在10%—-20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为严重积压区。
    ■ 在中国，由于没有房产税，空置成本很低，很多房地产投机客并不把房屋出租，所以中国的空置率要向上进行修正。在中国空置率小于10%即可看作空置率低，小于20%可看作合理。空置率大于20%的小区，不要投资。
    ■ 想要了解一个小区的空置率，最简单的办法就是在晚上9点多的时候，在小区外面数数一栋楼里有多少房间是不亮灯的，就能得出一个大概的空置率。

    第三大步，等待好价格。
    房地产市场和股票市场一样，都有很强的周期性。房价是周期性波动的。同一套房子在不同时期，它的价格会相差数倍。
    既然房地产周期那么重要，我们就先来了解一下房地产周期：
    ■ 关于房地产周期，有一个著名的哈里森房地产18年周期模型。
    哈里森研究了200多年来英国和美国的经济和房地产史，他认为：房地产的周期是18年左右，通常前14年房价是上涨的，后4年房价是下跌的。
    在前14年的上涨过程中，通常又分为3个阶段。第一阶段是缓慢上涨阶段，这个时间通常在7年左右。在第7年左右可能会有一个短暂的下跌过程，短暂的下跌过程结束之后，房价会进入到第二个阶段，快速上涨阶段。这个时间通常在5年左右。快速上涨阶段之后，房价会进入到第三个阶段，疯狂上涨阶段。这个时间通常在2年左右。 疯狂上涨阶段结束之后，房价进入崩溃式下跌阶段，这个时间通常在4年左右。在下跌阶段结束之后，房地产会进入新的上涨阶段。
    〇 根据哈里森周期，我们来看一下世界上最近几个著名的房地产泡沫
    日本房地产1974年开始大跌，1991年再次崩盘，历时17年。香港房地产市场1981年开始崩盘，1997年再次崩盘，历时16年。美国1989年房地产泡沫破裂，2007年房地产泡沫再次破裂，历时18年。封老师认为18年只是一个大概的数字，同学们不必执着于18年这个数字。毕竟政府的政策或者国际政治经济情况都可能提前或者延长房地产周期的时间。

    〇 那么什么时候才能买进房子？什么样的价格才是好价格呢？
    ■投资房子的收益来自两部分： 净租金收益和价差收益。价差收益是多少要在卖房子的时候才能知道，具有很大的不确定性，所以我们投资房子的时候不考虑。在我们投资房子的时候只要看净租金收益就可以了。我们可以用净租金收益率来衡量净租金收益的好坏。
    ■ 净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额×100%=（年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用）÷（首付+购房产生的税费）×100%
    因为要长期持有，我们可以把10期国债收益率看作机会成本。当净租金收益率大于10年期国债收益的中位数时，此时买入房子没有风险。此时的价格就是好价格。我们可以通过这个链接查看10年期国债收益率（ http://value500.com/Bond.asp） 10年期国债收益率的中位数为3.8%。
    ■ 净租金收益等于3.8%时对应的价格就是“好价格”，房价低于这个价格越多，就越有投资价值。
    在中国，持有房子的成本一般为租金5%-15%，我们按10%估算。

    第四大步骤，买入房产
    〇 这里我们强调一下买房注意事项：
    1、 产权有问题的房子不买
    我们只考虑70年产权的商品房，其他类型的房子不考虑。有些房子价格可能很便宜，但是产权有问题，这种房子风险很大，坚决不买。市场上有些专门投资“法拍屋”的投资者，也取得了不错的收益。像这种对于专业技能要求很高的投资项目就不在我们的考虑范围之内。
    2、 房龄大于15年不买
    房龄大于15年的房子后期不好卖。原因我们在前面讲过了。有些“好房子”在我们选出来以后，有可能要等几年以后才会出现“好价格”。等到“好价格”出现的时候房龄可能已经大于15年了。
    所以我们不仅仅要在选择“好房子”的时候考虑房龄，在买房子的时候更要考虑房龄。
    3、 不是精装修不买

    4、 贷款比例低于50%不买
    贷款比例低于50%，贷款期限小于15年的房子不买。我们投资房子要尽可能的去利用银行的资金来提升投资回报率。
    如果说直接持有房子和通过REITs间接持有房子相对有什么优势的话？那就是直接持有房子可以向银行贷款，增加杠杆，提高收益率。如果贷款比例低于50%，我们还不如直接投资REITs来的简单容易。
    5、 空置率大于20%不买
    虽然选择“好房子”的时候我们已经考察过空置率了，但是买房子的时候空置率可能已经出现了变化。我们还是要重新考察一下。空置率高于20%的区域，不买。
    6、 感觉不好不买
    其他一切都好，如果感觉很不好，也不能算是好房子。一般情况下，好的感觉不一定可靠，但是不好的感觉还是比较可靠的。

    第五大步骤，长期持有。
    买了房子以后，你就可以把它出租出去了。每年的租金收入减去各种支出，你还能有一部分净收入。在持有房子期间，你每年都能获得一部分净租金收入。你的房子就是“生钱资产”，每年不停的生钱给你。如果房子产生的年净租金收入大于你的生活支出，你就财务自由了。在你持有房子的期间，房价可能出现大涨，你不但获得了实实在在的租金收入，还获得了房价上涨带来的增值收益。

    第六大步骤，卖出房子。
    用租售比这个指标来衡量中国房地产市场有没有泡沫。
    租售比的计算公式是：租售比 = 月租金/房价 售租比= 房价/月租金 大于540，卖
    国际上认为合理的租售比为1:200~1:300。如果租售比低于1:300，说明房价出现泡沫，没有投资价值；而如果高于1:200，说明租金回报率较高，有投资价值。
    封老师一般用售租比，售租比和租售比的内涵是一样的，只是售租比用起来更方便。售租比的计算公式是：售租比= 房价/月租金
    根据国际标准，当售租比大于300的时候，房价有泡沫。在美国，当售租比大于300的时候，房价一般会见顶。2008年美国次贷危机爆发之前，美国房价处于最高点时，美国房价的售租比只有200多，纽约最豪华的公寓售租比达到了346。在中国用售租比大于300来判断房价有泡沫是不合理的，因为中国和美国持有房产的成本是不一样的，美国房产的持有成本远高于中国。
    所以中国的售租比应该调整为：300*1.8=540。也就是当中国房子的售租比大于540的时候，中国的房地产市场是有泡沫的，此时就是卖房的时候。

    〇 下面我们来看一个例子：
    小白看上了北京的一套好房子，非常喜欢，这套房子面积是70平，价格5万元/平，总价350万，月租金4500元。
    小白已经有一套自住房，如果买这套房子，算是二套房，首付需要40%，最长贷款期为25年，银行商贷利率为4.9%。
    〇 那么，现在这套房子值得小白投资吗？
    我们来计算一下，我们先来看一下这套房子的年租金净额，我们只知道目前这套房子月租金为4500元，其他费用不知道。
    在中国，持有房子的成本一般为租金5%-15%，我们按10%估算。房贷月还款额，我们可以用房贷计算器计算得出。
    房贷计算器的网址为：https://www.fangdaijisuanqi.com/。打开网址，输入数字，我们可以看到这个房子每月需要还款12154元。
    image.png
    那么这套房子的年租金净额为：4500120.9-1215412=-97248元。当我们计算出年租金净额为负数时，就不用往下进行了。这套房子目前的价格是没有投资价值的。因为小白如果买了这套房子，首付和税费就要先支付150多万，以后每年还要支付9.7万，这个房子是典型的“耗钱资产”。
    ■其实价格是能计算出来的。下面我们来计算一下。
    小白如果买这套房子，首付为140万，购买税费主要是契税和中介佣金，因为是二套房，契税为3%，购买税费我们按5%估算。我们假设房价等于X元时为“好价格”。则：（4500×12×0.9-60%×70X×（4.9%+Y%））÷（40%×70X+5%×70X）=3.8%
    这里说一下60%×70X×（4.9%+Y%）为每年房贷还本付息金额。Y怎么计算呢？
    image.png
    小白买这套房子，每月还本付息金额为12154元，每年还本付息金额为145848元。用每年还本付息金额145848元除以贷款总额210万元，可以得出每年还本付息金额与贷款总额的比率，为6.95%。已知贷款利率为4.9%，则Y=2.05。在贷款利率为4.9%时，每年还本付息的金额大约为贷款额的6.95%。
    以上等式就变成了：（4500×12×0.9-60%×70X×6.95%）÷（40%×70X+5%×70X）=3.8%
    等式求解，可以算出X=11807元。所以小白看上的这套房子，好价格为11807元。当房价小于等于11807元时，投资这套房子基本没有风险。
    但是这套房子现在的价格为50000元，以后房价如果真的到11807元，需要下跌76%呢。这可能吗？至于房价以后能不能跌到11807元，我们不知道。从目前的租金水平计算，“好价格”就是小于11807元的价格。如果后期租金从4500涨到了9000，“好价格”也会由11807元上移到23614元。如果后期租金从4500涨到了20000呢？“好价格”就会由11807元上移到52476元。50000元/平的价格就是“好价格”，值得投资。
    通过REITs就可以投资香港、新加坡、日本、韩国、马来西亚、印度、美国、加拿大、澳大利亚、英国、法国、德国等国家或地区的房产。毕竟有些国家或地区的房地产市场目前是没有泡沫的。
    *2020年10月21日晚课
    1.按照房地产的使用功能至少可以分成几类？6类，住宅；商铺；购物广场；写字楼；酒店；工业地产。
    2.房产投资的特点是什么？投资金额大；税费成本高；投资期限长；融资能力强；交易流程复杂。
    3.房地产投资的主要受益来源有哪些方面？租金受益；资本利得（价差收益）。

    为什么70%的人不赚钱？
    （1）认知层面的失败
    1）缺乏对投资规律的正确认知，没有建立完善的投资体系。能够获得长期成功的投资者一定有系统的、有效的投资体系。所谓投资体系，就是如何分析公司、如何看待市场以及买入什么、何时买入、买入多少、何时卖出等理念和操作层面有一套系统的规则，而且这一规则要经得起逻辑和实践的检验。
    2）缺乏必要的分析能力，缺乏对公司和投资标准的正确认识。如果选择投资这个股票，就必须掌握必要的知识体系体系，如会计、商业理论知识、商业规律等。
    3）思维僵化，不愿意接受事实和新观点。
    （2）心态情绪层面的失败
    无法控制自己的情绪，用非理性思维支配行动。
    1）幻想快速致富的贪婪心理。频繁交易。过度关注波动。加杠杆。
    2）追求不切实际的预期收益。
    3）恐惧导致在市场上恐慌中卖出。
    4）因嫉妒心理追高买入。
    5）缺乏独立思考，用从众行为来获得心理上的安全感。

    投资中有，有四大原则必须始终遵守，否则就会遭遇失败，这就是股票投资的”四大基石“。
    第一项基石是“企业思维”——买股票就是买企业。
    巴菲特的名言：我市好的投资者，因为我是好的企业经营者；我是好的企业经营者，因为我是好的投资者。在投资的时候，我把自己看成企业分析师，而不是市场分析师，也不是宏观经济分析师，更不是证券分析师。
    第二项基石是安全边际。
    安全边际，就是在你评估的股票内在价值基础上打一个折扣后买入，为未考虑到的事件（因为市场太复杂，总有些因素是你没想到的）预留一些缓冲空间。简单的说就是以5毛的价格买入1元的内在价值。
    预留的理由：一是是人就可能犯错，本来以为值一块钱，但后来发现实际只值九毛钱；二是未来不确定，公司本身或者外界环境都可能发生变化；三是可以提高收益。
    第三项及时是“能力圈”。
    所谓能力圈，有两层含义，一是不管投资什么，都应该坚守自己的能力圈，在自己能够看懂的、高出别人能力的投资领域；二是通过长期的努力，学习、研究、实践，能够不断地扩充自己的能力圈，这是一个动态的过程。
    既然是能力圈，必定要有边界，没有边界的能力圈不能称之为能力圈。所以根据能力圈，公司应该分为3种：一是看得懂的好公司；二是看得懂的烂公司；三是看不懂的公司。一个人不管能力多强，也只能对一小部分企业的一小部分时间的价值做出模糊的评估。一些企业 的经营天然就非常易变，更是难以捉摸。所以，我们只坚守在能力圈之内，去评估企业。如果做了自己看不懂的事情，往往后果很严重。
    第四项基石是“市场先生”。
    市场永远处于波动之中，波动本身不是风险，不能正确认识波动就会产生风险。

    2020年10月22日中国和日本房地产加餐
    中国房地产市场的发展：
    1998年—2002年：房改
    1997年亚洲金融风暴，中国的进出口贸易收到了严重影响，当时的贸易出口对中国的经济发展至关重要。于是为了拉动经济增长，政府将刺激出口政策转向刺激国内需求，而房地产被确定为重点支持的产业。1998年房改，正式启动了房地产市场。
    2002年—2004年：抑制房地产市场过热
    2003年国家确立房地产为支柱产业，与此同时房地产出现过热苗头。2004年全国房地产销售均价增长超过17%。为了促进房地产市场健康发展，政府开始调控房地产市场，但效果一般。
    2005年—2007年：稳定住房价
    2005年政府加大房地产市场的调控力度，先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结构和开征交易税费等措施，调控效果依然不理想，房价在短期下跌之后依然上涨。
    2008年—2009年：刺激住房消费
    2008年由美国次贷危机造成的金融风暴席卷全球，全球经济衰退，国家为了保住经济增长，推出四万亿投资计划，并且政策转向，由调控转为刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策，房价大涨。
    2010年—2013年：遏制房价上涨
    经济企稳后，2010年迎来了当时最严厉的调控政策，房价上涨放缓。
    2014年—2016年9月：借稳增长和去库存再度刺激
    2014年中国经济再度面临下行压力，再次放开房地产市场，一二线城市再次暴涨，部分区域甚至翻倍。
    2016年9月—至今：房住不炒，促进健康发展

    回顾房地产的发展史可以发现，从1998年之后中国经济的发展离不开房地产的支撑。每一次经济有下行压力，就会放开房地产。房地产的启动是由于1997年亚洲金融风暴，2008年金融危机再次刺激房地产，2014年中国经济面临下行压力，还是靠房地产稳增长。
    房地产的发展可以带动各行各业的发展，房地产企业拿到地之后，建房子要钢筋水泥，要请工人，建好之后要装修，需要油漆、瓷砖、铝合金等等，装修完要添置家具，空调、洗衣机、床、电视等等，这也是为什么房地产曾被定义为支柱产业。
    那么为什么只要一放开调控，房价就会暴涨呢？那么房地产上涨背后的逻辑是什么呢？
    1.人口红利与城镇化
    城镇化简单来说就是人口会逐渐往城市转移，发过国家的城镇化率一般在80%以上，而中国过去的城镇化进程呢？在2000年初的时候不到40% 与发达国家的水平有着非常大的差距，而中国高达14亿人口，对于城市住房有着强需求，这是房价长期上涨的逻辑。
    2.货币政策
    不论是商品还是资产，都是以货币来标价的，如果市场上钱多了，这笔钱流向哪里，那么哪里的价格自然会上涨。中国的货币供应量在2000年初的时候只有20万亿不到，但是从2008年金融危机开始货币供应量激增，从1999年到2018年，中国的货币供应量增速高达15%，如果这段期间投资收益率达不到15%，那么相当于你是亏钱的。每一次放水几乎都会带来房地产市场的上涨，超发货币是房价短期暴涨的逻辑。
    3.土地财政
    很多人以为钱都被房地产商赚走了，事实上真是这样吗，房地产企业的毛利率在30%到40%附近，这个毛利率实在算不上有多高。那么这么高的房价，为什么毛利率只有30%多呢？钱都被谁赚走了呢？其实房子最贵的在于土地，这就要说到咱们国家的财政政策了。咱们国家中央和地方的财政是分开的，对于地方政府来说，除了税收之外，主要的收入来源其实是土地出让金，地方政府为了搞经济发展，完成GDP要求，自然需要资金大力发展，那么钱从哪里来？靠的是卖地。
    从以上三个逻辑我们知道，过去中国房地产价格上涨是必然的，各个国家在特定的历史时刻都会通过房地产带动经济发展。

    那么从这三大逻辑是否会支撑未来房价上涨呢？
    第一，从城镇化率上看，目前中国的城镇化率大概在60%附近，离发达国家依然有一定的差距，未来仍然有空间。但是问题在于人口红利，我们来看下中国过去出生人口数量的情况。
    上世界50年代是一次婴儿潮，60年代到70年代，是一次持续性的婴儿潮，以王健林、马云为代表的这一代人为咱们国家的经济增长做出了巨大贡献，而目前这代人逐渐在老去。接下来就是80年代到90年代的婴儿潮，这部分人群的年龄在30到40之间，也是当下买房的主力军，而问题在于这部分不生孩子！我们看到目前每年的出生婴儿大概在1500万到2000万附近，而根据发过国家的情况来看，随着教育水平的提高，养儿防老的观念被摒弃，不愿意多生孩子是一种常态。90后出生人数比80后少1000多万，00后出生人数比90后少了3000万，再往后可以脑补。所以虽然城市化率还有空间，长期的需求还在，但是人口红利在逐渐消退。
    第二，货币供应量。货币供应量增速应该要匹配GDP增速，而中国的货币供应量高达180万亿，已经是GDP的2倍。远高于其他国家的水平、而国家一再表示不会大水灌溉的货币政策，目前M2增速大概在8.5%附近，GDP增速大概在6.5%附近，未来M2不可能脱离GDP快速上涨。
    第三，地方政府，地方政务的债务问题一直是国家非常关心的，这两年国家一直在去杠杆实际上就是要去债务，不让乱借钱发展，这对于地方政府来说也是一样的。当然土地出让金作为地方政府重要收入来源，如果断崖下跌，对地方政府的压力很大，所以国家更希望看到的是稳房价！
    以上三大逻辑都在减弱，其实理想的状况是房地产市场稳定发展，与老百姓的收入增长相匹配，而中国过去的房地产市场毫无疑问脱离了老百姓的收入增长，透支了很大一部分未来房价上涨的空间。
    2000年的时候，上海的房价大概是3千一平，当时老百姓还没有买房的意识，年轻人去上海闯充满了希望。而现在的年轻人去一线城市估计也没有买房的意思，因为一线城市的高房价让人望而生畏。
    适当的房价让年轻人更有动力，但是过高的房价会压的年轻人喘不过气。现在这个年代， 每个人都在谈房子，衡量一个人的成功，最直观的就是你有几套房？不管一个人是做什么的，只要在一二线城市有几套房，你的人生就是成功的，这其实是一种病态的思维。
    每一次通过房地产刺激经济都是把问题留在后面解决。发展房地产是可以带动经济发展，但是过高的房价反过来也会挤压实体经济，咱们国家目前仍然是制造业的大国，制造业的毛利率普遍不高，而高房价下带来的高成本又进一步压缩利润空间。此外老百姓都把钱去买房子，又怎么有钱去消费呢？而显然政府也清晰地认识到这一点，接受了经济发展从高速到中高速的转换，从房住不炒的口号也能看出来政府对于调控房地产市场的决心。

    那从投资的角度看，房地产是否值得投资？
    目前深证市盈率在30多倍，市盈率是市值除以净利润，对于房子来说其实是房价除以一年的净租金，现在很多的房子，租金收益率只有2%附近，100万的房子，年租金只有2万，相当于50倍的市盈率。即便未来中国的经济形势依然向好，那么这个市盈率也透支了未来的预期，更何况也并不是完全没有风险，就拿一直以来的贸易战来说，如果中美贸易真谈崩了，那么未来锁住资金，房价下跌几乎是必然的。所以从投资的角度来看，目前的房地产市场投资性价比不高。

    最后我们来看看房子的合理价值吧，主要取决于放在在未来产生的净现金流入，也叫物业收入净额（NOI）。把未来房子能产生的物业收入净额折现到今天，得到的金额就是房子的内在价值。物业收入净额等于房子的租金总收入减去与房子本身直接相关的各种运营费用。物业收入净额=租金总收入—（与租金收入相关的各种税+房产税+保险费+物业费等）。把房子未来产生的物业收入净额贴现后相加就会得出房子的内在价值，不过计算起来比较复杂。而且学了也没什么用，所以不采用。
    我们可以用物业收入净额除以资本化率来估算房子的合理价值，给REITs的物业估值，合理资本化率取的是7%，考虑到中国房子的特殊性，我们调整为4%。
    例如：你租的房子，月租金5000元，年租金60000元。那么物业收入净额大概为：60000*0.9=54000元，这里用租金乘以0.9是去除掉一些其他费用，那么房子的合理价值为：54000÷4%=135万。

    日本房地产
    日本地震多，所以日本房子的建筑质量标准非常高，30年40年的房子看着就像新的。而且日本买房有地震保险，不用担心地震的问题，真有地震，日本房子里面也非常安全。从房价来看东京三环附近的房价比北京三环附近便宜一半，租金是北京三环附件房子的2倍，目前日本房子的租金回报率大概在6%左右。东京的房子是真的好，尤其是核心区域的房子，质量非常好，10年的房子就像不到10年的房子，维护的非常棒。整个东京所有的房地产公司都可以卖，价格合理，想卖掉还是比较快的。中国人卖东京的房子也可以贷款买，但一般是通过中国在日本的银行贷款，贷款利率也很低。日本人不到2%，中国人大概不到3%。平台是政府统一监督，公开透明。不过日本人买房压力也挺大的。不过比中国人还是轻松很多，单身的日本人基本都是租房。东京的衣食住行相对比较贵，租房一般情况都是一次付7个月的房租，一般很少换房子。每2年还要重新签合同，再中介一个月房租，在东京当房东还是挺幸福的。
    通过计算我们发现目前只有日本的房子适合投资。对于咱们有投资标准的人来说，做投资很简单。符合标准就买，不符合就不买。

    2020年10月28日 加餐——中国REITs
    REITs 的优势：
    1.通过资金的“集合”为中小投资者提供了投资房地产业的机会；专业化的管理人员将募集到的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；投资人所拥有的额股权可以转让，具有较好的变现性。
    2.对于投资者而言，扩大了投资范围，提供了一种相对安全、收益稳定、流动性强、信息透明且与传统的股票、债券等投资产品相关性较低的产品。
    3.对于政府而言，可以帮助盘活社会存量房产，从而扩大税基。
    4.有利于增加资本市场投资品种，促进资本市场平稳健康运行与房地产市场价格稳定。
    5.促进住房租赁市场发展与房地产企业转型，实现房地产行业持续健康发展。
    6.有利于房地产企业去库存，降杠杆，拓宽融资渠道，有效防范金融风险。

    我国REITs 现状：
    我国REITs 产品与发达国家REITs 的显著区别在于国内REITs的持有者普遍为机构投资者，极少有面向个人投资者的REITs产品。
    国内由于目前尚未推出严格意义上REITs的相关法律法规，目前在市场上发行的产品均是部分符合了国外成熟市场REITs 的标准，因此称其为“类REITs”产品。虽然随着近几年国内不断有“类REITs”产品发行的发行尝试，我国目前发行的“类REITs”产品同乘数市场REITs产品相比在交易结构、税负水平、运行方式收入来源、收益分配方式、募集范围扥各方面仍具有一定差异。过去几年，REITs在我国的发展越来越受重视，一方面是实践中的不断探索，另一方面是相关政策积极推动。
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    2019年3月以来，国家发展改革委、中国证监会联合上交所、深交所、北京大学光华管理学院、中国国际工程咨询公司等，先后赴雄安新区、海南自由贸易试验区、粤港澳大湾区、长三角地区，对运用REITS盘活基础设施存量资产开展了跨地区、跨部门、跨领域专题调研，召开了多场座谈会，听取了地方政府、企业、金融机构、科研院所等单位的意见；
    2019年12月14日，北京大学光华学院关于新基建项目riets发展的研讨会，光华新年论坛之新基建：融合了数字创新的基建领域，通过同REITS结合，盘活存量，加大科研力量，为市场需求提供更好的发展基础。
    2020年4月30日中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）试点相关工作的通知【链接】http://www.csrc.gov.cn/pub/newsite/zjhxwfb/xwdd/202004/t20200430_374845.html
    关于就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）公开征求意见的通知【链接】
    http://www.csrc.gov.cn/pub/zjhpublic/zjh/202004/t20200430_374847.htm
    标志着咱们国家正式启动基础设施领域的公募REITS试点工作。是中国REITS市场建设的一个里程碑式的事件，公募REITS试点对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义！
    根据国家发改委原副主任徐宪平测算，1981年到2018年，基础固定资产投资存量总量大概是420万亿元，除非非经营性资产、折旧损耗。按照标准公募REITS产品发行，大概能盘活4万亿—12万亿元，意味着可以带动约20万亿—40万亿元直接投资。公募基建REITS：撬动20-40万亿投资。

    绝对的风口，想想都激动，这么大的蛋糕，咱们能不吃一口吗？
    首先我们要理解为什么在此时推出基建REITS？
    一方面，2018年以来国内基建投资增速放缓。根据国家统计局数据，2017年基建投资同比增速为14.93%，2018年下降至1.79%，2019年仅为3.33%，2020年Q1国内基建投资增速降至-16.36%。
    2018年以来国内基建投资增速明显放缓，主要原因有三个方面：（1）地方政府债务约束，举债能力下降；（2）减税降费力度加大，政府财政用于支持基建的资源减少；（3）尽管有新增专项债可作资本金，但专项债中基建领域的占比并不高，2019年仅为25%左右。
    另一方面，我国基建投资存量大，但流动性与资金使用效率较低。基建项目投入及运营周期一般长达10-30年，资金投入后长期失去流动性，资金使用效率较低。基建REITS相当于将现金流好的基建项目提前变现，盘活存量资产，形成良性循环，拉动基建投资持续增长。目前国内已具备大量优质基建项目，根据国家统计局数据，1981年到2018年，基础固定资产投资存量总量大概是420万亿元。除去非经营性资产以及折旧损耗，我国基建REITS能带动的投资资金仍十分可观。
    本次公募基建REITS的推出，基础设施投融资领域的改革尤为迫切。REITS可以盘活大量的存量资产，有利于防范地方债务风险、降低杠杆率，为新建项目提供资本金，是稳投资、补短板的工具，有助于通过市场化吸引社会资本参与基建项目，借助资本市场公开透明的定价机制，推动基础设施建设高质量发展。也有助于满足疫情后加大基础设施建设、特别是新基建建设的需要，若后续税收优惠政策的及一系列规章制度能够顺势跟上就更加完美。

    下面老师给大家解读下这份通知，重要内容都在公告里面，大家仔细听！
    1、REITS发展方向解读
    基础设施与持有型房地产是REITS的两类基础资产。从全球REITS的发展经验来看，这两类资产的REITS市场均运行良好，发展成熟。应该说，无论从哪个领域开始试点，理论上均具备可行性。大白话就是如果刺激经济的话，就比方说搞基建，对当前咱们国家来说用REITS的话是最好的选择。
    咱们国家应对经济下行，首先想到的就是基建。因为基建作为国家的基础设施建设，潜在的提高了国家经济的运转效率，就比方说有了高速公路，那从北京到上海的时间就会缩短。而基建投资呢，需要大规模的资金，这些资金以前都是由国家财政部或者是央行进行拨款，或者是以发行债券的形式筹集。但无论是拨款或者说是以债券形式筹集都是需要偿还的，对于城建方很难有这么大的资金实力。城建方多是当地的政府，而当地政府以前靠卖地收入，现在国家不让卖地了，所以他更承担不起这么大规模的基基础设施建设。而咱们REITS这个品种呢，他正好解决了这个资金来源的问题。就类似于股票，让广大投资者去买这个品种，然后筹集这些资金去搞基础建设，这不是两全其美的事情，作为投资者可以享受分红收益，作为证券发行方，他可以筹集资金去搞建设刺激国家经济。
    2、基础设施公募REITS的试点产品模式。
    即由符合条件的、具有公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司设立封闭式公募基金，公开发售基金份额募集资金，并通过购买基础设施资产支持证券(ABS)的方式完成对标的基础设施资产的收购。取得基础设施项目完全所有权或特许经营权，同时积极运营管理基础设施项目，以获取稳定现金流，并将90%以上可供分配利润，按要求分配给投资者的封闭式基金产品。
    这种模式，市场中称之为“公募基金 + ABS ”模式。该模式可操作性很强。试点项目投资金额数亿至数百亿不等。该模式下，公募基金可购买基建REITS，基金可在交易所上市交易。原始权益人必须参与战略配售，份额不少于发行量20%，持有期不少于5年。试点项目投资金额数亿至数百亿不等。
    简单说就是REITS规模在数亿数百亿级别，上市的时候主要发行人持有不得低于发行量20%的比例且五年内不得变卖。剩余的比例均面向市场投资者，咱们要参与的就是这部分。
    关键是该模式应用公募基金作为载体实现公开募集和公开上市，以此来降低不动产投资门槛，为广大公众投资者配置不动产资产提供可能，为居民提升财产性收入提供高质量的大类资产保障。确定推进基础设施REITS工作的基本原则。
    3、符合国家政策，聚焦优质资产，坚持市场化原则，坚持权益导向，稳妥开展试点工作，推动长期健康发展。其中，坚持市场化原则是保证中国REITS市场长期健康发展的核心。中国REITS市场的最终目标是建设一个公开、透明、有效的市场，保护投融资双方的利益，为投融资双方创造价值。
    4、列示基础设施REITS试点的项目要求
    试点项目要求的设定，有两个重要的出发点。一是为REITS长期健康发展开创一个良好的开端。二是服务于国家发展战略。
    具体要求包括三个方面：大家重点看下具体项目哈
    聚焦重点区域：优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点；
    聚焦重点行业：优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。
    聚焦发展战略：鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点，聚焦优质项目。
    强调一点哈，通知中所提到的优质项目，核心在于权属清晰，具有市场化经营模式，具有持续、稳定现金流，发起人及运营企业具备持续经营能力。
    在市场化原则下，优质项目最终要得到投资人的认可。也就是必须是好项目，能持续赚钱的项目。
    下面在讲解一下同学们比较关注的问题，国内REITS推出的时间、如何参与，风险怎么样，大家仔细听哦，不然小心错过一个亿！
    1、国内REITS推出的时间问题。
    在这里老师简单的谈一下我的看法，2018年年底的时候，习总书记提出成立科创板的想法，那我们国家在去年年中的时候就已经完成了科创板的建设工作了，并且有一大批公司已经成功上市。
    原因很简单，就是在中美贸易战的压力下我们需要通过振兴自己国家的科技领域的高端制造水平，逐步降低对外的依赖，所以说政策指向，成立的效率会很高。所以国内REITS快的话今年年底之前可能会面世，当然，还是以实际进展为准。
    其次，在新冠病毒对全球经济造成的巨大的影响，给经济和金融市场都带领很大的不确定性，我们国家借鉴2008年的做法，在经济不好的时候需要通过基建来扩大内需，提供更多的就业岗位并且能够拉动经济增长。
    我们国家当下的经济受到新冠病毒的影响严重，在政府两会中并放弃了经济增长的目标，所以当下政府的工作重点与核心很明确就是需要通过加大基础设施建设来稳住经济。在此背景下，政府需要极大程度的调动民间的资本来刺激经济的增长，抑制经济进入萧条状态，所以理论来讲，越快越好。
    2、国内首批REITS如何参与？
    REITS本质上就是上市的基金产品，具体如何参与还得等到产品面世才可以准确得知。这个目前国家还没有出明确的细则，所以老师不能乱说，咱们还是要等等进一步的消息。
    3、国内首批新基建REITS风险问题
    REITS的风险主要来源于底层资产的风险，和该品种在市场中交易面临的流动性风险和市场风险。而核心其实还是与该产品的底层资产运行状况密切相关。
    所以说我们去挑选REITS也需要对底层的投资项目要有一定的理解，只有这样才能做到心中踏实，深刻了解，以获得更好的收益。
    4、基建REITS的收益情况
    在解决这个问题之前，咱们要先了解下类REITS。
    2015年，鹏华前海万科REITS成立，以深圳前海地区优质商业地产为基础资产，面向公众募集并在深交所挂牌交易，大大增强了产品的流动性，也是国内第一只符合国际惯例的公募REITS产品。
    鹏华前海万科REITS作为首个公募基金为载体发行的类REITS，但在发行之初，郁亮便在万科临时股东大会上表示，这并不是真正的REITS，尚未解决增值税问题。所以只能算是类REITS,不过作为唯一的一家公募REITS，对咱们的参考意义还是很强的。
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    大家可以看一下鹏华前海万科REITS，五年时间累积收益35%！平均下来每年7%左右，大家觉得这个收益怎么样？
    可能有的同学可能觉得不高，但是大家要知道，我们购买REITS的收益来源于两部分，第一部分分红收益，第二部分是价差收益。
    第一部分分红收益：
    政府为了需要成功把这一块的准备工作做好，所以第一批次的底层资产，这些公共事业或者公共项目单位的收益质量当属上成，与此同时，税收上会减免，让利于底层资产，这样大家拿到的分红就是很可观的。所以第一批次问题不大，但随着时间的推移可能出现底层资产良莠不齐的情况，就如股市一样是同样的道理。
    此外，老师想强调的是分红收益非常稳定，大家可以看一下其累计收益的图表，几乎就是一条直线，控制风险能力一流！鹏华前海万科REITS做成这个业绩收益这个样子并没有引起市场多大的关注，主要原因就是税收压制了底层资产的收益状况，所有说老师初步预计新基建REITS会有年化10%的稳定收益增长速度！跑赢通胀稳定增值的首选品种！
    第二部分价差收益：
    底层资产的品质将决定它上市后的表现，投资者都是聪明的，并且市场也是会认可优秀的不动产投资项目，所以说就像好公司的一个性质，除了有了比较可观的分红，此外还会有很不错的价差收益，像有实力的私募或者公募机构都有极大的可能参与，所以总体来说，得到市场的认可，表现不会差。
    首批基础设施公募REITs（以下简称基建REITs）方案公布，我国基建REITs的发展进入全新时代。
    下面就让我们一起看看有哪些新变化，好早做准备。
    我们知道，REITs一般是指房地产信托投资基金，也就是专门投资房地产的基金。但我国为了稳住房价，不让房价过快上涨，将REITs基金的投资项目从传统的房地产变成了基础设施，由此产生了符合中国特色的基建REITs最近，首批基建REITs方案正式公布，首创股份、渤海股份、东湖高新已经在上交所或深交所进行基建REITs的申报发行工作，公司旗下的相关项目均已公示。
    以下是首创股份、渤海股份、东湖高新三家公司申报的具体项目情况。
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    也就是说未来投资者投资到首批基建REITs里的钱，将用于这些项目的建设，因此产生的收益会通过分红的形式反馈给投资者。这也意味着我国基建REITs的发展进入到全新阶段，相信在各方积极推进下，首批试点项目落地指日可待。另外，安顺市供水总公司、中关村发展集团股份有限公司、海南海控能源股份有限公司、深圳市地铁集团有限公司正进行筹备工作，储备的项目涵盖了公路、仓储物流、市政设施、产业园区、数据中心，区域覆盖了京津冀、粤港澳大湾区、长江三角洲等国家重大战略区域。
    从上面公布的项目来看，基建REITs的主要投资项目以稳健型资产为主，项目集中在交通、水电气热、污水垃圾、新基建、产业园区等基础设施补短板行业及新型基础设施行业。这些行业现金流稳定，受当前经济波动影响较小，具有可预测的现金流。盈利情况也比较好，一些轨道交通项目为使用者付费，可以持续盈利，比如铁路、地铁。
    Tips：基建REITs的项目审核标准还是挺严的，对项目盈利能力有一定的要求，地铁方面仅有盈利能力最强的深圳地铁筹备申报了基建REITs，所以大家不用担心标的资产的质量问题。**在产品上，基建REITs的投资收益稳定，风险较低。
    监管部门规定基建REITs的净收入分配不低于年度可供分配金额的90%，在符合分配条件的情况下每年不少于1 次。也就是说基建REITs每年要拿出90%以上的净收入分红，而且每年不少于1次，确保了投资者的收益。从基建REITs提出后，毕竟这是利国利民的大好事。对于政府而言，基建REITs为基础设施建设带来了大量资金，缓解国家财政压力，推动国家基础设施建设、发展。同时，也完善了我国的投资体系，促进了我国金融市场的发展。对于基建企业而言，基建REITs作为一种低成本融资工具，能够有效地解决基建领域资金筹措的难题，盘活存量资产，提高基建企业投融资能力，从而加快新基建的建设、布局。对于我们投资者来说，基建REITs为我们提供了一种风险适中、流通性好、收益较高的新投资工具，帮助我们优化投资组合、降低投资风险。
    同时，基建REITs也为投资者提供了直接参与基础设施投资项目的途径，既可以支援国家建设，又可以享受国家发展带来的红利。
    总结，国内REITS的推出是顺应时代的产物，国家政策所向，我们值得去关注，推出时间迫在眉睫，我们需要在它正式推出前对它的基本原理搞明白，我们可以领先别人一步，捷足先登！大家有没有信心！



    第八周视频课——财务自由货币基金、逆回购、可转债套利投资方法
    常用的现金管理工具有三个，一个是货币基金，一个是逆回购，一个是可转债
    这三个工具的共同特点是：流动性强、无风险或低风险、收益率高于1年期定期存款
    〇 什么是货币基金
    货币基金是基金的一种，有时也被简称为“货基”，它的钱用于投资货币市场工具。
    “货币市场工具”是什么工具呢？“货币市场工具”主要包括期限在1年期以内的大额存单、央行票据、债券、债券回购、商业票据等投资工具。
    货币基金并不保障本金安全，但是货币基金的性质决定了货币基金在现实中极少发生本金亏损的现象
    〇 货币基金的特点有：
    1．本金安全。风险极低，在现实中极少发生本金亏损。一般来说货币基金被看作现金等价物。
    2．流动性强。流动性可与活期存款媲美。买卖方便，资金到账时间短，场内货币基金当天卖掉，下个交易日可取。
    3．收益率较高。远高于同期银行活期存款收益，略高于同期1年期银行定期存款。
    4．交易成本低。买卖货币基金一般都免收手续费、认购费、申购费、赎回费。
    5、投资门槛低。场内货币基金10000元起投。
    〇 货币基金的风险：
    货币基金的风险极低，约等于无风险。
    一般来讲，在同时满足下列两个条件时，货币基金才有可能会发生亏损：一是短期内市场收益率大幅上升，导致债券价格大幅下跌 ; 二是货币基金同时发生大规模赎回， 不能将价格下跌的债券持有到期， 抛售债券后造成了实际亏损。只要这两种情况不同时发生，货币基金就不会出现亏损。
    据测算表明，单日货币市场基金发生本金亏损的可能性很小，概率为0.06117%。如果持有时间超过一周，则本金损失的概率接近于0。随着持有期的延长，亏损的概率会降到非常低。
    另外国内货币基金按规定不得投资股票、可转换债券、AAA级以下的企业债等品种，因此发生信用风险的概率更低。
    〇 货币基金分为两种：
    一种是场外货币基金，这种货币基金在基金公司的官网上进行交易。有的也可以通过银行进行交易。另一种是场内货币基金，场内货币基金可以通过证券账户进行交易或申购赎回。
    场内交易型货币基金当天可以买进卖出，比买卖股票还方便。对于现金管理来说，我们只做场内交易型货币基金就可以了。
    因为场内交易型货币基金在交易时间内可以随时转换成逆回购、股票、指数基金等其他投资工具。当其他投资工具有更好的投资机会时，我们可以卖掉货币基金然后买进其他投资工具。这非常方便快捷。这点是场外货币基金做不到的。
    目前我国的场内货币基金分为 3 类：交易型、申赎型和交易兼申赎型。申赎型货币基金申购赎回的效率比较低，我们不用考虑。我们只做交易型和交易兼申赎型货币基金就可以了。

    ■     我们先来看一下什么是“每百份收益”？
    每百份收益就是你每持有100份建信添益每天能赚多少钱。100份大概1万元。我们可以看到建信添益最近3年每天的“每百份收益”在0.4到1.2元之间波动，这说明持有100份建信添益，每天能赚0.4到1.2元。如果持有1000份的建信添益，每天能赚4到12元，以此类推。
    想要知道一只货币基金具体的每日收益，看一下    “每百份收益”就可以了。我们可以看到2020年一季度货币基金的收益率大幅下降，这主要是央行为了应对疫情进行大规模货币宽松导致的。在货币基金收益率较低的时候可以通过货币基金+逆回购或货币基金+可转债套利的方式提高收益率，具体方法咱们在实践课上会讲解。
    〇     我们再来看一下什么是“7日年化收益率”：
    “7日年化收益率”是货币基金最近7天的平均收益水平，是通过计算最近7天收益率的几何平均数得出的。“7日年化收益率”    并不能准确反映货币基金当前的实际盈利情况。
    原因有二： 第一，“7日年化收益率”是根据过去7天的收益算的平均值，并不能及时反映货基最新的收益水平。比如说前6天收益都很低，第7天收益突然高了很多，但是经过这么一平均，总体收益会被前6天拉低，最后出来的“7日年化收益率”看起来就不会太高。但是实际第7天的收益却会很高。由此可知，“7日年化收益率”    反映的信息是滞后的。
    第二、 实际计算中，不同基金公司对货币基金的“7日年化收益率”的计算方法有所不同。不同的计算方法也会造成“7日年化收益率”结果的不同。所以如果两只货基采用了不同的计算方法，最后出来的“7日年化收益率”就没办法直接比较，也就是说“7日年化收益率”    之间可能不具有可比性。
    基于以上两个原因，我们可以说，看“7日年化收益率”    无法得知基金当前的收益水平。很多货币基金都喜欢用“7日年化收益率”来吸引投资者买，这往往只是个噱头，同学们不要看到“7日年化收益率”高就买。既然“7日年化收益率”靠不住，同学们还是看“每百份收益”吧。
    查询网站：    百度搜索 集思录 [https://www.jisilu.cn/data/repo/**]()
    〇 场内货币基金的分红规则：
    从收益计算方式来看，上交所的交易型货币基金的计息规则都是算头不算尾，即买入当天享受收益，卖出当天不享受收益。深交所的交易兼申赎型货币基金的计息规则都是算尾不算头，即买入当天不享受收益，卖出当天享受收益。
    由于上交所与深交所的计息规则不同，就为投资者带来了套利机会。
    〇 比如投资者可以进行如下套利：
    1、在周五卖出深交所的货币基金，比如“保证金” ，获取自周五到周日的三日收益。
    2、同时用该资金在周五买入上交所的货币基金，比如华宝添益等，获取自周五到周日的三日收益。
    这样投资者可以在周末多赚2个计息日，实现7天计息9。有兴趣的同学可以试一下。
    在利息结算方式上，上交所的交易型货币基金在投资者全部卖出时才以现金方式将收益支付给投资者。卖出部分基金时不支付对应的收益。
    深交所的交易兼申赎型货币基金在持有期间每月支付收益。全部卖出时支付剩下的所有收益，部分卖出时不支付收益。
    至于买什么货币基金比较好？前面已经说过了，买规模大、收益率高的就可以了。

    〇 什么是逆回购：
    所谓逆回购，本质就是一种有抵押的短期放贷行为。有闲钱的人通过逆回购市场把钱借出去，获得固定的利息收益；缺钱而手里有债券的人，用债券作抵押获得借款，到期后还本付息。对于借钱给别人的行为我们叫逆回购，对于抵押债券借钱的行为我们叫正回购。
    逆回购其实就是债券抵押贷款，和房地产抵押贷款差不多。只是这个期限非常短而已。
    〇 逆回购的主要特点有：
    1.安全性高。风险极低或者说是没有风险，安全系数和银行存款一样。借钱的人需要用国债或高信用等级企业债作抵押，证券交易所监管，不存在资金不能归还的情况；
    2. 收益率相对较高。和活期存款相比，收益率要高很多。在月底、年底市场资金短缺时，7天期逆回购的年化收益率可能高达20%左右。不过这个收益率不是持续的，如果长期操作逆回购，年收益率会比1年期银行定期存款稍高。
    假如1年期定期存款的收益率为3%，逆回购的年化收益率大概为3%-4%之间。
    3.操作方便。直接在证券账户中操作，到期后资金自动回来，无需过问。
    4.品种期限选择多。从1天期到182天期，有多种期限可以选择，方便进行现金管理。最常用的品种是1天期、3天期和7天期。
    5. 手续费低。手续费是根据操作的天数计算，10万的话，做1天期逆回购就是1元，做2天期的，就是2元。手续费30元封顶，91天期和182天期的手续费都是30元。
    〇 注意：
    通过逆回购的特点，我们发现逆回购是一个很好的现金管理工具。
    不过有一点要注意，钱借出去以后，一定是要到期后才能回来。比如有同学做了7天期的逆回购，那么钱一定是在7天后的交易日回来。如果中间急需钱，是拿不回来的，只能想其他办法啦。
    〇 逆回购的风险：
    逆回购没有风险。这是因为借钱的人需要抵押债券，万一到期后借钱的人还不了钱，那么他抵押的债券就会被卖掉还钱。因为债券是高信用等级的债券，短期内债券价格基本没有什么大的波动，而且借钱人借钱的额度一般不能超过所抵押债券价值的90%。所以即使借钱人还不了钱，债券卖掉后肯定也是够还钱的。
    上交所的逆回购代码是以204开头的，一共有9个品种，其实就是9种期限。我们可以看到具体期限有1天期、2天期、3天期、4天期、7天期、14天期、28天期、91天期、182天期。
    通过集思录这个网站可以很方便的查看逆回购 https://www.jisilu.cn/data/repo/
    〇 什么是可转债？
    可转债是上市公司发行的在一定条件下可以转换成股票的债券。每个可转债背后都有一家上市公司，每张可转债都对应着一只股票，这只股票也叫作可转债的正股。
    这么看来可转债的优势就比较明显了，当正股上涨的时候，可转债可能涨的比正股还多；当正股下跌的时候，可转债跌的比正股少甚至还可能会上涨。
    这种低风险高收益的事情为什么会出现在可转债身上呢？
    这是因为可转债具有债券和股票的双重特性，当可转债的价格在100元左右特别是小于100元的时候，可转债会表现出很强的债券特性，债券的特性就是到期还本付息，无论什么价格买进，到期后都能收回债券的本金和利息，每张可转债大概能收回103-110元不等。所以当可转债的价格小于100元时，即使正股的价格跌幅很大，可转债的价格也可能跌幅很小甚至是上涨。当可转债的价格大幅高于100元时，可转债会表现出很强的股票特性，和正股同涨同跌，但幅度有可能更大。可转债的债券和股票双重特性说的更直白一点，就是可转债的收益下有保底，上不封顶。
    〇 可转债的特点：
    1、可以转股。可以转股指的是可转债可以以事先约定好的价格转换成股票。比如尚荣转债的转股价为4.89元，转股起始日为2019年8月20日。
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    这表示从2019年8月20日这天起，尚荣转债的持有人可以以4.89元/股的价格把手中的尚荣转债转换成尚荣医疗的股票。具体的转换数量用尚荣转债的面值100元除以4.89元/股可以计算出来，为20.45股，股数需要取整数，为20股。20股占用的金额为20股乘以4.89元/股，为97.8元。100元减去97.8元还剩下2.2元，这2.2元会变成现金返还到尚荣转债持有者的证券账户中。如果尚荣转债的持有者转股的话，每一张债券就会变成20股尚荣医疗的股票，外加2.2元的现金。这里说一下，可转债的面值都是100元，面值在可转债发行的时候就确定好了，和后期可转债的交易价格没有关系。
    可以转股是可转债最基本也是最重要的特点。就是因为可以转股，可转债才有了股票的特性，才有了可以获得高收益的可能。也正是因为可以转股，可转债才有了低风险甚至无风险套利的机会。
    2、可以下调转股价。
    上市公司在一定条件下可以下调转股价，下调转股价的条件也是事先约定好的，不同可转债可能会有不同，但是差别不太大。下调转股价的目的是为了降低可转债持有者的转股门槛，一旦可转债的持有者转股，上市公司就不用还本付息了。可以下调转股价是上市公司为了维护自身的利益而设定的一个自我保护条款，这个保护条款对上市公司利弊各半，有利的地方是可以避免可转债持有者的强制回售，也可以促进转股。弊端是下调转股价，可转债持有者能转换更多的股票，会更多的稀释大股东的持股比例。比如尚荣转债的转股价为4.89元，一张可转债能转换20股尚荣医疗的股票。如果转股价下调到4元，那么一张可转债就能转换25股尚荣医疗的股票。上市公司大股东的持股比例会被更多的稀释，大股东的损失会更多。所以下调转股价对于上市公司来说，是有代价的，是一次关于利益的取舍。
    对于可转债持有者来说，下调转股价有利无害。下调转股价，意味着债券持有者可以转换更多的股票。所以每当上市公司要下调转股价的时候，可转债都会有一定的涨幅。比如济川药业2020年2月14日周五晚上发布了董事会提议下调转股价的公告，2月17日周一济川转债就上涨了9.42%，所以下调转股价也意味着上市公司给可转债投资者送钱。
    3、可以强制回售。当满足一定条件的情况下，可转债持有者可以把可转债以一个特定的价格卖给上市公司。上市公司必须要买，不然就违法啦。比如从2023年2月14日起，如果尚荣医疗的股价在连续30个交易日的收盘价低于当期转股价的70%时，尚荣转债的持有者就可以以100元的价格把尚荣转债卖给上市公司。回售价是发行可转债的时候就确定好的，这个价格不会低于100元，具体价格由上市公司来定。回售价一般都是100元，也有会高于100元的，比如辉丰转债的回售价就是103元。
    强制回售条款是用来保护投资者利益的，这个条款的存在会迫使上市公司下调转股价或进行股票市值管理。另外由于强制回售条款的存在，也让可转债在某个阶段可能出现无风险套利的机会。比如在回售期内，符合回售条件的情况下，如果可转债的价格低于回售价，买进可转债回售给上市公司，就可以获得无风险收益。
    4、可以强制赎回。强制赎回指在一定条件下，上市公司可以以事先约定好的价格从可转债持有者手中强制买回可转债，无论当时可转债的市场价是多少。比如从2019年8月20日开始，在满足强制赎回条件的情况下，尚荣医疗可以以100元的面值加当期应计利息的价格从尚荣转债持有者手中买回尚荣转债，哪怕当时的市场价格涨到了300多元。
    这个条款是为了保障上市公司的利益而设定的，目的就是为了迫使可转债持有者转股，上市公司就不用还本付息了。不过虽然这个条款对上市公司有利，但是这个条款也并不会真正损害债券持有者的利益。因为债券持有者完全可以通过卖出可转债或者转股来避免手中的可转债被低价赎回。另外这个条款的存在也为可转债创造了套利机会，因为上市公司在转股期内有很强的动力让可转债涨到130元以上并至少维持15个交易日。
    5、可以持有到期。可转债首先是债券，债券最主要的特点是到期还本付息。所以在100元以下买入可转债的话，最坏的结果就是持有到期收回本金和利息。这个特点决定了可转债投资的保底收益，这也是为什么可转债投资可以无风险的根本原因。
    6、可以套利。套利是指利用规则导致的双轨价格，进行低买高卖，赚取确定性的收益。由于可转债具有可以转股、可以下调转股价、可以强制回售、可以强制赎回、可以持有到期等特点，这些特点在某个阶段可能会导致双轨价格出现，通过低买高卖、买入回售或买入转股等方式可以获得低风险甚至无风险的确定性收益。
    可转债的套利方式有多种，封老师认为有2种方式比较适合同学们管理现金，提高收益率。这2种套利方式咱们在下面的课程中会讲解一个，在实践课上会讲解一个。
    7、可以T+0交易。可转债当天买进后当天就可以卖出，流动性非常强。这个特点对投资者意义不大但对投机者意义重大，因为他们一天当中可以买卖很多次，能给投机者们带来强烈的赌博快感。
    〇 可转债的风险主要有：
    1、价格下跌的风险。价格下跌的风险主要指的是在可转债价格大于130元以上的时候买入，价格下跌可能会导致亏损，因为130元以上的可转债基本上就等于一只股票。而在价格小于100元时买入可转债没有价格下跌带来的风险，最坏的结果就是持有到期收回本金和利息。化解价格下跌的风险最有效的方式就是不在100元以上买入，套利的时候除外。
    2、债务违约的风险。虽然沪深两市历史上没有一只可转债违约，但是不代表未来不会有。化解债务违约风险最有效的方式是选择财务状况合格的上市公司发行的可转债。
    3、被暂停或终止上市的风险。发行可转债的上市公司连续2个会计年度净利润亏损的，可转债会被暂停上市，在第3个会计年度仍然亏损的，可转债会被终止上市。这里说一下可转债被暂停上市或终止上市并不代表可转债持有者一定会亏损。可转债被暂停或终止上市以后，可转债持有者依然可以进行回售或持有到期收回本金和利息。可转债被暂停或终止上市带来的主要是流动性风险，可转债持有人不能随时卖出手中的可转债。化解被暂停或终止上市风险最有效的方式是不买连续亏损的上市公司发行的可转债。
    〇 下面我们就来学习一个适合现金管理的可转债套利方法。
    在100元以下买入处于转股期内的优质可转债。
    这种套利方法的逻辑是上市公司为了不还本付息，在转股期内有动力让可转债的价格上涨到130元以上，从而迫使可转债持有者把手中的可转债转成股票。也就是说上市公司只要不想还钱，可转债在转股期内的价格至少要有15个交易日不低于130元才行，所以在100元以下买入，未来可转债极大概率会涨到130元以上。
    用这种套利方法需要注意3**个关键要素：100元以下买入、处在转股期内、优质可转债。**
    为什么要在100元以下买入呢？这是以防最坏的情况出现，还可以持有到期获得本金和利息。另外在100元以下买入还能提高未来的收益率。买入价格低于100元越多越好，如果能低于90元未来的收益率就更高。同学们记住，这个条件是必须要遵守的，100元以上坚决不买。
    为什么要买入处在转股期内的可转债呢？因为处在转股期内的可转债 在连续30个交易日中有15个交易日价格大于130元的情况下，上市公司就可以强制赎回，所以处在转股期内的可转债价格更容易上涨。整体来看，可转债的剩余年限越短越好。当然这个条件不是必须的，如果可转债的价格在可转股日前1-2个月出现了很好的价格，比如在90元左右，也是可以考虑买进的，因为90元左右的价格不太容易遇到。
    为什么要买入优质的可转债呢？优质的可转债更容易涨到130元以上被强制赎回。这里强调一下优质的可转债不是指非常优秀的上市公司发行的可转债，恰恰相反非常优秀的上市公司发行的可转债不会被强制赎回的可能性反而更大，因为非常优秀的上市公司往往有大量现金，到期还本付息对它们没有压力，而可转债的利息一般都很低，以很低的利息使用6年借款，到期还本付息也很划算。由于非常优秀的上市公司股权更有价值，它们并不那么希望让可转债去转股，所以非常优秀的上市公司没有动力让可转债涨到130元以上。这里优质的可转债指普通上市公司发行的可转债，这些上市公司账上的现金不如有息负债多，可转债到期还本付息有一定的压力，它们更有动力让可转债转股。当然上市公司的财务状况也不能太差，太差的话就有可能会出现债务违约。
    怎么知道上市公司既不是太好，也不太差呢？通过上市公司的三大财务报表我们就能很容易的判断出来。想用好这种套利方法的同学一定要好好的学习咱们后面的财务报表分析课程。

    10月28日 第八周晚实践课
    1.货币基金价格低于多少适合买入？
    100元。没百份收益就是持有100份货币基金每天能赚多少钱。100分大概1万元，低于100元买入，既可以获得价差收益，又可以获得利息收入。
    2.我们闲置期大于1个月和小于1个月的资金分别适合买货币基金还是国债逆回购？
    把闲置期大于1个月的资金买货币基金，闲置期小于1个月的资金做逆回购。
    3.深交所和上交所的国债逆回购起购价分别是多少？
    深交所的逆回购，1000元起购。上交所的逆回购10万元起购。
    4.可转债逃离方法的3个关键要素是什么？
    100元以下买入、处在转股期内 、优质可转债。核心是需要分析公司。

    1、货币基金和逆回购套利
    深交所：算尾不算头；举例，招商快线
    上交所：算头不算尾；举例，华宝添益
    规律：周五计息，自动顺延周六和周日计息。
    套利：1.在周一买入，周五卖出深交所的货币基金，资金可用不可取，会自动顺延周六和周日两天利息。
    2.同时用该资金在周五买入上交所的货币基金，最终实现国币基金7填计息9天。
    国债逆回购+上交所货币基金：周四购买逆回购，购买1天期，周五到期自动可用，直接买入上交所的货币基金，这样组合在一起可以获得6天的收益。
    2、可转债套利
    可转债套利需要有严密的逻辑，必须同时满足一下条件才能套利成功。
    【可转债套利条件】：1.可转债处于转股期；2.可转债转股价值相对正股有折价，也就是溢价为负值。以上2个为先决条件。3.正股封住涨停板，且单手数占流通盘千分之五以上。（封板时间越早越好，且封板后无开板现象）这条为必备条件。
    【可转债注意事项】：1.可转债套利也是捡钱的机会，捡多捡少，心态要好。2.需要做公司分析。3.可转债套利必须满足套利条件。

    11月1日前十周视频总结
    存量市场，房子量稳定。增量市场，在不断发展，盖房子。
    前十周的重点是货币基金、可转债、打新债、指数基金定投、A股市场分析。
    打新债：顶格收购，多开户同时打新债。
    可转债概念：债券通俗来讲就是借条，具有流通性，可以交易。可转债的利息要比普通债券低很多。打新债就是申购新发行的可转债。可转债打新就好了。上市当天就买。
    注意发债公司和溢价率。发债公司越好，价格越高，上市当天涨幅越高。
    溢价率越低越好，负数最好。溢价率太高，可以不打。
    指数基金定投：
    每个月坚持定投；越没钱，越要买。坚持就好。

    11月2日加餐打新股操作指南
    打新股基本上稳赚不赔。新股上市后一般会大幅上涨，沪深普通A股一般会连续涨停，科创板和创业板股票上市首日就可能暴涨几倍甚至十几倍。比如，主板市场的药明康德上市后连续13个涨停，从发行价21.6元一路涨到130元。这意味着投资者中一签（1000股）就可以赚10.8万元。比如，科创板的国盾量子，上市首日涨923.91%。中一签（500股），就可以赚17.6万元。
    1、什么是打新股？
    打新股是指申购新上市的股票，如果中签的话，就有资格以发行价购买即将上市的股票。从历史数据看，打新股亏钱的概率很低，而一旦中签，收益大概是几千到几十万不等。所以建议大家积极参与打新股。
    【注意】缺少成长性的超级大国企上市，不建议申购。一是收益不会太高，二是风险较大。像中国石油上市价就基本上是几年间最高价了。
    当然，申购石油门槛的，需要你的证券账户里持有一定市值的股票。具体要求如下：
    申购者必须在T-2日前的20个交易日里，每天平均持有的股票市值在1万元以上。（T为你申购的日期）
    另外，沪深两个市场是分开算的，如果要申购深圳的新股要有深圳的股票市值，申购上海的新股要有上海的股票市值。简单的来说，在申购新股的前两天，如果你有市值1万元以上的沪市股票（在上交所上市的股票），并保持20个交易日，就可以申购沪市新股；如果有市值1万元以上的深市股票（在深交所上市的股票），并保持20个交易日，就可以申购深市新股。
    【强调一下】持仓市值必须是A股股票，像指数基金或者通过港股通购买的港股都不算。
    具体申购额度是按持有的股票市值计算的，具体规则如下：
    沪市：每1万元市值，可以申购1000股，配1个号。深市：每5000元市值，可申购500股，配1个号。
    这里的“1000股”和“500股”，是最低的申购单位。配好就相当于彩票上的号码，抽签时会通过摇号的形式选出中签号码，中一个号就是中一签，沪市新股中一签就是1000股，深市新股中一签是500股。所以，你手中持有的股票市值越高，获得申购额度越大，配的号越多，参加“摇号”时中签的概率就更大。当然，这种申购额度也是有上限的，一般几千股到十几万股不等，所以在填写申购数量时直接根据APP给的额度提示填写就好了，超出这个额度会显示废单。
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    2、打新股流程
    符合股票市值要求后就可以打新股了，具体申购时间如下：
    上交所：上午9:30—11:30，下午13:00—15:00；深交所：上午9:15—11:30，下午：13:00—15:00。
    上述时间均为交易日时间（除法定节假日、周末外，均为交易日）。
    打新股需要在证券账户中进行，以“涨乐财富通”APP为例：
    【申购步骤】打开APP点击交易——打新神器——新股申购——勾选可申购的新股——立即申购——确认申购
    【查询申购结果】打开APP点击交易——打新神器——查询我的申购——查询申购结果
    3、查询中签及缴费
    3.1、查询是否中签
    在申购新股2个交易日后，会公布中签结果。可以在【查询我的申购】中查看是否中签。如果中签的话，一般证券公司也会发短信提醒的。
    3.2中签后缴费金额和时间
    新股申购款=中签股数 X 新股发行价。举例，如果你中的是沪市新股，那么中1签就是1000股，假设新股发行价为10元/股，那么需要缴纳申购款1万元。在公布中签结果当天的16:00前，通过银证转账转入1万元到股票账户，就完成缴款了。
    中签后没钱付，放弃缴款会有什么后果？
    一旦12个月内累计出现3次放弃缴款，你就会被拉入“黑名单”，之后半年内失去打新资格。所以我们还是要及时查询中签结果，准备好足够的资金。
    4、如何提高打新股的中签率？
    4.1增加配号数
    持有的股票市值越高，获得的配号数就越多，相应的中签率也会越高。当然，大家千万不要为了提高新股中签率而去乱买股票，一定要掌握好技能，等待好机会再买入。
    4.2同时申购多只新股
    目前A股一天发行多只新股已经是常态，我们可以用同一市值申购多只股票，不用担心账户市值不够，因为打新股的市值是可以重复使用的，额度都是单独计算的。简单来说，如果你有足够的钱，哪怕你手中持有的股票市值只有1万元，也可以买买买。当天有多少新股就申购多少只，但每个账户对每个新股只能申购1次，不能重复申购。
    4.3坚持申购
    5、新股上市时间查询
    一般来说，新股中签后，从申购日算起1-2周左右会上市。
    【查询方法一】我们打开APP，点击交易——打新神器——新股新债发行计划——新股——已发行待上市，就可以查询上市时间了。
    【查询方法二】打开下方链接——找到想查询的新股——查看上市日期（其中，未填时间的空白格代表未公布上市时间）【新股上市时间查询网址】http://data.eastmoney.com/xg/xg/default.html
    6、新股上市后的卖出攻略
    一般来说，普通的新股不再涨停（不涨到当日最高涨幅限制）那天卖出，科创板新股上市首日卖出；创业板新股也是上市首日就卖出。
    6.1判断新股属于哪个市场或者板块
    6.1.1新股申购界面，软件会自动提示新股所属板块。
    6.1.2新股上市时，根据股票代码区分市场和板块。
    （1）沪深普通A股：沪市普通A股代码是以60开头，如贵州茅台的股票代码是600519；深市普通A股代码是以00开头，如洋河股份的股票代码是002304；
    （2）科创板A股，代码是以688开头。如：国盾量子，股票代码是688027。
    （3）创业板A股，代码是以300开头。如：华大基因，股票代码是300676。
    6.2什么是涨停板
    交易所规定的股价一天中涨（跌）最大幅度为前一日收盘价的某一百分数，不能超过此限。涨停板，就是指当天股价达到最高限度，价格停止上涨。
    6.3沪深普通A股的新股卖出
    主板市场新股上市后，第1天的涨幅限制是44%，之后大概率会出现连续几天的涨停板（也就是每天涨10%左右），这个时候建议耐心持有。如果有一天你持有的股票价格第一涨停板价格，也就是说上涨幅度没到达最高限度，建议当天及时卖出。
    举个例子：京北方（002987）在2020年5月18日没有封住涨停板，就要及时卖出！
    6.4科创板、创业板新股卖出
    科创板、创业板新股，上市首日就会快速达到合理估值上方，直接卖出就好了。一般来说，股市性情越好，新股上市后上涨幅度越高，打新的收益也就越高；股市性情不好，打新收益也会下降，但大概率还是能赚钱的，亏损的可能性非常低。所以放心申购新股就好。

    沪市可转债停牌机制：
    1）【首次】涨跌超过20%将停盘30分钟；
    2）涨跌【只要】超过30%将停牌至14:57；
    3）14:57以后不熔断；（从9:30开始计算，也就是说到10点）超过30%直接停牌到14:57，到时候再卖

    深市可转债停牌机制：（2020年6月8日起实行）
    1）涨跌幅【首次】达到20%停牌30分钟；
    2）涨跌幅【首次】达到30%停牌30分钟
    3）14:57以后不停牌，正常交易
    4）非首次涨幅不设限，但交易所可根据【交易情况】决定是否进一步采取盘中风险控制——停不停，看交易所脸色

    沪深异同：
    【同】首次涨跌到20%，停牌30分钟
    【异】涨跌到30%，沪市直接停牌到14:57，深市停30分钟（但深市强调的是首次）

    代码判断——深市还是沪市
    【沪市】代码11开头
    【深市】代码12开头

    第九周视频课
    保险是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限等条件时承担给付保险金责任的商业保险行为.
    保险的主要功能有：风险保障、投资理财、资产保护、避税。
    保险产品有人身险和财产险两大类。人身保险包括人寿保险、健康保险和意外伤害保险。
    〇人寿保险：以被保险人的寿命为保险标的，以被保险人的生存或死亡为给付条件的人身保险 ，简称寿险。人寿保险主要保障的是被保险人短命或长寿的风险。人寿保险又可以细分为定期寿险、终身寿险、生存保险、生死两全、养老保险。
    ■ 定期寿险：指在保险合同约定的期间内，如果被保险人死亡或全残，则保险公司按照约定的保险金额给付保险金；若保险期限届满被保险人健在，则保险合同自然终止，保险公司不再承担保险责任，并且不退回保险费。定期寿险的保险期限有10年、20年、30年，或到60岁、70岁等约定年龄等多项选择。
    ■ 终身寿险：终身提供死亡或全残保障的保险，一般到生命表的终极年龄100岁为止。如果被保险人在100岁之前死亡，保险公司将给付受益人相应的保险金。如果被保险人生存至100岁，则向其本人给付保险金。
    ■ 养老保险：以人的生命或身体为保险对象，在被保险人年老退休或保期届满时，由保险公司按合同规定支付养老金。养老保险主要包括传统型养老险、分红型养老险、万能型寿险等。
    〇健康保险：以被保险人的身体作为保险标的，使被保险人在疾病或意外事故所致伤害时发生的费用或损失获得补偿的一种保险。健康保险用来保障疾病带来的风险。健康保险按照保险责任，分为疾病保险、医疗保险、收入保障保险等
    疾病保险指以疾病为给付保险金条件的保险。疾病保险中一般需要配置重大疾病保险。
    ■重大疾病保险：是指以特定重大疾病，如恶性肿瘤、心肌梗死、脑溢血等为风险发生时，当被保人达到保险条款所约定的重大疾病状态后，由保险公司根据保险合同约定支付保险金的商业保险。重大疾病险按保险期限不同可以分为：定期重大疾病保险和终身重大疾病保险。定期重大疾病保险是为被保险人在固定期间内提供保障的重大疾病险。保障期限有10年，20年，30年等多种选择，也可以按年龄确定，比如保障至70岁。
    ■终身重大疾病保险：是为被保险人提供终身保障的重大疾病保险。
    终身保障有两种形式，一是为被保险人提供的重大疾病保障，直到被保险人身故；另一种是当被保险人生存至合同约定的极限年龄（如100周岁）时，保险公司给付与重大疾病保险金额相等的保险金，保险合作终止。
    〇 购买重大疾病险的注意事项：
    1、重疾的病种
    重大疾病险保障的病种数量并不是越多越好。这就像是一辆高档车配备了很多功能，但是有部分功能可能从来没有被使用过。在重大疾病的病种中，保监会统一规定的有25种。《发生率》显示，这25种重大疾病基本已经涵盖了多数的高发重疾险。这25种重疾在理赔中占比接近98%。在全部25种重疾中只有“6种病”的发病率占比居高不下，在较多年龄段中占比为60%-90%，最高的占比达94.5%。这6种病分别为恶性肿瘤、急性心肌梗塞、脑中风后遗症、重大器官移植术或造血干细胞移植术、冠状动脉搭桥术和终末期肾病。
    2、保险细则
    免赔条款，什么情况下是免赔，什么病免赔。选择对自己有利的。
    3、价格
    在满足自己保障需求的前提下，价格越便宜越好。保障范围不需要多，够用就好。
    〇 医疗保险：提供医疗费用保障的保险。包括医生的诊疗费、手术费、住院费、护理费等。挺有用，需不需要买依据自己的情况来定。
    〇 收入保障保险：指因意外伤害、疾病导致收入中断或减少为给付保险金条件的保险。具体是指当被保险人由于疾病或意外伤害导致残疾，丧失劳动能力不能工作以致失去收入或减少收入时，由保险人在一定期限内分期给付保险金的一种健康保险。
    〇 意外伤害保险：是以意外伤害而致身故或残疾为给付保险金条件的人身保险。意外伤害保险的责任是被保险人因意外伤害所致的死亡和残疾，不负责疾病所致的死亡。
    〇 人身意外伤害险和定期寿险的区别：
    1、人身意外伤害保险保障因意外伤害而导致的死亡，不保障因疾病而导致的死亡。定期寿险保障因意外和疾病导致的死亡。在死亡保障方面，定期寿险的范围更广。
    2、意外伤害保险保障因意外伤害导致的残疾，并依照不同的残疾程度给付保险金。定期寿险一般不包含残疾给付责任，有的虽然包含残疾责任，但仅包括保险合同约定的全残责任。
    3、相同保额的定期寿险要比人身意外伤害险的保费高很多，大概4倍左右。收入不高的家庭或者想节省保费的家庭可以选择提高意外险的保额来替代定期寿险。
    〇 财产保险：财产保险则是指以物质财产为保险标的的保险。家庭财产保险是以城乡居民室内的有形财产为保险标的的保险。家庭财产保险为居民或家庭遭受的财产损失提供及时的经济补偿。我国家庭财产保险主要有普通家庭财产险和家庭财产两全险。根据保险责任的不同，普通家庭财产险又分为灾害损失险和盗窃险两种。灾害损失险的保险标的包括被保险人的自有财产、由被保险人代管的财产或被保险人与他人共有的财产。家庭财产灾害损失险规定的保险责任包括：火灾、爆炸、雷击、冰雹、洪水、海啸、地震、泥石流、暴风雨、空中运行物体坠落等一系列自然灾害和意外事故。灾害损失险是我们买财产险的重点，比如我们买了一套房子，最好就要买灾害损失险。万一遇上了火宅、地震给房子造成重大损失就会得到赔付。
    〇 家庭保障体系的构建原则：
    1、根据家庭成员的角色和责任，确定保障的顺序、范围及水平
    在家庭收入有限的条件下，一个家庭中首先被保障的成员应该是家庭的经济支柱。只要家庭收入主要来源者健在，家庭的收入就不会中断。如果家庭遇到了意外风险，财务上还是有办法解决的。如果家庭收入主要来源者不在了，整个家庭收入就会中断，家庭生活就会陷入瘫痪。所以我们首先应该保障家庭经济支柱，在家庭经济支柱得到充分的保障后再保障家庭其他成员。
    比如小白家庭年收入50万，小白年收入10万，小白老婆年收入40万。小白老婆就是重点保障对象。小白老婆购买的保额要高于小白。
    2、根据生命周期，确定保障重点及保险产品
    人生每个阶段面临着不同的风险，可将人生分为未成年期、单身期、已婚青年期、已婚中年期和退休期5大阶段，每个阶段的保险需求也都有所不同。特别是如果在中年期已经实现了财务自由，那么保险需求方面就会有巨大的不同。下面我们来看下各个阶段的保险需求。
    ■未成年期的保险需求
    未成年期主要指从出生到开始独立工作的一段时期。未成年人没有任何收入，只有支出。未成年人的社会保障力度比较小。少年儿童一般活泼好动，发生意外伤害的概率较高。在家庭责任方面，未成年人是被照顾的对象，没有家庭责任。少年儿童面临的最大的风险是意外伤害和重大疾病。由于没有家庭责任，小孩子不需要买人寿保险。所以小孩子主要需要意外险和重大疾病险。小孩子只会因意外或重疾增加支出，而不会影响收入。所以小孩子的保额只要能覆盖因意外导致的伤残或重大疾病带来的支出即可。
    ■ 单身期的保险需求
    单身期是指从独立工作到结婚组成家庭的一段时期。进入单身期后，我们开始了自己职业生涯，经济上实现自给自足。这个阶段收入一般不会很高，而且花钱的地方比较多，存款比较少。另外大多数单身期青年的父母仍然在工作，而且基本上处于事业的高峰阶段，单身期青年的父母不需要依靠孩子而生活。所以单身期青年的生活比较自由安逸，身上也没有沉重的家庭责任。这个时期的人往往面临最大的风险是意外伤害和重大疾病。人在20岁左右时发生意外伤害的概率是最大的。意外伤害可能会造成收入中断。单身期青年面临的风险从大到小依次为：意外伤害、重大疾病、死亡。所以单身青年主要需要意外险和重大疾病险。因为单身期的人收入较低，家庭责任依然较小，所以意外险和重疾险的保额也不需要太高。
    ■已婚青年的保险需求
    已婚青年期是指从组成家庭到40岁左右的一段时期。小孩一般会在这个阶段出生。这个阶段是人生中最为艰难的时候，工作压力最大，家庭的责任也最大。这个阶段的收入会不断增加，但是开销也很大。这个阶段所面临的风险除了意外伤害和重大疾病以外最大的风险就是早亡和收入中断的风险。如果处于已婚青年期的年轻父母在这个阶段早亡，则是最惨的人间悲剧。如果处于已婚青年期的年轻父母在这个阶段残疾了或患了重病，那么不但自己的收入会中断，而且整个家庭的支出还会大幅增加。这样家庭的资金链就很容易断裂。已婚青年期的人所面临的风险从大到小依次是：意外伤害、重大疾病和死亡。所以已婚青年期的人主要需要意外伤害、重大疾病和定期寿险。
    因为已婚青年期的家庭责任最大，收入也相对较高，万一出现意外，造成的后果和收入中断的成本都很高。所以已婚青年期的人需要加大意外伤害险和重大疾病险的额度。如果收入水平不高，则可以重点加大意外伤害保险的额度，不买定期寿险。
    ■已婚中年期的保险需求。
    已婚中年期是指从40岁到退休的一段时间。在这个阶段，孩子已经长大，自己的事业也更稳固了，事业和收入达到了巅峰阶段，家庭支出却会开始减少。这个阶段的人身上的担子开始变轻了，人却开始变老了。死亡和收入中断的风险对家庭经济的影响也开始逐渐降低。随着日益临近老年，这个阶段的人必须开始考虑自己的养老问题。已婚中年期的人所面临的风险从大到小依次是：意外伤害、重大疾病、养老、死亡。已婚中年期的人主要需要意外伤害、重大疾病、养老年金保险。
    ■ 退休老年期的保险需求。
    退休老年期是指从退休到生命结束的一段时期。退休了，人们有了充足的空闲时间，但身体已经不如以前了。大部分人的收入主要依靠社保养老金。除非此时已经实现了财务自由，否则收入水平会大幅降。但这个阶段的支出却会增加，医疗支出占总支出的比重会越来越高。人一生中70%的医疗费是在人生最后的30%的时间内花费的。在这个阶段很多老人会出现入不敷出的现象。在这个阶段首先考虑的应该是养老风险，其次是疾病风险，再次老年人发生意外伤害的概率比较大。退休老年期所面临的风险从大到小依次是：重大疾病与意外伤害、养老。老年人很多保险都买不到了，此时唯有非工资类收入能给老人带来最大的保障。因为在通货膨胀的影响下，无论是退休金、养老金还是储蓄，在这个时候都不能给老人带来足够的保障。
    3、根据已有保障水平，确定保险的品种及额度
    在进行保险需要分析时，应当首先考虑自己已经具备的各种保障。大部分人都处于三层保护之中，即社会保障、企业福利和商业保险。社会保障是我们保障的基石，其保障全面，但是力度不够。企业保障是在社会保障基础上的补充，商业保险是最终的补充。
    〇 在购买商业保险时，有无生钱资产是首先需要考虑的一个重要因素
    （1）有生钱资产且生钱资产带来的非工资收入大于家庭生活支出的人。可以不用买任何商业保险，当然想买也可以买。
    （2）几乎没有生钱资产而且中短期内也不会财务自由的人。需要配置一些商业保险。
    〇 有无社会保险也是需要考虑的一个重要因素
    （1）有社会保险的人，通过个人医保账户和社保统筹部分，每年大约50%-70%的医疗费用可以报销。买商业保险的时候，医疗保险的保额可以适当降低，这样可以节省保费.
    （2）没有社会保险的人，商业保险就是全部的保障，医疗保险的保额要比较高才行。
    〇 如何确定所需保额：
    1、意外险（定期寿险）保额的评估方法：家庭需求法。
    家庭需求法的出发点是，当家庭经济支柱发生事故时，可以确保至亲的生活准备金总额。家庭需求法则计算方式是，将至亲所需生活费、教育费、供养费、对外负债等费用相加，即可得到所得缺额。然后用所得缺额乘以被保险人的收入占家庭收入的比例，作为保额的粗略估算依据。
    以小白为例，从家庭需求的角度考虑意外险的保额。假设小白还有30年退休，家庭目前年收入30万元，小白年收入20万，小白老婆年收入10万，每年最大支出就是大约10万元的房贷，加上其他开支，总支出20万元左右。
    考虑到小白家最大的开支房贷要还20年，他还需要以保险补偿家庭未来30年的开支，那么确定他的家庭需求为：20万元×20年+（20万元-10万元）×10年=500万元。所以小白的意外保险额度应为500万元2/3=333万。以此小白需要购买350万保额的意外险。同样我们可以算出小白需要购买定期寿险的额度也为350万。
    2、重疾险保额的评估方法。
    A、治疗费用。
    image.png
    目前重大疾病的基础治疗费用为20万左右。
    B、调养费用。
    重大疾病的调养费用一般不低于10万。
    C、收入补贴。
    得了重大疾病以后，大部分人没法正常工作。对于家庭来说正常的支出是必不可少的。这部分费用可以用3年的收入来估算。
    粗略估算下来，在有社保的情况下，重疾险的保额不应低于50万；在没有社保的情况下，重疾险的保额还应提高，100万应该是一个合理的数值。
    〇 案例分析
    1、家庭背景简介
    小白和小红是夫妻，结婚后有了一个可爱的孩子叫小兰。2020年，小白30岁，小红30岁，小兰3岁，在某私立幼儿园上学。小白和小红都在互联网公司上班，都是中层管理人员，事业正蒸蒸日上。小白和小红所在的公司都按照国家规定为他们缴纳了比较充足的社会保障。按照北京市的规定，小兰也享有社会保障，其门诊和住院费用可以由社会保障承担50%和70%。另外，小兰所在的幼儿园已经为所有小朋友购买了幼儿意外伤害保险，保险金额10万元，并附加了医疗费用保险。小白目前年收入30万元，小红年收入为20万元。两人刚买了住房，每年还房贷12万元，30年才能还清。每月养车及日常的生活费用大概平均为1万元，其中小兰每月的生活费用平均为2000元，小白和小红各4000元。小白夫妇每年的净收入为26万元左右。夫妇两人都没有太多投资方面的知识，所以夫妇2人把余钱都做了无风险投资。夫妇2人用10万元买了货币基金，年化收益率3.5%，随时可以转出。20万做了银行理财产品，1年封闭期，收益率5%。小白家庭非工资类收入每年约为13500元。夫妇俩的工作压力都比较大，业余时间运动较少。
    2、风险识别与分析
    小白家庭非工资类收入为13500元，小白的家庭生活支出为24万元。非工资类收入远小于生活支出，小白家庭目前还没有实现财务自由。小白家庭的生活严重依赖于小白夫妇的工资收入。工资收入有因意外事故中断的风险。小白夫妇比较年轻，属于已婚青年期。孩子小兰还小，小白夫妇的家庭责任比较大。小白夫妇刚买自住房一套，每月还贷1万元，每月生活费1万，经济负担较大。所以小白家庭这个阶段需要较高的保额。孩子小兰是家中的唯一纯消费体。小兰如果死亡，除了给家庭带来情感上的伤害，不会对家庭收入造成伤害。如果小兰因意外重残或患有重大疾病，则会增加家庭大量开支。所以小兰需要意外险和重大疾病险。保额能覆盖治疗费用即可。小白夫妇每个人的年收入相对较高，经济都比较独立，夫妻两人基本上能够自给自足。如果不幸其中一方去世，另一方的收入仍能够维持家庭的正常生活，只是舒适度会下降。所以小白家庭对于定期寿险的需求不是非常强烈。除非小白夫妇双方同时死亡，才会对家庭的财务状况造成致命的打击。不过这种情况基本是特大意外事故造成的，所以可以用意外险来保障。因为意外险的价格要比定期寿险便宜很多。
    当然，如果对保费不敏感的家庭最好还是用定期寿险来保障，因为定期寿险的保障范围更广。如果小白夫妇一方或双方遭受意外出现重大残疾，则家庭收入会大幅减少，而且家庭支出会大幅增加。所以小白家庭需要意外伤害险，且额度相对较大。小白夫妇社会保障比较充足，一般的门诊和住院都能保障，除非出现重大疾病。如果其中一方或双方得了重大疾病，家庭收入肯定会下降，而且支出肯定会上升。所以小白夫妇都需要重大疾病险。如果小白夫妇比较长寿，在小白夫妇退休后要维持目前的生活品质，仅仅凭借社会保障的养老金是无法实现的，小白夫妇可以通过购买或定投红利指数基金来提前储备养老金。
    3、构建保障体系
    ■小白夫妇应该购买意外伤害险和重疾险为主。意外伤害险的额度可以通过家庭需要法估算得出。
    假设小白夫妇都还能活50年，考虑到小白夫妇的生活费，债务（主要是房贷）以及小兰在22岁之前的生活费和教育费用。小白夫妇需要的意外险保额为：小白夫妇生活费+房贷+小兰的生活费+小兰的教育=8000    1250+12000030+20001219+300000（估算得出）=480万+360万+45.6万+30万=915.6万。
    所以小白夫妇应该购买900万或1000万保额的意外险。如果取900万，则小白应该购买的保额为：9000.6=540万，小红的保额为9000.4=360万。小白夫妇家庭年意外险保费支出金额约为：900万0.0015=13500元。由于房贷每年在减少，小兰也在长大，小白家庭意外险额度可以每几年适当下调。
    学校已经给小兰买了10万的意外伤害险，考虑到小兰如果不幸离世不会给家庭带来较大经济损失，但是小兰如果发生了重大意外则会给家庭带来较大的经济负担，小白夫妇需要再为小兰购买40万保额的意外伤害险，意外伤害险每年的保费大概150-200元。
    小白夫妇的重疾险保额可以估算得出。小白的重疾险保额：治疗费+调养费+收入补贴=20万+10万+30万    3=120万。所以小白的重疾险保额应该在120万左右。如果选择20年的定期重疾险，每年缴费，缴20年。则每年的保费大概在3000-4000元。
    小红的重疾险保额：治疗费+调养费+收入补贴=20万+10万+20万*3=90万。所以小红的重疾险保额应该在90万左右。如果选择20年的定期重疾险，每年缴费，缴20年。则每年的保费在2200-3000元左右。小兰的重疾险会非常便宜，按45万保额，20年期，缴20年计算，每年缴保费大概150-200元。
    综合下来，小白夫妇的家庭重疾险年保费支出大概在6000元左右。
    小白夫妇通过购买意外险和定期重疾险两种主要险种，就为家庭构建了充分保障。小白夫妇一年的保费支出总计约为：13500+6000=19500元，占小白夫妇家庭年收入的4%左右。如果小白夫妇在家庭得到了充分保障的同时去实现财务自由，那么小白夫妇的财务自由之路可能走的会更轻松一些。在小白夫妇实现财务自由之后，也可以考虑不再购买意外险和重疾险，因为到时非工资收入已经能为小白家庭提供更强大的保障。
    〇 最后我们再说一下保费的问题：
    我们知道小白家年收入50万，一年的保费需要19500元，大概占家庭年收入的4%左右。如果小白夫妇认为这个保费支出还是有点高了。那么有没有一些方式可以降低保费支出呢？答案是有的。通过手机买保险能把成本减低50%以上。

    第九周晚课
    1、保险的主要功能有哪些？风险保障，投资理财，资产保护，避税。
    2、大家觉得，有医保（包括新农合、社保等）还需要医疗保险吗？需要的。解释：首先要明白医保不能报销所有治疗费用，只能报销医保范围内医疗费，进口药、进口器材等医保范围外医疗费用不能报销，医疗险可以对医保做有效的补充。
    3、我们买保险主要看中的就是保障功能，在我们还没有实现财务自由之前，首先要保证自己的家庭的抗风险能力足够强，不至于因病返贫，或者因意外导致自己的家庭的变故，给自己家庭造成严重损失。
    4、购买保险，其实就是为了抵御或者说抚平未来可能出现的风险，今天花钱给明天买一个保障。
    真正的保险是什么？是保护好你的财富，保证你的财富不被时间稀释，保护财富不受到攻击，如何持续扩大你的财富。从根本上解决问题，如何保证大家在不出卖时间（工作）的前提下，依然能够持有持续的收入（省钱资产），这才是重点问题。

    财报的作用：
    作用一、真实的数据
    作用二、排雷
    作用三、分析判断公司的行业竞争力
    企业课的作用：
    作用一、辅助财报课排雷
    作用二、判断一家企业是不是真的好

    关于财务自由股票投资方法咱们掌握了如何海选、精挑细选好公司，以及制定买卖标准，这样选出来的公司，肯定比市场上99%以上的公司要好的多，但是也有两个问题！
    1、由于咱们海选、精挑细选的方法是让刚开始接触理财的同学掌握的，虽然能选出来绝大多数好公司，但是也会错过很多好公司。
    2、选出来的好公司，咱么还不知道这家公司是做什么的？好在哪里？是不是真的好？未来还会不会好下去？
    其实通过财报、企业的学习，未来让大家理解财报、企业技能是干什么的，让大家知道之后的学习方向，下面讲一下实际投资活动的整个过程所要经历的心路历程。
    下面是简化的分析思路（财报、企业会系统分析）之一
    首先，我们需要排除连续5年ROE小于15%的企业。ROE小于15%，代表公司当年资源利用成果较差，获利能力不足，这个是投资活动的基础条件！当然这并不代表当下ROE低的企业未来一定很差（大概率是很差的），只是让咱们的投资更简单、更安全。
    然后，我们需要通过财报来分析这家企业，可以简单从以下5点来思考（这个分析框架非常重要，必须掌握）
    1、这家企业的净利润是否真实？
    通过前面的学习，我们知道，企业赚到的钱分为两种：现金和账面盈利，而账面盈利有很大的不确定性风险，净利润里现金含量越高越好！
    其次，我们还需要通过财报分析排除有造假嫌疑的企业，如果企业有造假，直接排除，A股市场造假严重，如果不具备该技能很容易踩到雷，造成严重亏损。
    2、这家企业卖的是什么产品或者服务？
    这个需要大家分析企业的经营模式，公司的主营产品是什么？主营产品的销量趋势？毛利率是多少？
    3、这家企业的产品在行业的竞争力如何？
    同行或潜在竞争者能否通过提供相同价格下更好的，或同等品质下更便宜的产品或服务来分一杯羹？如果不能是由于什么因素？
    这点需要通过分析行业前几名的公司和目标公司做对比，还需要分析企业的护城河，依然离不开财报与企业技能。
    4、企业的护城河是否足够深、足够广？
    该因素自可见的未来，是会维持不变、会越来越强、还是可能越来越弱？
    对公司的分析需要从两个方面入手：企业经营模式分析——定性分析；企业C财报分析——定量分析。
    只要持续编号、盈利能力持续增强的公司，才值得我们去投资。定性分析例如企业的护城河，能否保证企业的竞争力是否持续；企业开始变差的时候，从财报分析就可以了解到，例如企业的盈利增速下滑、现金收入开始减少等！
    5、当前估值处于什么水平，是明显低估、明显高估，还是介于两者之间？
    估值是价值投资的核心，给一家公司的估值越准确，盈利的成功率就越高。估值要综合企业经营情况和财报盈利现金流等综合评估。有了较为准确的估值后，我们就可以对照价格与内在价值，根据自己的投资标准，做出买入、持有或卖出等决策了。
    读懂一家公司，可以从以上五点去分析，这五点搞明白了，对一家公司的了解就差不多了。

    【实际投资过程中，合格的投资者会把80%的精力花费在投资之前的分析上！】
    【最适合普通投资者的投资方式是长期定投！】

    以双汇为例，如何通过所学的知识分析公司为自己创造收益！
    i问财搜索条件：2015年到2019年连续5年ROE大于20%，净利润现金含量大于80%，上市满5年
    image.png
    在搜索结果里，又按照海选和精选的标准对这些公司进行了分析，并找出了双汇发展没有被选出来的原因：毛利率低
    首先看下双汇发展2015年到2019年连续5年的ROE：
    image.png
    双汇发展连续5年的ROE在30%附近，公司的盈利能力还是很强，很能赚钱的！
    【问题1】这家企业的净利润是否真实？
    image.png
    双汇发展连续5年的净利润现金含量大于100%，只有2019年略低一些只有80%（主要原因是2019年的猪瘟事件）。总体来说，说明双汇发展的盈利状况良好，而且在行业内竞争力较强。
    其次，双汇发展（000895）自上市以来，公司IPO募集3亿元；增发3次，募集643.37亿元；该股自上市以来累计分红23次，累计分红金额为342.55亿元，分红需要真金白银，这也说明公司的确赚到了“真钱”。（融资、配股及分红等可以在招股说明书及财报得到详细数据）
    【问题2】这家企业卖的是什么产品或者服务？
    猪产业链主要分为三块，上游我生猪养殖，即养猪；中游为生猪屠宰，即杀猪卖肉；下游为肉制品，即肉制品加工，比如火腿。上游为生猪养殖，国内两大生猪养殖龙头分别为温氏股份以及牧原股份，但市场占有率并不高，行业集中度低。温氏股份的年报中，我们可以看到九大上市猪企的市场占有率大概在6%，养猪行业是非常大的行业， 但多为散户养殖，这也导致了猪周期现象。猪肉行业周期：肉价上涨——母猪存栏量大增——生猪供应增加——肉价下跌——大量淘汰母猪——生猪供应减少——肉价上涨。生猪价格变动大，这就会影响到中油屠宰行业的利润。
    双汇主要是两块业务，第一杀猪卖肉，第二是肉制品，比如双汇火腿肠，双汇冷鲜肉。
    我们先看下屠宰业务，屠宰业务的成本受生猪价格（上游养猪）的影响，收入受猪肉价格影响。如果生猪价格下降，猪肉价格上涨，那么屠宰业务的利润就能提升。
    双汇发展的屠宰业务毛利率较低，毛利率从2014年开始下降，2017年有开始回升。这块业务的毛利率主要看生猪价格以及猪肉价格的变动。从生猪价格变动上来看，2014年全年生猪价格拉低运行，2015年以及2016年生猪价格来时上涨，2017年生猪价格回落，2018年年中跌至最低点，随后开始反弹。
    猪肉价格的走势与生猪价格走势相仿，但是波动幅度较生猪价格更平缓。简单来说，生猪价格下降，猪肉价格也下降，到猪肉价格下降幅度较小。从生猪价格以及猪肉价格的运行规律上，我们知道生猪价格下降对于屠宰业务是好事情，生猪价格下降的年份是双汇发展屠宰业务毛利率提升年份。
    从以上分析来看，双汇屠宰业务并不好，本身毛利率就低，而且还受制与上游生猪价格，这是为什么呢？双汇为什么要做呢？
    我国屠宰行业，行业进入壁垒较低，且上游生猪来源比较分散，导致屠宰企业数量多，规模小。目前全国有屠宰企业过万家，大部分为小规模企业，所以双汇在行业中没有定价权，但这也并非绝对是坏事情。这涉及到第3个问题了。
    【问题3】这家企业的产品在行业的竞争力如何？
    其实正是由于屠宰行业毛利率很低，连双汇这样的行业老大毛利率只有10%附近，所以即便同行或者竞争者有钱也不愿意做！（很有可能亏损）。一些小规模的屠宰企业日子会越开越难做。这样的低成本策略却成了双汇快速扩张一家独大的根本原因，技术含量低比的就是成本。是不是很多企业的毛利率40%以上啊！毛利率多了利润相对就多了，那么这个屠宰行业的毛利率只有10%！愿意进入的企业少。目前出于食品安全、管理便利及经营压力，行业内正处于加速整合的过程中，持证屠宰场数据逐年下降，且下降速度不断上升。未来必然会出现强者恒强的局面，双汇会不断拓宽市场份额！此外屠宰业务对于双汇来说并不是事可有可无，而是和中下游肉制品行业的链接，不仅可以为肉制品生产提供近于零成本的猪血、内脏、油脂等下角料；关键的是屠宰行业免税，可以和肉制品行业（正常缴纳增值税和所得税）之间联合进行一些税务规划，一次来进行合理避税，这样就可以盈利收益最大化！
    能有效整合产业链，实现公司经营收益更高，这也是双汇发展的护城河之一，而且目前来说，国内只有双汇一家实现了猪肉全产业链的打通。
    肉制品是双汇的主要利润来源，分为高温肉制品和低温肉制品两大类。高温肉制品，主要指贴听罐头、铝箔软包装肉制品、火腿肠等；低温肉制品则包括火腿、培根、热狗肠等。低温肉制品因最大限度保持原有营养和固有的风味，在品质上明显优于高温制品，是未来发展趋势。不管是高温制品还是低温肉制品，双活都是行业内绝对的老大。不过呢，过去五年，双汇肉制品总销量几乎没有获得增长！
    2014年肉制品销售总量为173万吨，2018年销售总量为160万吨，还略有减少。肉制品营业收入从2014年的251亿，变成2018年的232亿，不增反减。这是因为双汇一方面在保证质量的前提下，通过让利于渠道，让利于消费者，力保市场份额不下滑；另一方面要狠抓成本管理，千方百计省出利润来。
    可以说双汇的两大核心竞争力分别是：
    渠道：各大超市，网上商城都能看到双汇的产品。
    低成本：低成本需要长期积累的管理经验，需要产业链的整合，比如屠宰行业提供自用肉。
    不过从财报李也可以看出，双汇的屠宰业务依然在持续增长，而肉制品的销量有限停滞，但是净利润依然是持续增加的。
    【问题4】企业的护城河是否足够深、足够广？
    双汇通过管理能力和企业规模，建立的低毛利率市场环境，构成外部资本无法或无兴趣进入的企业护城河。这种护城河至少会维持不变。通过在地图上划出双汇20余家子公司的地理分布，可以发现，尚有多地空白，例如陕西、贵州、山西、湖南、福建、海南等省。这些区域，商业环境和已经占据的区域差异不大，经营模式可以简单拷贝，现有区域的成功经验和竞争优势可以直接借用。这将进一步加强双汇的渠道优势！而屠宰业，行业龙头双汇的收入市场份额不足超过5%。参展西方发达国家屠宰行业历史，都曾走过中小屠宰企业被淘汰或兼并的道路。以美国为例，前三大屠宰企业目前占据市场份额超60%，最大的企业市场占比高达31%。从数据对比上来说，屠宰市场扩张空间还很广阔。所以综上，未来的双汇发展很可能会变得更强，而不太可能变差！那既然屠宰业、肉制品行业都有较大发展空间，为什么双汇前些年没有拓张呢？这就要所到双汇的实际控制人万隆了，万隆是双汇发展的实际控制人，通过万州国际简介控股双汇发展。万州国际在2013年收购史密斯菲尔德这家公司，史密斯菲尔德是美国最大的猪肉供应商，不仅拥有更成熟先进的美国养猪及疾控技术，还拥有更为丰富的食品种类，同时猪肉更便宜、更安全，词句必然会让双汇的竞争力更强！但是收购这样的巨头，让万州国际负债74亿美元，当然准备债务并不是一下子到期的，而是分布在未来的5到10年内，主要集中于前5年，也就是2018年以前。那么还债的钱怎么来呢？于是双汇发展每年都高比例的分红，几乎吧净利润全都分出去。这对于双汇发展的股东自然算不上坏事，但是这也导致了双汇发展没有资金去发展扩张。好在债务主要在2018年前，过了2018年，双汇发展就可以松一口气，未来双汇发展的分红可能会下降，但是公司会有更多的资金，进一步扩张。从这里也能看出来双汇的强大之处，即便5年不扩张，依据是行业老大。
    【问题5】当前是高估还是低估？
    双汇属于一家现金奶牛企业，一家企业的估值，要参考这几企业未来的净利润，由于双汇未来的扩张之路到底能为净利润带来多大改变，目前还不好判断，可以参考双汇的市盈率，分析时双汇的市盈率在28倍左右，对于好公司，适用于定投方法。
    以上是简化的分析思路。
    其实双汇算不上是最优秀的公司，那么即便是这样的公司，最近5年的股价表现如何呢？
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    2015年股价15元左右，目前49元左右，5年年化收益率30%左右。也就是在这样一个整体环境不好的情况下双汇依然能取得这样的收益。

    11月7日加餐 保险
    一、保险分类
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    从我们普通人的角度来理解，保险分为两大类。一类是理财型，另一类是保障型。保障型保险是家庭的基石，我们应该优先配置，理财型保险是我们配置完成基础保障后，根据情况进行选择的。
    （1）理财型保险
    理财型保险比较常见的一种是年金险，如果说医疗险是对于医保的补充，那么年金险就相当于是对社会养老保险的补充，为了保障我们老年生活开支的，所以年金险可以说是一种养老金。如果从年金险的避险功能上讲，年金是解决被保险人活得久存在的风险。但实质上，是一种理财行为。2019年8月30日，银保监发文声明普通型长期年金产品，预定利率最高不能超过3.5%。（可以不用考虑，用指数基金管理养老金，风险比保险还小但是收益高得多，因为指数基金具有永生不死，长期上涨，收益较高的特点。）
    （2）保障型保险
    对于个人或者家庭来说，最大的风险有两个，一是身故，一个是大病，一旦发生就会引起很大的经济损失，一个中产家庭可能因病返贫，一个月光家庭，可能因病而背负大量债务，所以我们需要购买保障型保险，提高家庭的抗风险能力。
    保障型保险主要分为4类，分别是意外险、医疗险、重疾险和寿险。
    1、意外险
    意外险，是保意外身故或者全残、意外伤残、意外医疗的保险。看起来意外险的保障很多，其实拿到赔付的难度也是有的，因为一定要意外才给赔。大家对意外险常常有一个误解，一位大多数身故都是由意外导致的。其实不然，意外导致的身故和全残，占所有身故和全残不到5%。所以，要拿到意外险的身故赔付，对于死法也是有要求的。咱们一般用最多的是意外险里面的“意外医疗”责任，比如小到猫抓狗咬、骨折，大到车祸扥个意外，都可以赔付。
    为了让大家对【意外险】有更清晰的认知，咱们一起来看下“意外”的定义：意外保险的意外必须符合外来的、非本意的、突发的、非疾病的、偶然等条件，才能构成该合同的保险事故。猝死，其实是属于疾病的一种，详细解释，可以百度。但目前市面上，有一些比较人性化设计的意外险就包含了【猝死责任】，关注这项保险的，可以在选择产品的时候多留意下。中暑、高原反应也不属于意外险。
    意外险一般价格也不高，正常不到300元就可以配置一款，也不会因年龄的增长而增加保费，即使出险，第二年也可以正常购买，不存在续保问题。所以，完全没有必要购买长期意外险，一年一买就可以了。
    2、医疗险
    医疗险是消费型、报销型保险，根据看病的实际花费进行赔付的（实报实销）。我们经常听说的“百万医疗”，指的是保额上限是几百万，是根据实际花费，保险公司最多赔付的额度。医疗险属于一年一买的产品，保费随着年龄增长而增长，30岁左右的年轻人，通常保费在300元左右，50多岁保费在1000元左右。但是医疗险对投保人年龄有要求，一般上限是60-65岁，最长可以续保到100岁。为防止保险产品下架，后期因身体情况变差买不到医疗险，因此，最好选择续保条件宽松的医疗险，具体条款可咨询保险代理人。
    3、重疾险
    重疾险属于疾病符合保险合同规定，会一次性给付保额的保险类型，至于你把这个钱用于治病还是留作他用，保险公司都不管。得了重疾大概需要2年的治愈时间，3年以上的康复时间，在治疗和康复期间，基本不能参加工作，这意味着2-5年内收入减少或者没有收入。但是，家庭的一切生活比如子女上学、赡养父母、还房贷等等都要继续，这就需要重疾险补偿。所以我们要用重疾险的赔付来覆盖2-5年的生活费，保障自己和家庭的生活质量，重疾险的保额需要做到年收入的2-5倍，建议不低于50万。
    重疾险主要分为定期重疾险和终身重疾险。
    定期重疾险：
    【优点】：保障期灵活，可以选择保到70周岁、80周岁等，价格便宜。
    【缺点】：风险的不确定性。70岁或80岁后患病没有保险保障。
    【适合人群】：基础配置。在预算有限情况下，提供基础保障。
    终身重疾险：
    【优点】：保障期完善，余生无忧。含身故责任的一定会赔付。
    【缺点】：跟定期重疾险相比，价格较贵。
    【适合人群】：预算充足
    资金有限，只能选择50万保额保到70岁的重疾险和30万保额保终身的重疾险，缴费年限相同，优先选择高保额的，可以选择保定期，比如70岁。原因有两点：1）55-70岁正是重疾发病率大幅提升的时间，建议此时需要重疾险保障。2）70岁后，生病对家庭的影响较小。所以可以把70岁当作界限，保到70岁。
    无论家庭哪位成员得了重疾，都会对家庭的经济上造成很大的压力，所以建议全家人都配置重疾险。但50岁以后重疾保费较高，保额有限制，不划算，一般就不建议配置重疾了，所以买保险一定要趁年轻。

    医疗险只是重疾险的补充，医疗险+重疾险搭配在一起，基本可以做到看病无忧。
    保障期限短——这是百万医疗险与重疾险的最大不同。医疗险通常有1万元的免赔额，住院花费超过1万元以上部分才可以报销。市面上大部分的医疗险，都很难保证续保，不保证续保意味着保险合同到期后，你有可能无法继续购买该产品。一般有两种情况，一是产品停售了，而是被保险人由于年龄、身体状况等原因无法通过核保，达不到续保要求。所以我们优先选择能保证续保或者承诺续保的产品，不过一般能保证续保的产品最长期限也仅6年。
    4、寿险
    寿险主要给有家庭责任的家庭支柱购买就可以了，老人和孩子不用配置（不承担家庭责任）。寿险也分为定期寿险和终身寿险。因为人终有一死，所以终身寿险一定会赔付，当然保费也会很贵，财商高的同学会选择定期寿险，保障自己的家庭责任期，如要还房贷，要抚养子女上学，在这期间有寿险保障就可以了。
    注意事项：
    1.投保一般都会有健康告知，一定如实相告，如果隐瞒侥幸投保了，后期出险后保险公司是有权拒赔的。当面对健康告知的时候，投保人该怎么对付呢？首先，问什么说什么，不问就不说。保险公司会根据产品来设计相应的问题，没有涉及到的问题就不需要主动告知。其次，有医保卡就医记录的经历要如是回答，没有医保卡就医记录的治疗经历，可以不主动提及。
    2.我们投保前千万不要去做体检，万一查出个小毛病，可能会影响我们的投保结果。不过身体有些小毛病（甲状腺结节、浅表性胃炎等），如果能通过健康告知的审核，也可以直接投保的。无法通过健康告知的审核，通常也会有智能核保和人工核保供我们选择，身体健康异常的情况最好咨询平台的保险代理人，让专业的人协助我们投保。
    3.买保险要趁早，一般来说年龄越小买保险越划算，避免后期因身体健康出现异常买不上保险产品的情况发生。
    二、重疾险如何配置
    1、购买渠道
    一般建议线上购买，这样可以“货比三家”，找到更适合自己的或者同样保障范围内价格最低的。网上的保险和实体的保险都是收到保监会严格监管的，大家不用担心，可以放心购买。目前互联网保险销售平台有惠择、中民网等等，也有支付宝、微信等第三方平台在销售，以及微信公众号“小雨伞”“深蓝保”都可以。
    慧择 https://www.huize.com/
    中民网 https://www.zhongmin.cn/【买卖流程和网址大家收藏一下】
    2、投保流程
    这里以支付宝、中民网为例，针对重疾险给大家演示一下，如何像网购衣服一样，按照条件搜索想要购买的险种。
    （1）支付宝
    【操作流程】支付宝：点击 我的——蚂蚁保险——好医保——可以看到很多重疾险
    （2）中民网
    【操作流程】复制网址到浏览器中打开——左侧导航栏找“重大疾病”——选择筛选条件缩小范围——点击保险产品进入详情界面——浏览详情和评论——选择适合的年龄、期限、保额
    【如何给家庭经济支柱买保险】
    说道家庭最重要的角色，肯定就是我们的家庭经济支柱了，那我们的经济支柱自然是首要考虑保障的。“先大人后小孩，优先经济支柱”。
    （一）经济支柱对自己保障的常见认知错误
    1.“给我买保险，是咒我死吗？”“买保险，那不是浪费钱吗？”
    有些人比较忌讳保险中的生老病死，有些人还停留在保险是骗人浪费钱的观念里，敲敲这些榆木脑袋，该更新观念了。有时候也难为一些想悄悄给老公买保险的贤妻良母了。不怕一万，就怕万一，花点小钱让自己和家庭拥有抵御大风险的能力，非常有必要。
    2.“我不用买了，我公司给我买了保险了。”
    大多数公司都会有“五险一金”，有的还会给我们买一些短期保险，例如意外险和医疗险。但万一生大病的时候，社保和公司买的产品能起到的作用不大，无法全面覆盖到我们的风险。另外，即便你是公司高管，有很好的的员工保险计划，公立私立医院都能保险，但在企业发展不定和员工流动性强的今天，很难保证自己不被优化。要知道，公司给的保险和自己买的保险，永远是自己买的保险掌握更多的主动权。
    3.“我年轻力壮，身体健康得很，先给小孩子买吧！”
    现在的生活节奏，容不得我们过分自信。单拿工作压力一点来说，能找到一大堆像“工作996，生病ICU”的文章，都在讲高强度工作之下，当事人因为某个疾病导致生活困难。接着讲孩子，问题的本质是大人不在了，没人赚钱了，孩子能指望谁？有时候自信和事实，往往是两回事，与其说自己身体倍儿棒不会得病，不如说保险自己买好了，就算自己出事，孩子能领一大笔钱，生活还能维持下去。
    （二）经济支柱怎么买保险？
    1、家里赚钱全靠你——寿险
    日常生活费、房贷、孩子教育费、父母赡养费等等全指望经济支柱付，万一身故了，生活费没人给了，债务没人还。指望一家老小去出这个钱是非常困难的，但是生活还是要继续下去，并且我们希望生活质量不要下降的太厉害。所以，很有必要给经济支柱搭配上一个寿险保身故，保额做到自己年收入的8-10倍，而且要完全覆盖家庭负债，这就是所谓的“留爱不留债”。我们可以选择定期寿险，时间保障到自己退休前或者孩子长达成年后，等到孩子成年工作，自己也差不多退休了，身上也没有那么重的家庭责任了。经济充沛的情况下可以选择终身寿险，终身寿险还有一个功能就是资产传承，不过这个功能对普通家庭来说意义不大。
    2、失能需要收入补偿——重疾险
    经济支柱另一个风险就是怕在收入的阶段上患上重疾，因为得了重疾，肯定至少两三年是不能正常工作的，那同样也会影响到家庭的正常经济来源和生活质量。患重疾需要的医疗费用我们可以用医保和医疗险配合去保险，但患病治疗康复这几年的收入损失，出院后在家还需要康复疗养费，以及这过程中可能还有交通费等其他额外费用支出，就需要靠重疾险来覆盖了。所以需要给经济支柱搭配上一个重疾险，保额一般做到年收入的2-5倍，建议不低于50万，最低也尽量做到30万起，低于30万的基本起不到多少作用。
    3、患病报销有保障——医疗险
    患病失能所带来的收入损失有重疾险来补偿，而发生的医疗费用我们则要找医疗险来覆盖报销，这两个是互补的最佳拍档，可以选择百万医疗险作为补充。有很多人觉得有了医保就不用买百万医疗险了，这其实是不对的。平时感冒发烧用医保感觉能报销很多，但是一到大病住院，由于医保报销范围有限，报销比例也有限，往往医保报销完以后，自己还要陶一大笔钱。遇到动辄花十几万的住院医疗费用，百万医疗险就能排上用场了。
    4、日常意外有保障——意外险
    我们都知道意外无处不在，但意外导致的身故概率极低，我们只需要选择1年期的综合意外险就可以了，300元左右就能换来50万高保额意外保障；如果你工作需要，要经常乘坐交通工具，那么适当配置一些交通意外险就可以了。
    家庭经济支柱的保险配置是重疾险+医疗险+意外险+定期寿险
    以上就是经济支柱配置的一个大致参考方向，当然可能我们还需要考虑到更多因素，例如考虑是单经济支柱还是双经济支柱？年收入多少？负债多少？等等。这些都是非常个性化的问题，需要具体问题具体分析。
    【如何给宝宝买保险】
    关于给宝宝买保险要慎重慎重再慎重这个话题，重复几遍都不嫌多，记住5句话就可以了。
    1、第一句话：父母健康的，有收入的活着才是孩子最大的保障。
    从初衷说起，爸爸妈妈们给宝宝买保险，图的就是安全感，就是无论何时都可以给孩子足够的经济保障。许多爸爸妈妈都意识到了宝宝会有各种疾病、意外的风险，却完全忽略了：宝宝最大的风险其实就是父母给不了他正常的生活。包括父母一方或双方不再了，或是失去工作能力。因此，给孩子买保险前，一定要考虑父母的保险是不是已经做充足了。这个充足指的是：a、身故保障起码在年收入的10倍；b、重疾保障至少是年收入的3倍；c、医疗保障至少100万。父母的保险买齐了，再看剩下多少预算，够给宝宝买多少保险，再考虑给宝宝买终身还是买定期。父母的这些保险，受益人都是孩子。因为只有受益人是孩子，拿到钱的才是孩子。所以请记住：受益人才是被保护的对象，并非是被保险人。
    2、第二句话：给孩子买保险，只要考虑重疾，医疗和意外。
    给孩子买的保险，大家仅需要集中考虑重疾给付，医疗保险和磕磕碰碰等小意外的问题。普通住院医疗：解决低额医疗费用，低保费、低免赔、低保额是它的标志，使用频率相对百万医疗要高，而百万医疗险中的1万免赔额，可以用这种商业类型的医疗险抵扣，从投保出发点看，重视1万内的医疗费用才会考虑这种低额医疗险。然而，付起这份保费的人，往往都还承担得起这1万的医疗费用。当然如果给宝宝配置购买的话，则非常实用。因为在宝宝时期，非常容易住院，而且大部分都是小病。其他的教育、养老，其本质就是理财，保障就是保障，理财就是理财，绝大多数的保险如果同时又两种功能，一般都会变成鸡肋。大家可以看看手中的计划书或者保险合同，有没有出现这样的名字：XX教育金计划（万能型）、XX两全保险（分红型）、XX终身寿险（分红型）等等。这些重疾保障都是附加体检给付，另外还有其他一大堆的附加险。看起来很完美，既有保障，又有理财，项目很多，号称能从头保到脚。但每一项都保额很低，真的出事的时候别指望能起多少作用，价格可是高高在上。
    3、第三句话：高保额短时间>低保额长时间，高免赔额高保额>低免赔额低保额
    买保险虽然要量力而为，但必须要保额买够，在预算不足的情况下宁愿牺牲保障时长，也要保证额度够高。几十年以后的事我们无法做过多的准备，考虑好未来二三十年是预算有限的情况下最理智的选择。给宝宝买重疾，保额最低50万；医疗险，怎么都要100万。预算不多的情况下，几百块都可以买到50万以上的定期重疾保额，千万不要用两千块去买一个20万的终身保额，钱花了还不管用这才是最大的浪费。对于医疗险来说，可以有高的免赔额，但一定不能把眼光就拘泥于门诊报销这种小事上。小的开支，再穷的家庭都能凑的出来，真正需要保险来保证我们的就是——发生概率低的大事。一旦发生，就要花很多钱才能治得好。
    给大家一个配置攻略：
    2000块以下宝宝保险预算：定期30年60万保额，100万医疗险，10万意外险（含疾病住院低保额）
    5000块以下宝宝保险预算：终身50万保额多重赔付，100万医疗险，10万意外险（含疾病住院低保额）
    6000块以下宝宝保险预算：终身50万保额多重赔付+定期30年60万保额，200万医疗险，10万意外险（含疾病住院低保额）
    8000块以下宝宝保险预算：终身80万保额多重赔付+定期30年60万保额，300万医疗险，10万意外险（含疾病住院低保额）
    4、第四句话：不要为了返佣和礼品而盲目购买保险
    保险是几十年的事，千万别因为一点点小礼品或者一两个月的保费就仓促决定买一款保险，拿礼品是一时，吃亏可是要吃一辈子的。如果你自己没有保险知识，可能永远不知道这份保险坑在什么地方！
    5、第五句话：不跟风不冲动，抛弃产品思维，坚持需求导向
    妈妈的圈子里最容易传播跟风情绪，别人买什么就跟着买什么，从来不想想这个东西是不是真的适合自己。给宝宝买保险也是一样，跟风买保险很容易出现跟家庭不匹配的情况，这种行为是要不得的。想买保险的时候，别上了就问这个产品好不好，那个产品好不好。适合的才是最好的。因此切记买保险前一定要先认真的想一想，自己最大的风险缺考究竟是什么？什么事会给家庭经济造成严重的创伤？确定好了风险缺口，再去找对应的保险进行保障，才能把钱用在刀刃上。
    【如何给老人买保险】
    老人买保险容易踩哪些“坑”？
    1.买重疾险
    我们都知道年龄越大保费越贵，而老人买这类保险的总保费往往和保额差不多，甚至比保额还要多，交出去的保费和赔给你的保额一样多，这样完全没有杠杆，还不如直接把钱存起来。
    2.买“年金+万能账户的理财险”，可这类保险收益不高，还有回本周期长，因为钱没直接进入万能账号产生收益，是先进入年金保险后等合同约定返出来的钱才会进入万能账户，通常要等十来年才能回本，简单来说买理财险要等十年后才能看到收益。老年人工作奋斗了半辈子，到老了还要等十来年才能看到收益，等于慈善贡献给保险公司了，真心不推荐。
    3。买了返还型保险。
    父母经过了大半辈子奋斗，存下一笔积蓄，他们通常会为子女生活操心。想通过给自己买保险的方法减少孩子的压力，然后听信了“有病治病，没病存钱”的话术，就很容易掉坑。这类保险最大的硬伤是贵，保额低，容易保费倒挂，小孩子我们都不建议买返还型保险了，更不要说给老人买了。坦白说，给父母买保险确实很难，老年人可选的、适合投保的保险真不多，能买到的通常也性价比低得可怜。
    二、父母投保南在哪？
    1、健康问题：
    一般到了五六十岁，身体或多或少都会存在健康文体，高血压、高血脂、高血糖会在老年人群体更多见。在实际指导投保中会发现，老年人的身体问题并不仅仅有“三高“，还有更多你听过或者没听过的疾病会影响老年人投保。总之，”年纪大，机器坏“是自然规律，所以投保还是要趁着年轻，身体健康，选择才会更多。
    2、年龄因素：
    有的人身体还健康，但也会因为年龄问题，在投保重疾险时，出现“保费倒挂”的情况。
    举个例子，父亲50岁，买了某重大疾病保险（不含恶性肿瘤），保额10万元，交20年，每年保4477元，那么共交的保费是89540元，交的保费和保额差不多了，基本没什么保险杠杆可言。其次，部分医疗险和寿险，有投保年龄限制，比如有的百万医疗险超过65岁就不能购买了。
    怎么给父母买保险呢？
    对于50岁以上的父母，建议的保险组合是：医疗险+防癌险+意外险。
    1、医疗险
    再说医疗险之前，需要提醒一句：如果父母还没有买社保的，建议赶紧先给父母买上国家基本医保。有了基本医保后，我们可以给父母补充一些性价比较高的百万医疗险。但医疗健康告知通常很严格，老年人未必能通过健康告知，因此对这些百万医疗，随缘就好，能买就买，不能买也不用丧气。而且，现在市场上也有一些类似百万医疗险的癌症医疗险，特点是三高人群可投保，比如有高血压、高血脂、高血糖等疾病都不影响投保。
    2、防癌险
    前面说了，对五六十岁的父母而言，买重疾险性价比非常低，容易出现保费倒挂的现象。而这种情况下，防癌险就可作为重疾险的替代品了。（防癌险只保恶性肿瘤，其他不保，可以看作是重疾险的缩水版）。因为癌症是理赔高发病种，所以给父母投保防癌险也是一种比较好的办法。
    3、意外险
    父母年纪大了，手脚没有年轻时灵活，反应也慢了，比较容易出现跌伤扭伤，摔倒之类的情况，有的意外险还会保障骨折，可以解决老人容易摔断骨头的问题。给父母买保险作保障很有必要，但保险绝不是生活的全部。平日里多关爱老人，多陪他们聊聊天，散散步，有时比给他们买保险更有意义。
    总之大家平时有时间一定要多陪陪父母！还有别忘了给父母配置一份保险，老人的健康和保障是儿女的福分。

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    开心保http://www.kaixinbao.com/
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    11月10日晚上加餐 投资认知+海尔智家企业分析
    好公司公式：盈利能力+护城河+成长空间=好公司
    四步选出好公司：
    一、海选过去盈利能力强的公司（第四周内容）
    海选出“连续多年ROE大于15%，净利润现金含量大于100%，上市大于5年”的公司
    ROE=净利润/净资产=净利率总资产周转率权益系数，不同企业实现高ROE的途径是不同的，所以对于另外指标可以适当放宽。高利润、高周转、高杠杆都可以帮助企业实现较高的盈利能力，从经营风险看：高利润模式好于高周转模式高于高杠杆模式。
    二、了解公司如何赚钱的（财报版课程）
    选择要研究的公司，通过年报8问，了解企业是做什么的。
    （1）行业地位怎么样，是不是行业龙头？
    （2）同行公司有哪些，方便对比研究，查找信息？
    （3）上下游是谁，有没有话语权、定价权？
    （4）主营产品是什么，成本多少，怎么卖，卖给谁？
    （5）公司分红是否大方，能否给我们稳定的分红收益？
    三、分红盈利是否真实，未来能否持续、稳定增长？
    通过财报23步验证四个方面：
    （1）盈利是否真实，企业是否有造假嫌疑，这会影响盈利持续稳定（财报分析）
    （2）是否用经营风险，这也会影响盈利持续稳定（财报分析）
    （3）是否有债务风险，这也会影响盈利持续稳定（财报分析）
    （4）是否在扩大再生产，这也会影响盈利持续稳定增长（财报分析）
    通过企业分析结合研报，验证：
    （1）未来企业盈利是否能持续增长（企业课分析）
    （2）企业有哪些护城河，是否能维持长期的竞争优势（财报+企业课分析）
    （3）管理团队、企业文化、领导人、股权结构等能否保证企业稳定经营，长期向好（企业课分析）
    四、估值（企业课分析）
    我们估算出企业的内在价值，在以低于内在价值的价格买入，就是好价格。我们需要评估企业未来3年的利润增速，保留安全边际，进行估值。

    分析大型家电领域龙头——海尔
    一、海尔智家简介
    根据欧睿国际的数据，海尔连续七年蝉联全球大型家电第一品牌，冰箱、洗衣机、酒柜、冷柜继续蝉联全球第一。
    其实，海尔智家（600690）是A股上市公司，由青岛海尔改名而来，公司的主营业务是各类家电的研发、生产/销售，其控股股东为海尔集团；海尔电器HK（01169）为港股上市公司，主要从事投资控股、洗衣机、热水器生产销售、分销服务和系统内的物流服务。A股海尔智家直接和间接持有H股海尔电器45%左右的股份，并通过投票委托方式控股海尔电器。最新的资产重组计划显示，海尔智家将会到香港上市实现AH股同时上市，而海尔电器将通过现金+海尔智家股份置换的方式私有化。即，后期海尔的优质资产将集中于海尔智家一家上市公司。简单来讲，可以理解为海尔智家（600690）就是海尔。
    二、公司分析
    海尔智家，2019年总营收同比增长9%，达2008亿，归母净利润同比增长9.7%，达82亿；2020年底一季度，总营收同比下降11%，达431亿，归母净利润同比下滑50%，达11亿。整体来说，2020年第一季度的数据令人失望，所以股价表现不好，跌到好价格附近，甚至一度出现过好价格。但是，海尔智家（600690）高端品牌及海外表现亮眼，长期盈利能力还很好。
    1、产品份额持续提升，海尔品牌力效应显现
    2019年海尔冰箱/洗衣机市场领先地位继续扩大。冰箱/洗衣机国内线上份额分别提升2.3/2个百分点，分别是第二名市场份额的3.1/2.1倍；国内线下份额分别同比提升1.4/2.8个百分点，分别是第二名市场份额的2.2/2.2倍。疫情影响下，品牌效应愈发明显，2020年第一季海尔冰洗线下份额分别提升2.6/4.4个百分点；线上分别分别提升5.9/5.6个百分点、
    2、高端品牌卡萨帝持续放量，表现突出
    2019年卡萨帝收入同比增长30%，达74亿，占内销收入比例约为9%。2020年第一季度受疫情影响，卡萨帝收入同比下滑6.7%，表现显著好于同行业。
    3、海外市场表现平稳，预计第二季度受一定影响
    2019年海外市场收入同比增长22%，达933亿；2020年第一季度海外收入同比增长8.5%。但是，海外疫情、美国抗议活动、印度抵制中国品牌等事件，会对海外海尔市场有一定的负面影响。
    4、高端品牌销量上涨，利润率保持稳定
    2019年整体毛利率同比提升0.8个百分点，主要由冰箱及厨电驱动。销售费用率同比提升1.2个百分点，主要是由于2019你那第四季度海尔对加快智慧家庭转型增加的体验店建设及相关服务的投入。高端品牌销量的持续增长离不开终端建设投入，所以说理论上2020年毛利率及销售费率持续走高。整体来说，高端品牌对于营业收入的贡献比较稳定，还没有一个爆发式的增长。
    总结一下：受疫情影响，预计海外需求在疫情防控阶段将明显下降；且国内由于疫情导致的全年GDP增速下降将使得购买力下降，以更新需求（换旧购新）为主的地区难以实现需求全面释放。国内疫情还未结束，而且海外疫情比较严重。预计海尔2020年海尔销量全年同比下滑幅度均在10%以上，境内外整体销量下滑也会超过5%。所以说，今年出现好价格。
    三、选股标准判断
    看完公司分析，继续看下几个选股条件
    ROE过去五年保持咋20左右，说明公司成长性很好，发展也很稳定。净利润现金含量非常优秀，说明海尔不光赚到了实打实的先进，还想茅台一样在上下游企业中有较强的话语权。销售毛利率稳定在30左右，也是很不错的。
    分红比率稳定在30%左右，既可以为股东稳定派发红利，又可以兼顾公司扩张。唯一不好的就是资产负债率超过了一点，但是考虑到家电行业的重资产特性，资产负债率高一点点也可以接受。
    四、总结
    总体来看，海尔是非常优质的公司，成长性也好，但是受疫情影响今年可能会比较困哪，但是长期来看是优质选择。建议是，今年持续关注海尔智家，大概率会有出现好估值的机会。

    11月11日第十周晚课
    1.好的资产结构是什么？生钱资产大于80%。生钱资产占总资产的绝大部分，用生钱资产去养耗钱资产。
    2.中产和负翁的主要收入来源是什么？中产收入的80%以上来自劳动收入；负翁收入全部来自劳动收入
    3.负翁形成的原因是什么？收入过低，消费过高。
    4.中产“财务报表的特点，收入的百分之多少以上来自劳动收入？80%。中产80%以上收入来自工资收入，”富人“财务报表特点，收入90%以上来自非工资收入。
    5.一个家庭至少要把钱为哪五类？生活保障资金、学习成长类资金、风险保障资金、退休养老资金、财务自由资金。
    6.每个家庭都应该把多少以上的月收入放到“财务自由资金”账户中？每个家庭都应该把40%以上的月收入放到“财务自由资金”账户中。这个账户里的钱刚开始不用怕少，。但是一定要有。一旦有了以后，它后期就会越变越多。大部分人一辈子都没有“财务自由资金”账户，所以世上总有那么多没有实现财务自由的人。

    股票投资中风险越低，收益越高，而不是风险越高，收益越高。“富贵险中求”，这是很多人的信条和常识。在股市中，这种常识是完全错误的。股市中承担越低风险的人长期来看获得收益越高。在估值底部区域买一家优秀的公司，将来等市场恢复理性后收益很高，而股价乡下的空间却很小。相反，买一只被炒得很高的股票，将来股价上涨的空间有限，而跌起来可能万劫不复。股票投资中风险越低收益越高的事实，实在是一件很美好的事情。

    投资，首先它是一种收入方式的转变，只要大方向正确，再掌握一点基本简单的技巧，日久天长，每天挖一点，每天加深一点，每天进步一点，总有一天会建成自己的大运河。就像购买生钱资产一样，购买的生钱资产越多，生的钱就越多，这样用生钱资产产生的钱继续买入生钱资产，形成一种良性循环，终将实现财务自由。收入方式的改变，随之而来的是带来了生活方式的改变。为了养家糊口，很多不愿意做的事情也必须要做，哪怕这些事情可能损害自己的健康，甚至有一些违反法律，不就是为了家人过上好的生活，为了多赚一些钱。这些人有几重身份，一边是别人的孩子要照顾父母，另一边是孩子的父母。一代人要照顾两三代人，这种重担压得人喘不过气。这些人从来都是牺牲自我的消费享受，去支付老人的药费，小孩的学费，这些人是平凡的，却也是伟大的，是一种伟大的自我牺牲精神，照顾好家庭，就已经是最大的慈善，无上的功德。
    不停地买入生钱资产，买入越多生钱资产产生的钱阅读，当生钱资产产生的钱大于生活总支出的时候，必然财务自由。养成习惯，珍视每一元，每一元的投资都能够让你离财务自由更近一小步，每天进步一点点，量变到质变的飞跃，怎么可能会不自由。财务自由只是迟早的事情，关键是有没有改变命运的勇气与持之以恒的耐心。投资永远不可能是一夜暴富，它是以年为单位的人生战略规划，每十年财富上一个台阶。当有一天，你被动收入超过了主动收入，你就会深深体会到某一种彻底的自由感，某一种长久的快乐。
    本质上，投资应该是永远持有这些精英企业，不做任何波段，指数化投资将是一个非常好的选择，长期的指数化投资，收益将达到10%左右。在此基础上，在进化一点点。（因为指数，其实也是由一个个具体股票组成。所以指数投资的一个缺点就是，你将被动投资一堆比较平庸的公司）在指数化投资的基础上，去除了指数中平庸的公司，只投资于最优秀的公司，指数其实已经足够优秀，要优中选优。
    比如指数中的保险公司有好几个，那么我就只投资最有的中国平安。指数中地产股也有好几个，我只投最好的万科。指数中消费股也很多，只投资茅台、伊利。指数中还有一堆不好的行业，重资产的企业，也一一去除。最终就剩下几家最优秀最赚钱的企业，这就是进化版的指数化投资。这样做减法下来，“超级指数”，大概不超过20只选股。将永恒持有这些始终代表经济最高层次的1%的公司股票。这是一个动态化的变化过程。以前名单中有苏宁、国美，但是随着他们不适应新时代的发展，已经从名单中去除。又随着新时代的到来，腾讯、阿里、百度这些高科技公司也进入到候选观察名单中。所以这是一种动态的静态投资哲学。动态的是，名单永远随着时代的变化而变化。静态的是，永远只投资代表人类未来符合时代的精英企业，这是万世不变的法则。不变的是投资的原则，变的是与时俱进的赚钱生意。

    定投指数基金只是第一步。

    2020年11月18日加餐 为什么要学习财报；如何学习财报；歪说财报
    一、为什么要学习财报
    就拿一个上市公司来说，它的财务报告一定是包括财务报表的。翻开一家公司的年度财务报告，我们会看到公司基本信息、财务摘要、管理层对业绩的讨论等公司自己总结的，或客观或主观的信息。一般到财务报告的最后，你才能看到财务报表。
    财务报表，简单来说，就是按照金融监管标准要求，统一编制的三张表：资产负债表、利润表和现金流量表。在三张表后面，还有一堆密密麻麻小字写成的附注，专门解释三张表中表现“异常”的数字，这个也需要格外注意。简单来说，财务报表就是一张公司的体检表，会计人员就是抽血、检测，把公司的各项经营活动量化、记录，制成报表的人。打个比方，财务报表就是地球上所有公司对内和对外沟通的商业通用语言。
    财务报表反映了公司经营的状况，反映了公司战略的意图，反映了公司价值的未来。同时，它也隐藏了公司的雄心和企图，隐藏了公司的理念和选择，夹带着花招和欺骗。 所以，如果你想做出正确的经营决策，就得理解公司哪些经营情况能够在报表中反映出来，哪些是报表中看不到的。如果你想正确的投资决策，就必须理解公司在刻意传递哪些信息，可能隐瞒哪些信息，去读懂公司，找到未来持续稳定增长的好公司。
    我们一起学习财报企业技能，挖掘企业背后的生长逻辑！从财报出发对企业进行多角度分析，找到真正的好公司。不管是分析企业报表还是具体的财务指标，我们最终都是为了分析这家企业能否赚钱，一个会赚钱的企业一定具有投资与研究的价值。从公司角度来看，股东们把钱投入变成资本，最终目的仍然是赚钱，目的是以最小的投入创造出最大的利润。
    那么资本是如何赚钱的呢？企业必须通过开展业务来让资本再次变现。这样一来，企业经营的目的就变成了：以最小的投入驱动最大的业务规模，创造出最大的现金利润。那么这个业务又包含哪些方面，如何用财务报表去反映它？我们可以将其拆为资产、收入、利润和现金流，也就是资本投入到资产上，资产通过运营获得收入，形成利润现金流，最终给股东回报。所以一个企业想要赚钱就需要持续地以最小的资本投入撬动更多资产，并以一定的资产创造最大规模的收入，同时提高产品盈利能力，进而创造出最大的现金利润。
    在这个过程中就产生了企业的三张报表以及一些衡量企业不同能力的财务指标。
    经过以上几个方面的分析，我们可以对企业整体的发展状况有一个大致的了解。通过财报技能的学习才能不被割韭菜，发现报表中的问题，然后深入探究刨根问底，判断出企业的真正价值，找到真正的好公司。
    二、如何学习财报
    1、为什么读财报让人敬而远之？
    作为价值投资者，我想大家都认可阅读财报的重要性，市面上也有大量的相关书籍，很多人对这方面的知识也很感兴趣，但是这部分知识太专业，看起来比较枯燥，很难让人有阅读的兴趣。我们如果阅读财务、法律之类的专业书，会发现他们有两个特点，一是严谨，毕竟这是专业的书也牵扯财务和法律，所以话语中不能有漏洞。二呢，因为要严谨，所以简洁易懂和复杂专业间，他们就必须选择后者，这就导致我们普通人看这类书籍的时候会觉得又枯燥又难懂。其实呢对于大部分普通投资者来说，我们不是要去做专业的会计，我们要服务的对象只有我们自己，我们自己能看懂就行，表达的够不够严谨，用的是不是专业术语其实对我们理解公司影响并不大。
    2、投资离不开财报
    我们如果想提升自己的财务状况，成功概率最高的就是投资，无论是投资股市还是自己创业，懂得基础的财务知识都是必须的。懂得财报，并不是只对投资上市公司有作用，和别人合作做生意，自己投资实体店铺都会有很大的帮助。
    举个简单的例子，前几年有个朋友要开网吧，因为我很早之前也和朋友合伙开过网吧，所以他想听听我的意见。我俩刚见面，朋友就迫不及待的给我算起来：“老兄你快坐，听我给你说，每天营业额，就是这么多，去掉人工、房租、水电，每天能赚小1000元，这一月就是3万，一年就是小30万，怎么样不错吧。”粗略一看确实啊，每天的营业额减去人工、房租、水电，剩下不就是赚的钱吗！但是呢他忽略了最简单的一项，没有把前期投入的，机器、装修费用折旧，每隔几年网吧的机器就要更换，即使不更换电脑也会出现大面积的损坏，也就说几年后他又要投资一大笔钱重新升级电脑。加上折旧支出以后，显然得到的收益就没有他想象的那么乐观了。
    很多人开实体店亏本，就是因为不具备最基本的财务知识，预估利润的时候只简单的算算每天的营业成本和收入，看着挺不错，但前期投入和后期定期更换设备这部分成本，没有计入到营业成本中，等店铺实际开起来才发现和自己想象的差太多。
    所以能简单的阅读财报，是每一个投资者必备的技能，无论你是投资上市公司，还是自己投资开店。其实呢A股财报都是中文，大部分内容我们不用学习也能看懂，稍微有点难的主要是在三张财务表格上，资产负债表、利润表、现金流量表。不要把读财报想象成一件很恐怖的事情，我们不是要成为专业的打假斗士，对于普通投资者来说，能简单理解并看懂这三张表就足够了。
    3、财务报表的组成
    财务报表主要包括4张表，资产负债表、利润表、现金流量表和股东权益变动表。我们平时用的最多的三张表是：资产负债表、利润表和现金流量表。我们对这三张表的功能做个简单的介绍：
    资产负债表主要反映企业的财务状况，评价企业的短期、长期偿债能力；观察企业的资本结构；分析企业的财务安全程度。
    利润表反映了企业过去一段时间的经营成果，这个表也是普通投资者最关心的。利润有多少，增长快不快？
    现金流量表反映了企业货币资金和现金等流入流出情况，用来评价企业净利润的质量。
    我们平时更多关注的是一家企业的净利润，但现金流更为重要，比如某企业净利润有80亿，但经营活动产生的现金流只有30亿，说明很多东西他卖出去了，但并没有收到真金白银，收到了很多欠条。拿大家最熟悉的茅台举例，基本都是先钱后货。什么样的企业会产生大量应收呢？产品不是特别有优势，经销商不是非进你的货不可，看着满仓库的积压，只好含泪说：老哥！货你先拿走，钱你卖出去了再给我。
    4、财报的重要性
    财报就像企业定期发布的体检表，我们决定买入一家企业，就是用我们的现金换取了这家企业的股权，对于投资者来说，仅仅物有所值都是不够的，我们追求的甚至是物超所值。平时我们购买一件物品会详细的阅读产品描述，然后货比三家，买个蔬菜水果也要挑个最新鲜的。像购买房屋这样重要的资产时，那就更不用说了，肯定是慎之又慎，会详细的了解位置、路段、交通、小区设施、物业、房屋布局、楼层等等。到了投资上，平时谨慎的我们突然变大方了，简直是挥金如土，经常是一拍大腿就决定买入，对自己买入的公司毫无了解，就期望赚钱，结果可想而知。
    阅读财报是了解一家企业最有效的方法，巴菲特说：“我阅读所有关注公司的财报，同时阅读他们竞争对手的财报，这些是我最主要的阅读材料，想要了解一家企业，阅读财报就是最有效的方法。”
    5、阅读财报的几种方法
    企业自身连续对比：通过连续对比企业多期的财报，对企业有一个动态了解，哪些数据越来越好，哪些数据有所退步？然后认真思考一下，是什么造成了这种状况。企业的财报，就像我们个人的定期体检表格，去年体检一切正常，今年体检血脂偏高，你就要思考了，是什么造成了这样的结果？这个问题能不能改变？
    阅读企业财报时，如果我们发现某项财务数据发生重大改变，这些表面数字的变化背后，一定是因为企业本质的一些改变，这些变化的原因一般都会写在财报的附注里，你需要思考的是，这些问题是暂时的，还是无法改变的，对企业的影响有多大。
    和同行业对比：还有一种比较分析方法，是和同行业对比，同样的行业，有的企业净利率高，有的企业净利率低，有的企业现金流好，有的企业现金流差，是什么造成了这些差异，那些数据优秀的企业具有哪些优势，这个优势是否可以持续，这都是我们需要思考的。每家企业市值不同，只是单纯的对比数字，很难有一个直观对比，所以就有了很多比率指标。比如资产构成比相关的指标有：固定资产/总资产、流动负债/货币资金、应收账款/总资产、流动负债/总资产等等。分析企业效率的比率有：销售净利率、主营业务利润率、成本费用率、净资产收益率、总资产收益率等等
    其他的还有，应收账款周转率、资产负债率等等，这些具体如何使用在课程中我们会逐一学习。
    6、如何学习财报
    第一步，反复看视频：刚开始接触，大量陌生词汇，需要至少看3遍视频（笔记）加深印象，熟悉概念
    第二步，做笔记：抄写玩转案例分析中的思维导图，记录视频课中的知识点，重点是科目名称，科目功能，注意事项，存在风险等。
    第三步，抓重点：每节课其实只有1-2个核心知识点，试着用几句大白话总结每节课的内容，只要抓到重点即可。用大白话讲出科目的功能、来源、注意事项。
    比如：货币资金科目。功能：货币资金科目就是公司账上有多少钱，要够用来周转生意、还贷款。来源1：借来的钱，融资融来的钱（发股票）；来源2：卖资产来的钱（卖厂房、卖子公司）；来源3：做生意挣回来的钱（卖产品、卖服务）；可持续发展。
    注意事项：
    1、货币资金余额比短期负债小很多。公司有可能出现短期偿债困难。
    2、货币资金充裕，却借了很多有息甚至高息负债。
    3、定期存款很多，流动资金却严重缺乏。
    4、其他货币资金数量巨大，但没有合理注释。
    2、3、4都很可能意味着账面上貌似充足的货币资金，很可能是虚构，或者被大股东挪用了。我们只和优秀的公司，这种有嫌疑公司，如果找不到合理原因就淘汰掉。